Не дальше своего спроса: рост цен на новостройки в России остановился - «Аналитика рынка»

За год средние цены на квартиры в новостройках в России выросли на 30–37%, с начала года — примерно на 12%, а по итогам 2021 года — остались прежними. Об этом «Известиям» рассказали участники рынка недвижимости. Спрос на жилье в апреле упал в среднем по стране на 65%, покупатели не оживились и после снижения ставки льготной ипотеки с 12 до 9%. На рынке много невостребованных объектов, в том числе в Москве. Девелоперы вынуждены делать скидки на неликвидное жилье и проводить акции. В ближайший месяц ситуация останется прежней, говорят эксперты.

Снижение накала

В мае по сравнению с аналогичным периодом 2021 года средние цены на первичное жилье в России выросли на 30%, сообщил «Известиям» руководитель сервиса «Циан. Аналитика» Алексей Попов. По данным «Авито Недвижимости», средняя стоимость 1 кв. м в новостройках составляет 133,9 тыс. рублей, что на 37% выше, чем годом ранее.

С начала 2022-го темпы роста цен замедлились, а весной практически остановились, сказал руководитель направлений вторичной и загородной недвижимости в «Авито» Сергей Хахулин. С января показатель вырос на 12%, по итогам мая — не изменился, подтвердил Алексей Попов. По информации «Этажей», в новостройках средняя стоимость «квадрата» в мае снизилась на 1%.

— Последствия периода высоких процентных ставок по ипотеке привели к существенному снижению спроса на первичное и вторичное жилье. Несмотря на то что ставки снизились, а спрос постепенно начинает восстанавливаться, на рынке цены продолжают стагнировать, — объяснил руководитель центра новостроек федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев.

СПРАВКА «ИЗВЕСТИЙ»

Льготную ипотеку под 6% на новостройки ввели весной 2020 года, с 1 июля 2021 года ставку подняли до 7%. С 1 апреля 2022 года стоимость кредитов поднялась до 12% годовых, а с 1 мая опустилась до 9%. Как писали «Известия», в Госдуме допустили дальнейшее снижение показателя.

В среднем по стране спрос на жилье в апреле по сравнению с мартом снизился на 65%, уточнил Алексей Попов. В таких условиях девелоперы стараются аккуратно подходить к ценообразованию, сказал он.

По мнению управляющего партнера Dombook, председателя совета директоров «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, стагнация цен наблюдается в том числе на фоне резкого роста суммы сделки в апреле. То есть средняя стоимость лота могла остаться прежней скорее из-за сокращения дорогого предложения, а не появления дешевого, пояснила она.

Цены на жилье росли гораздо быстрее доходов россиян и в какой-то степени стали несопоставимы с ними, напомнила управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. Из-за этого сейчас большинство покупателей оценивают стоимость квартиры через призму ипотеки, то есть отвечают на вопрос, потянут ли они ежемесячный платеж, отметила она.

В такой ситуации девелоперы делают скидки и вводят различные акции на неликвидные квартиры, рассказал Сергей Зайцев. В основном застройщики готовы уступить примерно 2–4% от стоимости квартиры, добавила Надежда Коркка. Чаще всего дисконт работает как психологический инструмент — клиенту легче решиться на сделку, когда он понимает, что приобретает квартиру не по полной стоимости. Большие скидки (10–15%) дают нередко на остатки квартир в проектах на завершающей стадии реализации.

— Но сейчас прямой дисконт в качестве маркетинговой опции стал работать хуже — клиент всё равно берет ипотеку, то есть расплачивается средствами банка. В такой ситуации скидка в 1–3% мало на что влияет, — считает Надежда Коркка.

По ее словам, девелоперы чаще стали конвертировать дисконт в привлекательные ставки по ипотеке — договариваются с партнерскими банками о специальных условиях для покупателей.

Непрямой дисконт

Несмотря на стагнацию цен, пока рано говорить о ценовом балансе и равновесном состоянии спроса и предложения, полагает глава архитектурного бюро MAD Architects Мария Николаева. Волатильность курса валют и ставки рефинансирования, а также проблемы с поставками и логистикой мешают девелоперам выстраивать долгосрочные стратегии, пояснила она.

— Сейчас мы не делаем долгосрочные прогнозы. В ближайший месяц, вероятнее всего, цены на жилье останутся такими же, — сказал Алексей Попов.

26 мая ЦБ РФ снизил ключевую ставку на 3 п.п., до 11%. По мнению генерального директора экосистемы недвижимости «Метр квадратный» Вячеслава Дусалеева, это приведет к соответствующему изменению базовых ставок по ипотечным программам и будет способствовать оживлению рынка.

Он напомнил, что, согласно негативному сценарию Минстроя, к 2030 году ввод жилья не достигнет запланированных 120 млн кв. м в год, а составит только 100 млн, к 2035 году — 118 млн. В сложившихся условиях потребуются скоординированные действия девелоперов, правительства, банковского сообщества. Важно, чтобы рост предложения жилья встречал адекватный платежеспособный спрос, считает Вячеслав Дусалеев. «Известия» направили запрос в Минстрой.

— В ближайшие недели банки обновят условия по вкладам и депозитам, ипотечным и потребительским кредитам с корректировкой в 3 п.п. В результате ставки по базовым ипотечным программам могут опуститься до 11–12%, психологически более комфортного уровня, — сказали в Level Group.

С учетом снижения базовых ставок застройщики могут досубсидировать их и предложить покупателям еще более привлекательные условия кредитования, что приведет к росту спроса, добавили в девелоперской компании.