Самые недооцененные районы города на Неве - «Новости регионов» » Новости рынка недвижимости
Самые недооцененные районы города на Неве - «Новости регионов»
Зоя Горохова Источник: Бюллетень недвижимости В каких районах Петербурга цены считаются несправедливо низкими, почему так сложилось и можно ли исправить имидж территории – BN.ru собрал мнения экспертов. КРАСНЫЙ – НЕ ВСЕГДА ПРЕКРАСНЫЙ В продолжение темы об особенностях ценообразования в разных

Зоя Горохова
Источник: Бюллетень недвижимости
Самые недооцененные районы города на Неве - «Новости регионов»

В каких районах Петербурга цены считаются несправедливо низкими, почему так сложилось и можно ли исправить имидж территории – BN.ru собрал мнения экспертов.

КРАСНЫЙ – НЕ ВСЕГДА ПРЕКРАСНЫЙ

В продолжение темы об особенностях ценообразования в разных районах Северной столицы поговорим о территориях, которые сегодня считаются недооцененными. В их числе профессионалы рынка чаще всего называют Красносельский и Красногвардейский, где цена квадратного метра значительно ниже среднегородского показателя.

По данным аналитиков BN.ru, в Красносельском районе средняя стоимость квадратного метра в новостройках составляет 152,5 тыс. руб. и 145,5 тыс. руб. – на вторичке. Риэлторы говорят, что в южной части района и вовсе можно найти жилье по 100–110 тыс. руб. за квадрат. В Красногвардейском жильё ценится лишь чуть дороже – 157,3 тыс. руб. и 152,3 тыс. руб. за кв. м соответственно.

Оба района имеют свои плюсы. В Красносельском, например, практически нет вредных производств, эта территория славится парками и выходом к заливу, отсюда рукой подать до красивейших пригородов – Петергофа и Стрельны. Красногвардейский район привлекает близостью к центру города. К тому же в последние годы девелоперы активно осваивают бывшие промзоны, и тут появляются довольно интересные жилые кварталы.

Почему же спрос на эти локации относительно невелик? Общая проблема двух «красных» районов – неоднородность по качеству жилья и наличию инфраструктуры. В обоих преобладает советская застройка и почти нет знаковых точек притяжения. При этом у каждого имеются и индивидуальные недостатки.

«Красносельский район серьезно удален от центра, к тому же южные территории Петербурга традиционно менее привлекательны для покупателей, чем северные», – отмечает директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис» Никита Пальянов. Окрестности Красного Села всегда считались депрессивной локацией с недостаточным на такую большую территорию количеством торгово-развлекательных и деловых центров, подчеркивают в Hansa Group. От себя добавим, что на 412 тыс. жителей района до сих пор нет ни одной станции метро, а новые даты их открытия давно воспринимаются в анекдотичном ключе.

Что касается Красногвардейского района, то петербуржцы его долгое время воспринимали исключительно как промышленный район. Сейчас инфраструктура здесь развивается, но ее уровень всё еще нельзя назвать достаточным и сопоставимым с центральной частью города

Согласно данным Центра оценки и аналитики BN.ru на июнь 2021 года, средняя стоимость квадратного метра на первичном и вторичном рынке жилья Санкт-Петербурга составляла 175,2 тыс. и 175,6 тыс. руб. соответственно.

«ГДЕ НЕВА НЕ ЗАШИТА В ГРАНИТНЫЙ ЯЩИК»

Следующий «обиженный» ценами район – Невский. По данным BN.ru, первичка здесь стоит в среднем 153 тыс. руб., а вторичка – 158,6 тыс. руб. за квадрат.

Район никогда не входил в число престижных, однако и у него есть свои преимущества: близость к главной водной артерии, семь станций метро, две развязки КАД, а также развитая еще с советских времен сеть социальных объектов.

В числе основных проблем территории – пробки на дорогах и упоминавшаяся выше неоднородность застройки. Большая часть новых жилых комплексов возводятся на живописных берегах Невы – где, как поет Максим Леонидов, река «не зашита в гранитный ящик». А сам район главным образом занят жилищным фондом эпохи СССР или промзонами, на которых застройщики периодически и воплощают свои проекты редевелопмента.

Еще один минус – довольно сомнительная репутация района, сложившаяся еще в советские времена. Довольно высокий «коэффициент опасности» сформировался здесь за счет множества общежитий и расселенных домов, которые облюбовали нелегальные мигранты; есть здесь и разного рода злачные места.

«Эта локация всегда отличалась высоким уровнем преступности, – отмечает руководитель „Агентства недвижимости Георгия Патанина“ Георгий Патанин. – Сейчас ситуация стабилизируется, но определенный стереотип у людей остался. Это отпугивает покупателя».

Риэлтор Дмитрий Апряткин разделяет мнение коллеги. По его словам, такие территории, как Рыбацкое, Обухово, а также окрестности станции метро «Елизаровская», стоят незаслуженно дешево. «Пусть у кого-то есть претензии к проживающему там населению, но всё равно это хороший зеленый район», – говорит эксперт.

ВЫБОРГСКАЯ СТОРОНА – ЦЕЛАЯ СТРАНА

В список недооцененных городских районов неожиданно попал и Выборгский. Казалось бы, всё здесь довольно гармонично: промышленных и рекреационных зон примерно поровну, на полмиллиона населения – целых шесть станций метро, инфраструктура развита с давних времен. Но ценник на жилье всё равно ниже среднегородского уровня: на вторичном рынке метр оценивается в 157 тыс. руб., в новостройках – 167,2 тыс. руб.

Возможно, проблема кроется в огромной и разномастной территории района, который раскинулся на целых 115 кв. км (что сопоставимо с площадью целого государства – например, такого как Лихтенштейн). К Выборгскому относятся как участки, расположенные близко к центру – например, у Финляндского вокзала, так и удаленные локации – Парнас, Шувалово-Озерки, а также Левашово и Парголово, где преобладает частная и малоэтажная застройка.

Соответственно, диапазон цен тут более чем широкий. В Hansa Group подсчитали: если возле парка Сосновка цена за квадрат может превышать 200 тыс. руб., то на Парнасе – чуть ли не вдвое меньше. Ну а «в среднем по больнице» и имеем довольно умеренные цены.

ОТ РЕЗИДЕНЦИЙ ДО САТЕЛЛИТОВ

Немного реже, но всё же упоминались экспертами в качестве недооцененных такие районы, как Пушкинский, Петродворцовый и Колпинский . По данным BN.ru, квадратный метр на первичном рынке этих пригородов стоит 115,5 тыс. руб., 135,1 тыс. руб. и 130,4 тыс. руб. соответственно.

Каждая из этих территорий по-своему интересна. В Колпино, к примеру, много военных памятников, красивые сады и скверы, а Ижорские заводы обеспечивают местных жителей рабочими местами. Пушкин с Петергофом и вовсе имеют статус исторических пригородов с великолепными дворцово-парковыми зонами.

Однако кое-что потенциальных покупателей всё же отпугивает. Прежде всего, удаленность от центра – большую роль играет отсутствие метро, которого в этих районах никогда не было и пока не предвидится. Ощущается здесь и недостаток социальной и досуговой инфраструктуры, а среди домов часто можно встретить морально устаревшее или вовсе ветхое жилье.

Справедливости ради отметим, что для исторических пригородных локаций (добавим сюда еще город Ломоносов) значим и такой фактор, как «гений места». Проживающие здесь граждане в основной своей массе пламенные патриоты, которых никакими калачами не заманишь жить в другие районы.

ЧУВСТВО ПЕРСПЕКТИВЫ

Итак, ситуация с недооцененными районами в целом понятна. Как справедливо отметил гендиректор АН «Прайд Групп» Алексей Бондарев, она всегда отображает психологию покупателя. «Человек видит настоящее, но не осознаёт будущего локации. Он не готов представить перспективы и не ориентируется на потенциальный рост и улучшение места», – констатирует он.

Неумение видеть отложенную прибыль – довольно типичное, но не слишком грамотное поведение потребителя, отмечают эксперты. Порой районы непопулярны по объективным причинам, но случается и такое, что они просто не в тренде. Так было, например, с новыми проектами массовой застройки на окраинах города. «Некоторые районы недооценены просто потому, что они не на слуху, – комментирует директор по продажам ГК „Страна Девелопмент“ Виктор Ведехин. – Это нормальная ситуация, такая же наблюдалась и в Мурино, Девяткино, Кудрово, когда эти территории только застраивались. Поначалу информации о них было мало, но по мере развития этих районов их респектабельность выросла».

Даже если речь не о недостатке информации, а о конкретных проблемах района, не стоит забывать, что всё может измениться. Только представьте: в Красносельском наконец-то будет метро! Да, открытие «Юго-Западной» переносили уже много раз, но к 2023 году всё же обещают. В Красногвардейском появится еще больше достойных проектов редевелопмента, соответственно, будет улучшаться инфраструктура. В Невском районе запустят Восточный скоростной диаметр (новую трассу от ЗСД до Мурманского шоссе) и построят давно анонсированный Большой Смоленский мост…

Всё это, несомненно, улучшит репутацию не слишком популярных сегодня районов. Свою лепту вносят и девелоперы. «С появлением современных жилых комплексов имидж многих территорий меняется в лучшую сторону, – говорит член совета директоров и руководитель направления „Девелопмент“ Hansa Group Владимир Ревенков. – На фоне усиливающейся конкуренции застройщики заинтересованы в улучшении потребительских характеристик новостроек, а также обеспеченности инфраструктурой. Спрос распределяется между проектами, предлагающими лучшее соотношение цены и качества, что служит стимулом возводить качественное жилье в любых локациях».

Так что развивайте чувство перспективы и выбирайте жилье с прицелом на будущее!

Виктор Ведехин, директор по продажам ГК «Страна Девелопмент»:

– Оценивая локацию на инвестиционную привлекательность, нужно учитывать три основных критерия: транспортные перспективы, социальную инфраструктуру и социальный климат. В целом при выборе квартиры стоит обратить внимание на близость того или иного ЖК к мегапроектам, строящимся в городе, планам властей по строительству метро и развязок – это также в будущем даст существенный толчок к развитию района.

Наличие парка или набережной также будет преимуществом, которое поначалу могут не оценить.

Алексей Бондарев, генеральный директор агентства недвижимости «Прайд Групп»:

– Самые недооцененные районы – это те, которые пользуются меньшим спросом, либо те, где очень высокое количество предложений. Взять, к примеру, Янино. Локация находится близко к КАД, в 20–30 минутах от метро, а квадрат здесь стоит всего 100–120 тыс. руб. Также назову Приморский район в конце Комендантского проспекта. Здесь большая конкуренция, и за счет этого метр стоит 150–190 тыс. руб., что выгоднее относительно всего района.

Владимир Ревенков, член совета директоров и руководитель направления «Девелопмент» Hansa Group:

– Даже если район в целом недооценен, отдельные локации могут быть весьма привлекательны для покупателя. Так, если говорить о Выборгском районе, то, на мой взгляд, более комфортна для проживания его южная часть. Здесь хорошая транспортная доступность, множество образовательных, социальных и торгово-развлекательных объектов. Близость к паркам и скверам, набережным Невы – дополнительные плюсы. Сегодня тут строится много качественных жилых комплексов на месте бывших промзон. Также девелоперы стали реализовывать проекты реновации зданий. К примеру, именно такой формат был выбран для нашего клубного дома на Зеленогорской улице.


{full-story limit="10000"}
Ctrl
Enter
Заметили ошЫбку?
Выделите текст и нажмите Ctrl+Enter
Мы в
Комментарии
Минимальная длина комментария - 50 знаков. комментарии модерируются
Комментариев еще нет. Вы можете стать первым!
Комментарии для сайта Cackle

Смотрите также
интересные публикации


      
Аналитика рынка недвижимости


Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика