Грозит ли рынку новостроек Петербурга уход в стагнацию, или Что же будет с ценами? - «Новости регионов» » Новости рынка недвижимости
Грозит ли рынку новостроек Петербурга уход в стагнацию, или Что же будет с ценами? - «Новости регионов»
Татьяна Воронина Источник: Бюллетень недвижимости По данным аналитиков BN.ru, в январе темпы роста стоимости квадратного метра в новостройках Петербурга начали снижаться. А жилье эконом-класса даже подешевело. Не является ли это сигналом к тому, что платежеспособный спрос скоро иссякнет, и цены

Татьяна Воронина
Источник: Бюллетень недвижимости
Грозит ли рынку новостроек Петербурга уход в стагнацию, или Что же будет с ценами? - «Новости регионов»

По данным аналитиков BN.ru, в январе темпы роста стоимости квадратного метра в новостройках Петербурга начали снижаться. А жилье эконом-класса даже подешевело. Не является ли это сигналом к тому, что платежеспособный спрос скоро иссякнет, и цены замрут на месте либо развернутся и начнут движение вниз?

По данным Центра оценки и аналитики BN.ru за январь 2021 г. средняя цена предложения петербургских новостроек класса масс-маркет (без учета пригородов) выросла на 1,35%, или 1983 руб. за кв. м. И к началу февраля составила 149,2 тыс. руб. за кв. м.

Средняя цена предложения в строящихся домах класса масс-маркет по типу квартир в январе 2021 года

студии и однокомнатные – 5,5 млн руб. (+2,31%)

двухкомнатные – 9,8 млн руб. (+1,48%)

трехкомнатные – 13,3 млн руб. (+1,55%)

Структура предложения по классам жилья на первичном рынке следующая. Комфорт-класс по-прежнему занимает большую часть предложения, его доля составила 55,0% от общего количества строительных объектов. Доля эконом-класса – на уровне 7,8%, строящиеся дома бизнес-класса – это 30,2%, элит-класса – 7,1% от всего рынка.

Цена по классу жилья, руб./кв. м

Класс жилья
Декабрь 2020
Январь 2021
Изменение за месяц
Элит
315738

320202

1.41%

Бизнес
193186

198167

2.58%

Комфорт
147211

148006

0.54%

Эконом
121964

120566

-1.15%

Полный отчет об общих тенденциях на рынке строящегося жилья Санкт-Петербурга вы можете заказать через личный кабинет на нашем портале.

Итак, по данным аналитиков BN.ru, темпы роста цен на недвижимость в январе снизились. В ноябре и декабре 2020 года на первичке средняя цена предложения увеличивалась на 4% в месяц, а в январе 2021 года всего на 1,35%. Означает ли это начало стагнации? Мы попросили ведущих застройщиков Санкт-Петербурга и области проанализировать текущую ситуацию и дать прогноз относительно цен и спроса на 2021 год.

Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group):

– Средняя стоимость квадратного метра – это индикатор, который зависит как от ценовой политики застройщика в отношении уже знакомых покупателю проектов, так и от стоимости квадратного метра в новых жилых комплексах. Если в текущем месяце в продажу выводились ЖК по ценам выше среднерыночных, то это отразится и на средних показателях. Как, например, произошло в январе в пригородной зоне – прирост цены составил +2,7% (средний ценник стремится к 100 тыс. руб. за кв. м). Обусловлено это выходом на рынок новых достаточно дорогих проектов и очередей в пригородной зоне. Цены предложения в Санкт-Петербурге также продемонстрировали положительную корректировку в +0,7%. Не стоит забывать, что чем выше был изначальный показатель цены, тем меньше будет разница в процентах. Поэтому ни о какой стагнации говорить нельзя – в прошлом году на первичном рынке отмечен рекордный рост цен, но даже с учетом таких высоких значений в январе 2021-го мы фиксируем продолжающееся удорожание метра.

По оценке консалтингового центра «Петербургская недвижимость», в январе 2021 года спрос на первичном рынке соответствует среднестатистическому уровню последних лет. По сравнению с декабрем отмечено некоторое снижение количества сделок, что характерно для января и происходит ежегодно, а обусловлено новогодними праздниками.

Отметим высокую активность застройщиков по пополнению рынка новым предложением (напомним, что на конец декабря сформировался определенный дефицит предложения): за январь девелоперы открыли продажи в объектах общей площадью порядка 540 тыс. кв. м (77% в Санкт-Петербурге, 23% в пригороде).

Прогноз: в 2021 году мы ожидаем роста цен, но не такими темпами, как в 2020-м. Отметим, что новые проекты (например, вышедшие на рынок в декабре) анонсируются по текущим среднерыночным ценам, в том числе масштабные ЖК на окраинах Петербурга, на границе с областью. То есть даже подобные, более удаленные проекты не выходят на рынок с дисконтом, например, для привлечения большего объема покупателей в качестве конкурентного преимущества на старте, а напротив, отвечают общему тренду – соответствуют средней цене метра. В текущем году вектор изменения показателя цены от месяца к месяцу будет связан с динамикой покупательской активности, которая зависит от многих факторов, объемом предложения на рынке, стратегией реализации застройщиками квартир в проектах, в том числе новых стартов ЖК (например, планы продаж и цены, утвержденные банками по новым схемам эскроу), с необходимостью в ряде периодов (сезонность) дополнительного стимулирования спроса застройщиками (акции, пакетные квартиры и т. д.).

Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп»:

– Замедление роста цен совсем не может считаться признаком стагнации. Цены на недвижимость в течение 2020 года выросли более чем на 30–35%. Это серьезная цифра. Рынок на фоне сокращения объема предложения, ужесточения условий работы на рынке, удорожания работ и материалов искал равновесное положение. В течение 2021 года, если не произойдет непредвиденных событий, рынок станет более спокойным и размеренным.

Интерес к покупке недвижимости остается на высоком уровне. Проблемы в экономике государства заставляют людей из регионов переезжать в крупные города, каковым является Санкт-Петербург. В городе сохраняется дефицит жилья. Мы ожидаем продолжения роста цен на жилье. По нашим прогнозам, он может составить 15–17%. Это нормальное состояние с учетом общих макроэкономических факторов.

Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1»:

– Январское незначительное снижение продаж и темпов роста цен на некоторые объекты не показательно и носит традиционный сезонный характер. В компании «Л1» снижения цен не было, а рост цен – в рамках обычных 1,0–1,5% в месяц; спрос же, несмотря на естественное затишье в период новогодних праздников, даже несколько вырос. Во многом такой высокий интерес к нашим объектам объясняется их хорошей локацией и высокой готовностью. Не исключаю, что в районах массовой застройки такое снижение темпов роста цен произошло и будет продолжаться дальше. Более того, допускаю даже отрицательную динамику в подобных локациях. Что касается новостроек, расположенных в городских районах с развитой транспортной и социальной инфраструктурой, то, учитывая сокращающееся там предложение и продленную до лета льготную ипотеку, рост цен на такие квартиры продолжится. Во всяком случае в первом полугодии.

Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест»:

– В январе 2021 года продажи компании «Строительный трест» составили 1,4 млрд руб., что на 9% выше прошлогоднего показателя. Такие результаты во многом стали возможны благодаря высокому спросу на квартиры в наших жилых комплексах. Помимо этого, вырос спрос на парковочные места – продажи машиномест в подземных и отдельно стоящих паркингах в первом месяце 2021 года превышают показатели января 2020 года в три раза. Ипотека с господдержкой по-прежнему остается основным драйвером спроса, поэтому итоговые цифры в первом квартале 2021 года будут немногим выше, чем средние показатели аналогичного периода 2019–2020 годов. В дальнейшем можно ожидать постепенной стабилизации первичного рынка недвижимости. Тем не менее покупательский интерес к проектам с качественной концепцией, продуманной квартирографией и насыщенной инфраструктурой, безусловно, сохранится.

Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости «КВС»:

– Когда льготную ипотеку продлили до июля 2021 года, ажиотажный спрос спал и рост цен замедлился – это случилось еще в октябре. Однако цены всё равно не стоят на месте – как минимум из-за вымывания с рынка бюджетных вариантов и повышения строительной готовности. К примеру, в одном из наших областных ЖК средняя стоимость квартиры выросла с 4,5 млн до 4,9 млн руб.

Продажи в январе в нашей компании были достаточно высокими. Мы продали всего на 3% меньше квартир, чем в январе 2020 года. Это при том, что год назад у нас в продаже было шесть объектов, а в прошлом месяце – всего три. Не стоит также забывать, что цены за год выросли на 20%. Несмотря на все эти факторы, люди активно покупают жилье.

В 2021 году «КВС» планирует пополнять предложение: в феврале мы вывели в продажу новый ЖК «Любоград», а весной планируем представить ЖК «Югтаун».

Дмитрий Ефремов, руководитель аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург»:

– По нашим данным, средняя цена сделок на рынке масс-маркет выросла на 6% (январь 2021-го к декабрю 2020-го). По сравнению с аналогичным периодом 2019 года уровень средневзвешенной цены увеличился на 27%.

Первый месяц нового года традиционно один из самых спокойных в плане продаж. Полагаю, в марте спрос начнет подрастать – уже сейчас мы видим увеличение входящих звонков. Основным драйвером рынка остается льготная ипотека. Во втором полугодии возможно кратковременное снижение уровня спроса в связи с окончанием госпрограммы субсидирования ипотечных кредитов. Дальнейшую динамику ипотечных ставок будет определять ключевая ставка. До конца 2021 года мы ожидаем плавный рост цен в пределах инфляции.

Никита Пальянов, директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис»:

– Думаю, что замедление темпов роста цен обусловлено характерным для января снижением спроса относительно более активных месяцев. Мы зафиксировали некоторое падение обращений еще в декабре: покупатели пытались принять новые реалии рынка с более высоким ценником на строящееся жилье. И если в конце 2020 года многие из них находились на этапе отрицания, то к концу января многие достигли стадии принятия, и спрос начал выравниваться.

Если говорить о продажах в нашем проекте в Выборгском районе города, то по отношению к декабрю 2020-го объем лидов снизился всего на 15%. В то же время выросло количество встреч (на 17%). Январь оказался богатым на бронирования квартир: по сравнению с декабрем количество бронирований выросло в два раза.

В январе преимущественно заключались сделки, которые уже были в работе и не успели закрыться в 2020 году. Зато вторая половина месяца оказалась довольно активной: судя по объему броней, количество сделок в феврале позволит перевыполнить план продаж.

По нашим оценкам, цены в 2021-м будут расти плавно – на 1-2% в месяц, как это было в предыдущие годы, когда рынок находился в сбалансированном состоянии. Возможна чуть большая динамика в весенний сезон, накануне завершения действия программы субсидированной ипотеки.

Андрей Кириллов, директор по маркетингу и продажам корпорации «Мегалит»:

– Снижение активности покупателей в январе по сравнению с декабрьскими показателями считается типичным явлением. В разрезе продаж на рынке недвижимости этот месяц принято относить к низкому сезону. В рамках нашего проекта активность покупателей снизилась почти на 30% по сравнению с декабрем 2020 года, однако в процентном соотношении показатели уровня спроса не отличаются от прошлого января.

По нашим прогнозам, в первых кварталах 2021 года рост цен на строящееся жилье может составить порядка 10–15%. Однако позднее, с появлением на рынке новых лотов, цены стабилизируются. И уже к третьему кварталу показатели спроса и стоимости сбалансируются.

Анастасия Новгородская, директор по продажам и маркетингу СК «Инвестторг»:

– Если говорить о нашей компании, то в январе мы продолжили политику планового повышения цен. Стоимость квадратного метра пересматривалась дважды, так же как и в предыдущие месяцы. В среднем она увеличивалась на 3-4 тыс. руб. Можно ожидать, что в феврале рост цен несколько замедлится, но ни о какой стагнации говорить нельзя. Январь и февраль – это традиционно спокойные месяцы для рынка недвижимости. При этом по сравнению с январем 2020 года в текущем году мы увидели большую активность рынка, особенно на новогодних каникулах. Можно ожидать, что весной спрос снова начнет расти.

Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»:

– После активного предновогоднего декабря в январе традиционно происходит затишье во всех сегментах экономики. Почти половина месяца отводится под новогодние праздники, когда на активные продажи могут рассчитывать только индустрия развлечений и общепит. Поэтому делать выводы о тенденциях на рынке недвижимости по результатам первого месяца 2021 года несколько преждевременно.

Но если сравнить показатели аналогичного периода прошлого года, то по оценкам аналитиков в Санкт-Петербурге и Ленобласти в январе 2021 года количество сделок сократилось на 17%, а выручка всего на 3%. Это вполне предсказуемо и не критично при уменьшении объема предложения по итогам 2020 года на 30% и росте цен на недвижимость на 26,4% в Петербурге и на 23,5% в области.

Надо признать, что прекращение ажиотажа закономерно. Платежеспособный спрос рано или поздно должен был себя исчерпать. В условиях экономического кризиса и сокращения реальных доходов населения потенциала для долгосрочного интенсивного увеличения объемов продаж нет даже у ликвидных проектов.

Впрочем, активный спрос второй половины 2020 года смёл с рынка самые популярные лоты в жилых комплексах с продуманной квартирографией и развитой жилой средой. При этом даже в кризис всегда остаются покупатели со стабильным финансовым доходом, готовые вложить свои средства в надежную недвижимость. Следовательно, новые энергоэффективные проекты с умными планировками, инфраструктурой в шаговой доступности и природой за окном по-прежнему будут пользоваться спросом. Девелоперам традиционно нужно лишь предугадать потребности покупателей в период реализации проектов. В ближайшее время продолжит развиваться тренд на экологичность, технологичность и многофункциональность жилых пространств.

Мария Черная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург»:

– В январе 2021 повышение цен на квартиры в проектах Bonava составило от 2 до 5%. При этом стоит отметить, что январь никогда не был показательным с точки зрения трендов: в начале года всегда наблюдается замедление темпов роста, связанное с традиционным спадом активности покупателей после новогодних праздников. Динамика начала года в полной мере будет понятна по результатам февраля и марта.

Пока же мы фиксируем запредельный спрос на новые очереди проекта в Красногвардейском районе, которые планируем вывести в продажу в ближайшие недели.

Что касается прогноза на 2021 год, то на рост стоимости квартир по-прежнему будут влиять переход рынка на эскроу-счета и дополнительные затраты застройщиков на привлечение проектного финансирования, удешевление национальной валюты и, как следствие, удорожание импорта и некоторых отечественных строительных материалов, поставляемых на экспорт. При этом в Петербурге сокращается качественное предложение, что также провоцирует рост цен на жилье.

Константин Гриценко, коммерческий директор холдинга «РСТИ» («Росстройинвест»):

– В январе 2021 года нами было продано такое же количество лотов, что и в январе 2020-го. Сейчас прирост цен на петербургском рынке новостроек действительно замедлился, однако это нормальная ситуация для первого месяца года, когда спрос традиционно снижается. Покупатели в длинные новогодние каникулы отдыхают и в это время почти не занимаются поиском недвижимости. Стоит также учесть, что до 80% сделок сейчас происходят с привлечением ипотеки, а банки закрыты в период праздников.

Сегодняшнюю ситуацию скорее можно охарактеризовать как стабилизацию рынка после ажиотажа последних месяцев. В конце января бронирование наших квартир было активным, и в февраль мы вошли с хорошим заделом.

С большой долей вероятности, если не случится каких-либо экономических и эпидемиологических катаклизмов, в 2021 году прирост цен будет незначительным, в пределах инфляции. Нет причин и для снижения цен. Всё больше проектов будут реализовываться по схеме эскроу. Растут цены на стройматериалы, на некоторые – весьма значительно. Всё это влияет на себестоимость строительства.


{full-story limit="10000"}
Ctrl
Enter
Заметили ошЫбку?
Выделите текст и нажмите Ctrl+Enter
Мы в
Комментарии
Минимальная длина комментария - 50 знаков. комментарии модерируются
Комментариев еще нет. Вы можете стать первым!
Комментарии для сайта Cackle

Смотрите также
интересные публикации


      
Аналитика рынка недвижимости


Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика