Власти сами спровоцировали рост цен на жилье. И проверка ФАС здесь ничего не исправит - «Аналитика рынка» » Новости рынка недвижимости
Новости рынка недвижимости » Аналитика рынка недвижимости » Власти сами спровоцировали рост цен на жилье. И проверка ФАС здесь ничего не исправит - «Аналитика рынка»
Власти сами спровоцировали рост цен на жилье. И проверка ФАС здесь ничего не исправит - «Аналитика рынка»
Источник: IRN.RU Цены на жилье резко рванули вверх из-за смягчения денежно-кредитной политики в период кризиса, программы льготной ипотеки и введения налога на доходы с банковских вкладов. Так что в подорожании жилья виноваты сами власти – правительство и Центробанк. А ФАС, при всем желании, не

Источник: IRN.RU
Власти сами спровоцировали рост цен на жилье. И проверка ФАС здесь ничего не исправит - «Аналитика рынка»

Цены на жилье резко рванули вверх из-за смягчения денежно-кредитной политики в период кризиса, программы льготной ипотеки и введения налога на доходы с банковских вкладов. Так что в подорожании жилья виноваты сами власти – правительство и Центробанк. А ФАС, при всем желании, не сможет вернуть цены обратно, отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

8 апреля президент Владимир Путин поручил Федеральной антимонопольной службе (ФАС) провести проверку обоснованности роста цен на жилье. По словам президента, в среднем по России стоимость жилой недвижимости выросла на 12%, но в ряде регионов наблюдался рост до 30%. «Это не просто рост цены, это существенный рост», - сказал Путин на совещании, посвященном итогам реализации его посланий парламенту 2019 и 2020 гг. (Цитата по ТАСС.)

В Москве, по данным аналитического центра www.irn.ru, цены на вторичные квартиры в прошлом году выросли на 16,2%, в Новой Москве – на 17,7%, в Подмосковье – на 19,8%. Новостройки в «старой» и Новой Москве подорожали на 15-30% в зависимости от сегмента, в Московской области – на 23%.

Как неоднократно писал www.irn.ru, причиной ценового скачка стали действия властей. С приходом пандемии правительство и Центробанк предприняли ряд шагов, которые неизбежно должны были привести к подорожанию жилья за счет резкого увеличения спроса на него. Банк России, несмотря на кризис, снизил ключевую ставку на 2 п.п. В июле основной показатель, определяющий стоимость заимствований в экономике, опустился до рекордно низких 4,25% годовых. Резкое смягчение денежно-кредитной политики привело к существенному снижению ставок по кредитам, в том числе ипотечным, и по депозитам. По статистике «Дом.рф», к концу 2020 г. обычная, несубсидируемая ипотека подешевела на 1,29 п.п. до 8,04% в среднем. При этом ставки по вкладам опустились до 3-4% годовых при официальной инфляции в 4,9%.

ЦБ активно поддержали президент и правительство. Хотя уровень ипотечных ставок оставался более чем комфортным, кабмин решил дополнительно простимулировать первичный рынок и в конце апреля 2020 г. запустил программу льготной ипотеки со ставкой не выше 6,5% годовых. Изначально планировалось выделить на нее из бюджета 800 млрд руб. и завершить к 1 ноября. Но к концу лета программу расширили до 1 трлн руб., затем еще до 1,85 трлн руб. и продлили ее до 1 июля 2021 г.

Одновременно власти делали льготную ипотеку все более доступной и всеобъемлющей. Если весной, на старте программы, по льготной ставке можно было занять не более 3 млн руб. в регионах и не более 8 млн в Москве, Петербурге и прилегающих областях, то в конце июня – уже 5 и 12 млн руб. соответственно. В августе пересмотрели и величину первоначального взноса, снизив его до 15% - см. «Ипотека: грядет аттракцион неслыханной щедрости». Отметим, что к тому времени, например, в Новой Москве рост цен на новостройки уже съел всю выгоду от дешевой ипотеки для заемщиков. В «старой» это произошло чуть позже – в середине осени (см. «Доступная ипотека снизила доступность новостроек для покупателей»).

В результате смягчения условий программы льготной ипотекой смогли воспользоваться не только практически все покупатели новостроек массовых сегментов, но даже состоятельные клиенты московского бизнес-класса, который по итогам года вышел в лидеры по темпам роста цен – см. «Новостройки Москвы в 2020 году: льготная ипотека была не нужна».

Подорожание жилья простимулировало и изменение налогообложения. Весной 2020 г. был принят закон, по которому с 2021 г. вводился налог на доходы по депозитам, суммарно превышающим 1 млн руб., за вычетом так называемого необлагаемого процентного дохода, величина которого зависит от уровня ключевой ставки на 1 января соответствующего года. В сочетании со снижением ставок новый налог окончательно добил привлекательность вкладов в сознании российского обывателя, всегда подозревающего власти в самых худших намерениях: мол, сегодня они обложили налогом доход с депозита, а завтра придется делиться с государством и самим депозитом.

На этом фоне объем вкладов населения за 2020 г. сократился на 7% до 21,2 трлн руб. Только из Сбербанка вкладчики забрали рекордную за 6 лет сумму – более 100 млрд руб. С валютных счетов российских банков за год было снято $28 млрд - на $5 млрд больше, чем в 2019-м.

Часть этих средств ушла на фондовый рынок: число физлиц, имеющих брокерские счета на Московской бирже, за 2020 г. выросло почти на 5 млн и достигло 8,8 млн - за год на эту биржу пришло частных инвесторов больше, чем суммарно за все предыдущие годы. Однако, по оценке Банка России, на 75% брокерских счетов физлиц есть не более 10 тыс. руб. То есть они или не зафондированы вовсе, или их владельцы делают самые первые и крайне осторожные шаги на рынке ценных бумаг. Это и неудивительно – фондовый рынок сложный и рискованный, он мало подходит для консервативных инвесторов, привыкших держать деньги на депозитах. Поэтому многие из них предпочли ценным бумагам рынок недвижимости. По данным группы «Эталон», в 2020 г. только в «старой» Москве инвестиционный сегмент вырос примерно на 25% по количеству участников (до 8,8 тысяч человек) и на 37% - по объему вложенных средств (до 147 млрд руб.). Риелторы оценивают долю инвестиционных покупок в общем объёме продаж в 14-20% - см. «Новостройки: время котлованных цен прошло».

Дешевая ипотека и низкие ставки по вкладам привели к изменению потребительской модели поведения. Так как раньше ипотека была достаточно дорогой, а цены на жилье в последние пять лет снижались, а если и росли, то незначительно, большая часть потенциальных покупателей старались накопить максимальный первоначальный взнос по кредиту. Пока ставки по вкладам с запасом перекрывали инфляцию, это была самая разумная стратегия. Однако с резким удешевлением ипотеки и падением доходности банковских вкладов копить стало совершенно невыгодно – надо было покупать, и как можно скорее, потому что так же резко пошли в рост и цены на жилье. Как следствие, произошла досрочная реализация спроса на недвижимость: те, кто планировал купить квартиру в перспективе нескольких лет, побежали покупать ее прямо сейчас.

К людям, приобретавшим жилье для себя, добавились инвесторы, которые в таких количествах не присутствовали на рынке недвижимости с нулевых годов. Соответственно, повторилась и вакханалия с ростом цен, как в нулевые. Об опасности такого развития событий IRN.RU писал еще в июне-июле 2020 г.– см. «Дешевая ипотека - хорошо, но доступные цены на жилье намного лучше», «Жилищный вопрос решается не деньгами, а структурными реформами».

С увеличением стоимости стройматериалов и подорожанием рабочей силы из-за закрытия границ рост цен на недвижимость никак не связан – по крайней мере в Москве, Петербурге, Краснодарском крае и других богатых регионах, где уровень цен на жилье давным-давно зависит от баланса спроса и предложения, а не от затрат застройщиков. Например, в Москве при средней цене метра на рынке новостроек свыше 200 000 руб., средняя себестоимость строительства, по данным проектных деклараций, размещенных застройщиками в единой информационной системе жилищного строительства, в декабре 2020 г. составляла 85 000 руб., а медианная – 69 700 руб. (статистика портала «наш.дом.рф»).

Проверка ФАС с подорожанием жилья ничего сделать не сможет – оно уже произошло. Да и необходимости в этом нет, потому что рост выдыхается и без вмешательства ФАС, по рыночным причинам. Новые ценовые рекорды в ближайшем будущем вряд ли возможны - вслед за ценовым скачком обычно следует стагнация, в ходе которой цены могут немного откатиться назад, но в основном неявно, за счет торга и скидок. И на прежний уровень они уже не вернутся – см. «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2021 год от IRN.RU».

Что действительно могут и должны сделать власти – это создавать условия для увеличения объемов строительства. В моменте это цены не собьет, но обуздает их рост в перспективе. Потому что из-за прошлогоднего ажиотажа на рынке сложился если не дефицит, то нехватка предложения. И если в ближайшие годы предложение не будет активно пополняться, рынок жилья рискует надолго вернуться в нулевые годы, когда девелоперы фактически играли роль спекулянтов: строили крайне мало, зато чуть ли не каждый день переписывали ценники.

К сожалению, пока правительство, во всяком случае столичное, работает в противоположном направлении. Например, в конце 2020 г. Москва резко повысила стоимость изменения вида разрешенного использования (ВРИ) земельных участков: в пределах МКАД она выросла в два раза, в Новой Москве – в восемь раз. Это уже заставило застройщиков отказаться от многих проектов.

Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Ctrl
Enter
Заметили ошЫбку?
Выделите текст и нажмите Ctrl+Enter
Мы в
Комментарии
Минимальная длина комментария - 50 знаков. комментарии модерируются
Комментариев еще нет. Вы можете стать первым!
Комментарии для сайта Cackle
Кликните на изображение чтобы обновить код, если он неразборчив

Смотрите также
интересные публикации


dc750945
Аналитика рынка недвижимости
...