«Арендодатель появляется в моей квартире без разрешения и перекладывает вещи». На чьей стороне закон? - «Дайджест»

Собственники квартир и домов, сдающих свою недвижимость внаем, твердо знают: у них есть право беспрепятственно пользоваться ею и решать ее судьбу – продавать, закладывать, менять по своему усмотрению. И, сдав квартиру арендатору, многие считают себя вправе проверять принадлежащее им жилье. Могут прийти без предупреждения и придирчиво осматривать состояние стен, бытовой техники, проводить пальце по плинтусам, чтобы укорять жильца за недостаточную уборку его квартиры, и даже проверять содержимое шкафов, перекладывать вещи квартиранта.

Но можно ли так делать? Оказывается, нет. Статья 25 Конституции РФ о неприкосновенности жилища и частной жизни защищает права арендатора на неприкосновенность личного пространства, где он хранит конфиденциальную информацию, документы, письма.

Сдав жилье в аренду, владелец должен смириться с тем, что он с этого момента теряет часть своих привилегий. Теперь право владеть тем, что находится в квартире, принадлежит квартиросъемщику. И он может указать на это хозяину недвижимости, пригрозив тому штрафом или уголовной ответственностью.

Как собственнику проверять свою квартиру?

По закону, арендатор вправе не терпеть игнорирование своих прав. Подписав договор аренды, собственник недвижимости добровольно отказывается от привилегии пользоваться жильем. Теперь посетить квартиру с целью проверки ее состояния он может только по предварительному согласованию с квартиросъемщиком не чаще периодичности, указанной в договоре аренды (кроме экстренных случаев, предусмотренных законодательством).

В случае незаконного проникновения на жилплощадь против воли квартиранта к арендодателю может быть применима административная или уголовная ответственность по статье 139 УК РФ в виде штрафа в размере 40 000 рублей, исправительных работ или ареста до 3 месяцев. По факту нарушения арендатор может обратиться в полицию, которая, при наличии оснований для возбуждения уголовного дела, передаст документы в Следственный комитет.

Как не нарушить права квартиросъемщика?

По мнению юристов, провести точную грань между правами арендатора и арендодателя сложно, так как визит в квартиру в некоторых случаях позволяет реализовать права собственника. Владелец недвижимости, так или иначе, должен получать информацию о сохранности своего жилья и имущества.

Чтобы сделать это в рамках закона, необходимо указать в договоре частоту, порядок проверок и не заходить в квартиру без предварительного созвона с арендатором. В случае обнаружения признаков тайного визита последний может зафиксировать следы пребывания постороннего на камеру. Если в доме при этом пропадет ценная вещь, квартиросъемщик вправе обвинить в этом собственника.

Грамотно составленный договор аренды с точной периодичностью посещений, указанными правами и обязанностями позволит избежать разногласий. В случае несоблюдения его условий одна из сторон вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Разногласия между арендодателем и арендатором могут произойти и по факту содержания жилья в надлежащем состоянии. Так, наниматель должен поддерживать функциональность квартиры, не допуская порчи имущества: вовремя устранять поломки, протечки, подклеивать обои. Но соблюдать чистоту в доме: регулярно мыть полы, протирать пыль, убирать вещи он не обязан, если только это не наносит вред квартире (например, заводятся мыши или растет плесень).

Непростой случай из жизни

Сдавая квартиру в аренду, можно не только сесть за решетку, но и лишиться самой недвижимости – так заявляют юристы, ставшие свидетелями сделки с недобросовестными арендаторами. Как это может произойти?

С жительницей одного крупного российского города произошла неприятная ситуация. Сдавая квартиру в аренду, она заключила долгосрочный договор с юридическим лицом, который предполагал использовать жилье как офис для сотрудников фирмы. Женщина прочитала и подписала стандартный договор на удовлетворяющих ее условиях: они предполагали хорошую арендную плату на протяжении трех лет.

Во время заключения договора представитель компании заявил, что сделал помарку и отправился в офис, чтобы перепечатать бумагу. Когда он вернулся, собственница поставила свою подпись в документе, уже не читая его.

Как оказалось, в этом заключалась ее главная ошибка. «Новый» документ разительно отличался от старого. По его условиям арендодатель практически лишался прав. За попытки войти в квартиру, расторгнуть договор (как оказалось, новые квартиросъемщики пустили в жилье гастарбайтеров и сделали перепланировку) или просто сообщить о нем юристу женщина облагалась немалыми штрафами. Спустя несколько лет величина санкций практически сравнялась со стоимостью квартиры. Теперь собственница жилья ведет тяжбу с аферистами.

Юристы предупреждают: и арендодатель, и арендатор должны защитить свои права, прописав в договоре условия аренды квартиры: сроки, частоту визитов собственников, спорные моменты (покрываются ли расходы, если сломано оборудование, испорчена мебель), допускается ли нахождение на жилплощади животных. И, конечно, настоятельно рекомендуется внимательно читать документ непосредственно перед его подписанием. Гражданско-правовой договор аренды является официальным документом, обосновывающим правомерность действий сторон, и небрежное отношение к его содержанию может усложнить жизнь и тем, и другим.

25 тысяч за моральный вред

Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet,рассказала о реальном судебном разбирательстве, которое отражено в разъяснении Верховного суда от 2020 года. В договоре аренды были прописаны периоды, когда арендодатель может посещать квартиру, и именно в связи с этим нарушением его привлекли к ответственности по статье о неприкосновенности жилища. С него взыскали моральный вред (25 000 рублей, кстати, не такая большая сумма, с учетом того, сколько идут суды).

Там наказание было связано еще с хищением имущества – по всей видимости, арендодатель в счет уплаты арендной суммы забрал что-то из дорогой техники арендатора, по факту чего возбудили уголовное дело и дальше взыскали моральный вред.

«Позиция суда здесь акцентирует внимание все же на неприкосновенности жилища. Когда заключается договор аренды, нужно очень тщательно прописывать период посещения. Если вы пишете в договоре, что посещать квартиру можно один раз в месяц, значит, строго один раз в месяц вы имеете право прийти в квартиру как арендодатель, – обращает внимание Юлия Дымова. – Желательно прописать, что вы имеете право посещать и в другие периоды, если арендатор нарушает существенным образом свои обязательства по оплате – как первое основание, почему вы можете появиться в квартире. Второе основание – в случае аварийных ситуаций, либо ситуаций, требующих капитального ремонта.

По поводу уголовной статьи это достаточно громкое заявление. На самом деле к уголовной ответственности, если нет правонарушения, вас вряд ли кто-то привлечёт. Но в гражданском суде может быть взыскана компенсация морального вреда».