Усталость сказывается на ликвидности: почему морально устаревают новые ЖК - «Дайджест»

Среди многоэтажек, построенных лет 10 назад, есть высокие, красивые и… совершенно неактуальные. Вдвойне обидно купить квартиру в новостройке-«старичке», которая еще не завершена, но уже не отвечает современным требованиям, а значит, теряет и в ликвидности. Разбираемся, какое жилье считается морально устаревшим.

Методом от противного

Обычно устаревшим жильем принято считать хрущевки или брежневки. Но и дома, построенные в 2010 или 2015 году, способны утратить актуальность. По каким признакам это легко определить?

Сегодня не котируются на рынке квартиры с кухней меньше 12 м, с большими спальнями и коридорами. Квартирография с десятком, а то и больше квартир на этаже тоже ушла в прошлое, как и дворы-парковки. Такое жилье покупают, но чаще не для собственного проживания, а для сдачи в аренду: оно дешевле, чем продуманные жилые комплексы.

Сохранят ликвидность квартиры, которые отвечают запросам сегодняшнего дня: большое общее пространство с маленькими спальнями (европланировки), функциональные балконы, подземный паркинг, небольшое количество квартир на этаже и закрытые дворы с множеством активностей не только для детей, но и для взрослых.

Так уже не строят

Отличительная черта несовременного проекта бросается в глаза уже с улицы: если площадь двора уставлена машинами, это плохой знак. Если озеленение заключается в пожухлых кусках рулонного газона — тоже. Даже одна разноцветная площадка не исправит ситуацию.

Теперь минимум комфорта во дворе — несколько площадок для детей и взрослых, зонирование на активный и тихий отдых и невидимая глазу парковка — либо подземная, либо вынесенная за периметр двора.

Отсутствие коммерческих помещений на первых этажах тоже свидетельствует об устаревшей концепции. Девелопмент пришел к тому, что первые этажи не слишком удобны для жизни, а вот когда жильцы имеют возможность, не покидая двора, постричься или выпить чашку кофе, это отличная опция.

Лишние ступени, как показало время, не нужны: они неудобны не только для людей с ограниченными возможностями, но и для родителей с колясками да и другим жителям. Поэтому если к лифту предстоит подниматься по лестнице, а в холле нет специально отведенного места для хранения велосипедов и колясок, это устаревший дом.

Больше восьми квартир на этаже снижает социальное взаимодействие между соседями, тогда как формирование сообщества знакомых друг с другом людей — признак современного жилого проекта. Бесшумный лифт должен везти не до первого этажа, а до подземного паркинга. Эксперты говорят, что оптимальный вариант, если на каждые три–четыре квартиры на этаже приходится один лифт. Если на этаже шесть квартир, лифтов должно быть два.

Квартиры за последние годы тоже сильно преобразились. 20-метровые спальни и маленькие кухни ушли в прошлое. Сегодня и в ближайшие годы в комфорт-классе будут востребованы квартиры-студии с небольшими спальнями (10–14 м) и просторными еврозонами, объединяющими кухню, столовую и гостиную (20–30 м).

ПРИЗНАКИ СОВРЕМЕННОГО ЖИЛЬЯ:

— не больше восьми квартир на этаже;

— качественная отделка МОПов;

— зона для хранения велосипедов и колясок;

— вход и лифт с уровня земли;

— есть функциональный балкон/лоджия;

— небольшие спальни с просторной гостиной, в том числе евро;

— система безопасности дома, видеонаблюдение;

— закрытый двор с разными зонами для отдыха и активности.

В погоне за рынком

В чем причина быстрого устаревания многоэтажек? По мнению экспертов рынка, и материалы, и стиль жизни меняются слишком быстро. Технологии строительства меняются примерно через 10–15 лет после ввода объекта в эксплуатацию, объясняет Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум». Но часто сама архитектурная концепция устаревает уже к моменту передачи дома под заселение.

Теряют связь с сегодняшним днем не только планировки и квартирография, но и места общего пользования и даже дворы. Специалисты уверены: сейчас с чистой совестью назвать современными можно буквально единицы из тех ЖК, что были построены в 2000-е. Тогда мало кто делал европланировки, просторные холлы, закрытые дворы. А вход с уровня земли и мойки лап для собак, теперь встречающиеся и в массовом сегменте, были только в жилье высоких классов.

Все изменилось буквально за последние пять лет. Застройщикам пришлось конкурировать между собой, предлагать новые решения с оглядкой на иностранный опыт. В итоге качество проектов выросло.

Сегодня при создании концепции проекта застройщики изучают новые тренды и аналогичные объекты, проводят социологические исследования, консультируются с экспертами, поясняет Надежда Коркка. Это позволяет им создавать проекты с набором опций на некоторую перспективу.

Но есть нюансы

В периоды высокого спроса на жилье (как, например, сейчас) продаются даже не самые удачные квартиры. Но жить в них собирается далеко не каждый покупатель: многие просто инвестируют, вкладывают деньги, а поселится туда арендатор. Особенно это касается новостроек, где 80% квартир — студии, отмечает Сергей Беляков, директор департамента новостроек «Александр-Недвижимость». Для собственного проживания их практически не покупают — только для сдачи.

ПО МОРАЛЬНО УСТАРЕВШИМ ПРОЕКТАМ В ПЕТЕРБУРГЕ СЕГОДНЯ СТРОИТСЯ КАЖДЫЙ ДЕСЯТЫЙ ЖК, НО ДАЖЕ В ЭКОНОМКЛАССЕ ПОКУПАТЕЛИ НЕ ВСЕГДА ГОТОВЫ ЗАКРЫТЬ НА ЭТО ГЛАЗА: ТАКИЕ ОБЪЕКТЫ РАСКУПАЮТСЯ ХУЖЕ.

Исключения, когда жилье вроде бы несовременное, но позиционируется на рынке положительно, есть. В «Метриум» приводят пример — это бывшие общежития и гостиницы, которые реконструируются и пользуются спросом из-за низкой цены и хорошей локации.

Противоположность им — выставленные на продажу «новые» квартиры в домах 2005–2010 годов постройки без инфраструктуры и дворов. Продаются они, по словам директора департамента жилья Colliers Кирилла Голышева, очень тяжело. Даже на вторичном рынке уже есть куда более современные квартиры в домах, построенных за последние пять лет.

Как купить жилье «на вырост»

Для девелопера построить современное жилье с запасом актуальных опций и продать его максимально быстро — залог успешного проекта. Для покупателя приобрести такое жилье — гарантия того, что оно останется востребованным на рынке: его удастся дороже сдать в аренду или выгодно продать спустя несколько лет.

Но такая недвижимость требует бо́льших вложений. При прочих равных разница в цене между действительно современным проектом и остальными, по подсчетам «Александр-Недвижимость», составляет 10–20%.