Законопроект о комплексном развитии территорий: дьявол кроется в деталях - «Дайджест»

Чем ближе рассмотрение во втором чтении нашумевшего законопроекта о комплексном развитии территорий (КРТ), тем активнее разговоры о том, какие именно изменения должны быть внесены в текст документа

Совершенствование института комплексного развития территорий и механизмов расселения аварийного жилья и жилья, подлежащего сносу или реконструкции на основании адресных программ, утверждаемых в соответствии с жилищным законодательством (для справки: объем аварийного жилья в стране ежегодно увеличивается и к 2030 году может достичь отметки примерно 30 млн квадратных метров); добровольность переселения и обязательный учет мнения жителей, пришедшие на смену скандальной норме о фактически принудительном изъятии недвижимости; возможность как натуральной, так и денежной формы возмещения за сносимое жилье — причем на базе его рыночной стоимости; привлечение на основе аукционов средств инвесторов в проекты развития территорий; модернизация транспортных и инженерных систем и появление комфортной городской среды, создавать которую можно в отдельных районах, не нарушая при этом общую городскую ткань, — это еще не все краски в сложной картине будущего закона.

«Законопроект о совершенствовании института комплексного развития территорий непростой, но и сама сложившаяся в наших городах ситуация непростая и требует решения, — подчеркивает первый зампредседателя комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Сергей Пахомов. — Более того, уверен, не каждый мэр или губернатор рискнет запустить у себя подобный проект. Но тот, кто это сделает, будет иметь все возможности совершить качественную революцию в градостроительной политике своих городов. Надо дать смелым инструменты, они им сегодня очень нужны».

При этом Сергей Пахомов и сам признает особую в данном случае важность «тщательной обработки напильником»: «Конечно, необходимо определить жесткие, но понятные и для бизнеса, и для жителей рамки, это тоже правильно, и мы это обязательно сделаем ко второму чтению. Мы ни в коем случае не собираемся отказываться от приоритета права собственности и жилищных прав граждан, это не лишним будет напомнить публично».

Что касается игроков рынка недвижимости, то насчет самой законодательной концепции все за, но тоже считают, что без доработок не обойтись, подтвердил в беседе с Business FM президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ), руководитель комиссии по вопросам ценообразования в строительстве Общественного совета при Минстрое Антон Глушков.

— Как в принципе вы оцениваете эту очередную попытку найти механизм расселения аварийного жилья?

— В реакциях часто слышно: своевременный закон. Безусловно. И даже не просто своевременный — это давно назревшая проблема. Сегодня на тех территориях, где есть стабильный спрос на жилье, все застройщики наблюдают дефицит земельного ресурса. Это заставляет города развиваться не интенсивно, а экстенсивно, вширь. Тем самым расширяются городские границы, увеличивается нагрузка на инженерную и транспортную инфраструктуру, ну и вообще деформируется среда. Существующая обжитая застройка, где создана вся инфраструктура, — то, что, как правило, является лицом города, механизмов ее освоения не существует. Сейчас, с учетом кредитной нагрузки, с учетом себестоимости строительства, застройщик самостоятельно не готов заходить на такую территорию и брать на себя все риски по выкупу чьих-то прав. Поэтому крайне важна регламентация механизма такого выкупа. Часто употребляется слово «изъятие», но нет, речь идет не об изъятии, а именно о выкупе прав с целью развития городской среды. Необходимость в этом была всегда, а сейчас это просто номер один, без чего дальше невозможно не только увеличение объемов строительства, но даже его поддержание на текущем уровне.

Сложившаяся практика использования механизма, например, комплексного устойчивого развития территорий — это принятие решения о судьбе земельных участков муниципалитетом или правообладателем, если эти полномочия переданы субъекту Российской Федерации. Решение-то принимает чиновник, но посчитать экономическую целесообразность того или иного проекта представителю исполнительной власти достаточно сложно, да просто не под силу. Поэтому в законопроекте предусмотрена возможность вовлечения участка в КРТ по инициативе инвестора, и это совершенно правильная инициатива: определить привлекательность проекта лучше, чем сам девелопер или инвестор, не сможет никто.

— А есть ли какие-то концептуальные замечания к предложенному механизму развития КРТ?

— Концептуальных разногласий по этому документу мы не видим. Но с точки зрения применения… Например, вы, наверное, знаете, идет большая дискуссия по поводу нормы о 50-процентном заполнении земельного участка ветхим и аварийным жильем, насколько эту пропорцию нужно соблюдать для применения механизмов КРТ. Мы делали анализ — таких территорий в крупных муниципалитетах не существует. Так что рабочие замечания к законопроекту есть, мы их оформили и представили в правительство, но если говорить именно о концепции закона, то, судя по реакции строителей, девелоперов, документ вызывает всеобщую поддержку.

— Каков ваш прогноз, будет ли законопроект серьезно доработан ко второму чтению?

— Я думаю, да, замечаний собрано уже достаточно много. Но опять же, подчеркну: они больше относятся к исполнению законопроекта, нежели настаивают на какой-то его концептуальной переработке. Да и, в принципе, во втором-третьем чтении концептуально документы не дорабатываются — они дорабатываются технически.

Еще осенью в процессе обсуждения законопроекта в его адрес звучали весьма резкие отзывы. Если кратко, критики говорили, что он не только сохраняет все отрицательные моменты существующего регулирования КРТ, которое так и не нашло применения на практике, но еще и усугубляет проблемы развития застроенных территорий. Сегодня, как отмечают в Общественном совете при Минстрое, ключевых направлений, по которым у профессионалов отрасли есть серьезные замечания, три.

Первое: как и в действующем регулировании, в законопроекте сохраняется слабая описательная часть и слабая градостроительная обоснованность необходимости реализации проектов КРТ. В частности, отсутствует множество необходимых критериев и четких формулировок, что изначально гарантирует путаницу при переходе от слов к делу, многие параметры вызывают недоумение — прежде всего, пресловутые 50%. «В проекте говорится о комплексном развитии территории при условии, что половину от нее составляют определенные здания. А остальные 50% — что, вообще любые дома? Как это может быть?» — приводит «Коммерсантъ» слова главы комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галины Хованской.

Второе: законопроект не в полной мере обеспечивает гарантии имущественных и жилищных прав граждан. Да, тема добровольности вхождения в программу КРТ, учета мнения собственников, компенсаций на рыночных условиях в нем поднимается. Но, например, Галина Хованская считает странным, что дом может быть включен в программу двумя третями голосов собственников и нанимателей пропорционально «общему числу жилых помещений», тогда как при выходе из программы в расчет принимаются лишь голоса собственников без отсылки к площадям квартир. Эксперт тематической площадки ОНФ «Жилье и городская среда» Павел Склянчук рассказал «Известиям», что ко второму чтению нужно предусмотреть изменения, по которым согласие на вхождение в программу должны дать не только собственники жилья, но и владельцы гаражей. И таких замечаний множество.

И третье: законопроект нарушает базовые принципы градостроительного регулирования. Кстати, как крайность, обширные в случае с КРТ права чиновников могут свести на нет все привычные девелоперам документы территориального планирования, генпланы, ПЗЗ, нормы и правила и привести к настоящему административному диктату на местах.

Ранее для работы над поправками к законопроекту Общественный совет при Минстрое предложил создать рабочую группу. Как отмечает «Российская газета», к доработке текста ко второму чтению профильный вице-премьер Марат Хуснуллин подключился лично, пообещав не только выслушать представителей всех думских фракций, но и пообщаться с губернаторами и их заместителями, которых еще надо научить, как заниматься комплексным развитием территорий. Кто, с кем и до чего договорился, скоро узнаем.