Изменения правил изъятия недвижимости, регистрации собственности в недострое и на чужой земле: разбираем новый закон - «Дайджест»

На днях Госдума одобрила поправки в Гражданский кодекс РФ по части статуса недвижимого имущества и правил владения им (проект закона № 47538-6/12).

Разберем основные изменения для настоящих и будущих собственников недвижимости (которые вступят в силу в 2023 году).

1. Запрещается регистрация собственности на квартиру или машино-место в доме, строительство которого еще не завершено (ст. 141.4)

До принятия закона это был весьма спорный вопрос. В практике судов есть немало решений, где Росреестр обязывают зарегистрировать право собственности дольщика на квартиру в недостроенной многоэтажке.

Верховный суд РФ в свое время пояснил, что дольщик может получить свою квартиру в собственность даже до того, как весь дом введут в эксплуатацию, если сама квартира уже существует физически (определение № 306-ЭС16-3099, № 89-КГ16-10).

За счет этого гражданам, купившим жилье в т. н. «долгостроях», удавалось защитить свои права и не остаться без квартиры.

Но теперь на законодательном уровне эту «лазейку» закрыли — поэтому больше не удастся добиться через суд признания права собственности на квартиру, пока дом полностью не будет достроен.

2. Дом или другой объект недвижимости, построенный на земельном участке, принадлежит по умолчанию собственнику этого участка (ст. 287.1)

В законе закрепляется презумпция принадлежности построенного объекта собственнику земли, на которой тот расположен.

Если тот, кто построил объект недвижимости на чужом участке, не получил согласие его собственника, не заключил с ним соглашение об использовании земли, строение передадут тому, чей участок.

Пока же споры о принадлежности таких строений решаются в судах неоднозначно.

Например, до Верховного суд РФ дошел мужчина, который в свое время купил своей сожительнице земельный участок и профинансировал строительство на нем дома.

Участок был зарегистрирован как ее собственность, а дом еще не успели оформить, т. к. семейные отношения к тому времени прекратились.

Суды по-разному решали спор, чей же дом, передавая его то истцу, то ответчице. Пока Верховный суд РФ не постановил, что собственником все же следует признать сожительницу, поскольку земельный участок принадлежит ей (определение № 5-КГ20-29).

Теперь по новому закону такие споры будут сразу решаться в пользу собственников земли.

Исключение предусмотрено только для государственных и муниципальных участков: собственность на строения, возведенные на таких землях, возникает у того, кому участок был официально выделен для строительства.

3. Собственники машино-мест в многоэтажке получают долю в праве собственности на общедомовое имущество — за что должны будут платить (ст. 287.4)

Этот вопрос долгое время оставался «подвешенным в воздухе» — а потому, вызывал многочисленные споры.

Например, должны ли собственники машино-мест в многоквартирном доме платить наравне с остальными собственниками помещений за содержание общедомового имущества и капремонт?

Теперь закон дает однозначный ответ — да, поскольку за ними признали долю в собственности на общее имущество дома.

Поэтому для жителей таких домов расходы на общедомовые нужды должны снизиться за счет того, что часть их будет возложена на собственников парковочных мест.

4. Теперь любое помещение могут изъять у собственника, если тот содержит его ненадлежащим образом (ст. 287.7)

Закон исключает статью 293 ГК РФ, посвященную изъятию жилого помещения, заменяя ее статьей о возможности изъятия любого помещения в доме (как жилого, так и нежилого, в т.ч. машино-места).

Согласно новой норме, органы власти (государственные или муниципальные) уполномочены обязывать собственников всех помещений в доме к соблюдению порядка.

Так, если собственник будет систематически нарушать права соседей, либо использовать его не по назначению, либо содержать его бесхозяйственно, допуская разрушение, орган власти предупредит его о необходимости устранить нарушения и предоставит срок для ремонта (если он необходим).

Если предписание так и не будет исполнено, орган власти обращается в суд для продажи помещения с публичных торгов.

При вынесении положительного решения помещение будет принудительно продано, а деньги перечислят бывшему уже собственнику, за вычетом судебных расходов.