ЗПИФН: краткое руководство для начинающих - «Дайджест»

Инвестировать в недвижимость можно не только самостоятельно. Уже довольного долго на рынке существуют ЗПИФН – закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости, которые будут инвестировать за вас. Эксперты рассказали "Интерфаксу", как обстоят дела с этим рынком сейчас и стоит ли вкладываться.

Что такое ЗПИФН и с чем их едят

С каждым годом интерес к ЗПИФН растет, появляется все больше инвесторов. Банки давно уже создали отдельные структуры, отвечающие за данное рыночное направление. Пора уже разобраться, что представляют из себя закрытые инвестиционные фонды недвижимости.

Так, ЗПИФН инвестируют в объекты жилой и коммерческой недвижимости, например, в склады, офисы, ТЦ и т.д с минимальными комиссиями. При этом комбинированные фонды могут инвестировать также в компании, владеющие объектами недвижимости. В ЗПИФН доходность зависит от роста цены на недвижимость и арендным доходом от нее.

Процесс управления довольно простой. Для начала паи в биржевых фондах нужно приобрести через приложение вашего брокера, а во внебиржевых – в офисах УК. Подписать документы нужно электронной подписью. Инвестируя деньги в паевой фонд недвижимости, клиент приобретает долю в имуществе фонда. "Рулит" всем имуществом управляющая компания.

"С помощью паевого фонда инвестор может стать совладельцем качественных капиталоемких объектов (производство, склад), инвестируя от 300 тыс. рублей, а по отдельным фондам – от 1 тыс. рублей за пай, что невозможно при самостоятельном инвестировании", — рассказал главный исполнительный директор ВТБ Капитал Инвестиции, старший вице-президент ВТБ Владимир Потапов.

По словам управляющего директора УК "Открытие" Марии Бурдиной, покупать паи ЗПИФН имеет смысл для диверсификации своего инвестиционного портфеля. Она отметила, что инструмент консервативный, но все же рисковый, при этом более сложный из-за длительного владения.

Интересные особенности

Инвестировать в ЗПИФы могут все: доступ есть и для неквалифицированных инвесторов. Для них Центробанк установил минимальный размер пая в 300 тыс. рублей. А вот для квалифицированных инвесторов рамок нет: компания вправе устанавливать любую стоимость.

Из плюсов эксперты указывают, что не нужно напрямую владеть объектом и принимать участие в его управлении. Но для этого надо иметь паи в крупнейших объектах с лучшими арендаторами. Еще один плюс, по словам операционного директора PARUS Asset Management Евгения Большакова, это то, что арендный поток не зависит от текущего состояния фондового рынка и нормализует общую доходность инвестора, выплаты будут регулярными и не зависящими от инфляции.

Минусом является более низкая ликвидность, чем у известных бумаг. Также нужно смотреть объемы торгов конкретного фонда. Отрицательным отличием внебиржевых фондов от биржевых является то, что выход из бумаг и процессы покупки и продажи паев сопровождаются бумажной волокитой.

"Обычно ЗПИФы – это закрытый инструмент с достаточно долгим сроком жизни. Если инвестор не хочет ждать окончания срока фонда, ему необходимо найти покупателя на свой пай. Тем не менее, биржевое обращение упрощает процесс приобретения или продажи паев и выхода из фонда", — отметил Потапов.

Он добавил, что трехмесячный среднедневной оборот по сделкам с паями Фонда "ВТБ Капитал — Рентный доход" составляет около 10 млн рублей. Общий объем торгов, начиная с февраля 2021 года, составил более 3,3 млрд рублей.

По мнению экспертов, еще один минус – отсутствие регламентирования комиссий УК. Также у фонда есть обязательные расходы, среди них — оплата услуг спецдепозитария, независимого оценщика и аудитора.

Безопасные инвестиции

По мнению Большакова, ЗПИФН — "самая совершенная и безопасная во всех отношениях форма инвестиций в недвижимость". Это обусловлено жестким контролем деятельности фондов согласно №156-ФЗ "Об инвестиционных фондах" от 29 ноября 2001 года и со стороны ЦБ. Он выдает лицензию управляющей компании, а также контролирует ее деятельность.

По словам Бурдиной, выбор объекта осуществляется с точки зрения инвестиционной привлекательности и потребностей рынка. Еще среди критериев выбора Бурдина назвала качество объекта, техническую составляющую, новизну, предоставление услуг. Она подчеркнула, что в случае неудачного выбора управляющая компания либо старается улучшить объект и оптимизировать работу с ним, либо реализует в рынок.

Так, подбором занимаются инвестиционные подразделения, задачей которых является именно подбор наиболее качественных объектов на рынке и выкуп и самой выгодной цене с максимальной доходностью для пайщиков.

"В будущем, возможно, будем "входить" в какие-то другие объекты – например, на этапе строительства. Однако сейчас на рынке достаточное количество предложений уже готовых объектов с действующими арендаторами, поэтому придерживаемся именно такой стратегии", — пояснил Большаков.

Он уточнил, что, в частности, PARUS Asset Management рассматривает только объекты класса А в коммерческой недвижимости стоимостью выше 1 млрд рублей. Это связано с тем, что процессы по "упаковке" и выводу на биржу ЗПИФа объекта стоимостью в 300 млн и в 1 млрд рублей одинаковы.

"Что касается инвесторов — физических лиц, то меньше шансов, что они поверят в небольшие объекты и будут в них вкладываться, поэтому мы и выбираем крупные. Что касается местоположения, то это Москва, Ленинградская область, еще смотрим города-миллионники и порты в регионах", — сказал Большаков.

По словам гендиректора "Сбер Фонды Недвижимости" Екатерины Черных, выбор объектов зависит от стратегии. Так, компания стремится сохранить капитал от инфляции, а коммерческая недвижимость становится альтернативой, способной приумножить сбережения в долгосрочной перспективе.

Налог составляет 13-15% от дохода в момент вторичной продажи или при погашении пая. При этом пайщик Фонда может претендовать на инвестиционный налоговый вычет по доходу от частичного погашения или продажи в пределах 3 млн рублей за каждый год владения. Условиями получения вычета является владение паем свыше трех лет и обращение пая на бирже на момент реализации.

Частые ошибки новичков

Собираясь инвестировать в ЗПИФН, необходимо соблюдать несколько правил, которые приведут к увеличению доходности. Сейчас она составляет от 8 до 15%. По данным экспертов, за пять лет усредненная доходность составит порядка 12,5-13,5%. Это связано с тем, что арендный поток на всех "длинных" договорах увеличивается ежегодно примерно на 5%.

"По данным Росстата и Банка России, за последние пять лет ставка капитализации (показывает соотношение цены актива на рынке к чистому доходу на протяжении 12 месяцев) объектов складской, офисной и торговой недвижимости не опускалась ниже 9%. Это выше и инфляции, и ставок по вкладам в десяти крупнейших банках", — пояснила Черных.

Одной из ошибок новичков является расчет на быстрый рост пая и выход. Так, можно потерять доход за последний месяц, кроме уже потраченных средств за комиссию брокеру за покупку и продажу паев. Кроме того, нужно следить за историей выплат ЗПИФ в прошлом и комиссиями УК.

"Инвестиции в недвижимость – это длинные инвестиции, обычно с горизонтом в 3-5 лет. За это время будет много изменений ключевой и депозитов, "черных" лебедей на рынках, а инвестор будет получать стабильный арендный поток и дождется переоценки актива и финальной доходности. Обычно это 5-15% от инвестиционного портфеля. Защитные инвестиции, как говорят в США инвестиционные консультанты – "бетонное золото"", — поделился Большаков.

Низкая популярность в РФ

По мнению экспертов, низкая популярность ЗПИФН в РФ обусловлена "молодостью" инвестора для того чтобы массово всерьез рассматривать покупку такого продукта. Так, по словам Бурдиной, к ЗПИФН интерес появляется после того, как инвесторы попробовали такие инструменты, как депозит, государственные и корпоративные облигации, акции.

"Инвестиции в ЗПИФН требуют большей ответственности от инвестора, более серьезного подхода, ведь он не обладает такой ликвидностью, как большинство ценных бумаг, БПИФ или ОПИФ, а значит, выбор должен быть сделан гораздо более взвешенно", — пояснила Бурдина.

По мнению Черных, пандемия способствовала росту популярности маркетплейсов и интернет-магазинов, поэтому вырос спрос на склады, что привело к их подорожанию. Она добавила, что сейчас на рынке РФ наблюдается дефицит качественной логистической недвижимости. Так, в фондах Сбера сейчас находятся, в основном, склады, и компания работает с крупными арендаторами.

"Доходность коммерческой недвижимости составляет от 9 до 11% годовых, а операционный бизнес – до 25%. В этих условиях им нет смысла вкладывать в строительство складов, поэтому работает классическая схема built-to-suit, в рамках которой под обязательства по аренде строится склад, который потом после сдачи его в эксплуатацию и оформление собственности, приобретают ЗПИФ под управлением УК СУА и УК СФН. Компании сохраняют капитал, а инвесторы получают доход от аренды и роста цены недвижимости", – уточнила Черных.

Прогноз рынка

По словам Большакова, 2022 станет годом рассвета ЗПИФ в недвижимости и как биржевых, так и не биржевых. Эксперт подчеркнул, что в большей степени ожидает именно новые биржевые фонды. Сейчас их на рынке около 10 общим объемом порядка 80 млрд рублей.

"Мы прогнозируем минимум утроения количества фондов и удвоения объема фондов до 200 млрд рублей по итогам 2022 года. Только Parus Asset Managment запланировал вывод на биржу всех своих объектов, а это уже объекты на 33 млрд рублей против 2,5 млрд в этом году", — пояснил Большаков.

По мнению Потапова, ожидается, что в 2022 году продолжится развитие вторичное обращение паев.