Что теперь может ждать покупателя и продавца квартиры при отмене сделки: разбираем три решения суда - «Дайджест»

В большинстве случаев при совершении сделки с недвижимостью главные риски ложатся на покупателя.

Продавец рискует в гораздо меньшей степени - даже если договор купли-продажи будет признан недействительным, квартира или дом вернутся к нему обратно, чего нельзя утверждать о деньгах покупателя.

Между тем новые судебные решения показывают совершенно иное видение ситуации с отменой сделки купли-продажи недвижимости.

В сегодняшнем видеоролике рассмотрим три таких примера.

1. Продавец скончался после подписания договора

Мужчина приобрел квартиру на публичных торгах (ее выставили на продажу в счет погашения задолженности по договору займа: собственник квартиры заложил ее, получая деньги в долг, но так и не смог вовремя расплатиться с кредитором).

А вскоре к новому владельцу квартиры предъявила претензии городская администрация: она считала квартиру муниципальной собственностью и подала иск об изъятии жилья у покупателя.

В суде раскрылась предыстория этой ситуации. Первоначальный собственник квартиры продал ее тому самому должнику, который ее заложил.

Договор они подписали, а обратиться в МФЦ для регистрации права собственности сам продавец не смог (по состоянию здоровья).

И собственность удалось переоформить только спустя 2 месяца после заключения сделки, с участием агента, который действовал по доверенности от имени продавца.

А после выяснилось, что на момент подачи документов на регистрацию продавца уже не было в живых — значит, доверенность агента была недействительна, как и сама запись в ЕГРН о праве собственности покупателя.

У покойного продавца не было наследников — поэтому на квартиру стала претендовать администрация. Сначала сделку признали недействительной и забрали квартиру у покупателя, передав ее муниципалитету.

Но Верховный суд РФ отменил эти решения. Он указал, что главное — это действительность самого договора купли-продажи (продавец подписал его лично и исполнил, передав квартиру покупателю).

А последующая недействительность записи в ЕГРН не влечет отмену самой сделки.

Поэтому оба покупателя были признаны законными собственниками — и квартира осталась у того, кто купил ее на торгах (ВС РФ, определение № 78-КГ21-59-КЗ).

2. Продавец обанкротился

По закону, если в отношении продавца недвижимости будет возбуждена процедура банкротства в течение 1 года со дня заключения сделки, то ее могут отменить, если признают подозрительной (в частности, если цена была явно ниже рыночной — ст. 61.2, 189.40 Закона № 127-ФЗ).

Тогда покупатель может остаться и без квартиры, и без денег — т. к. получить их после удовлетворения требований всех кредиторов продавца практически невозможно.

Но недавно Конституционный суд РФ эту ситуацию пересмотрел. Он постановил, что нельзя лишать покупателя денег, передавая их в общую конкурсную массу, если приобретенная квартира является для него единственным жильем.

Поэтому, с учетом решения КС РФ, деньги, который покупатель заплатил за такую квартиру потенциальному банкроту, должны теперь возвращать ему напрямую, в обход удовлетворения требований остальных кредиторов (Постановление КС РФ от 03.02.2022 № 5-П).

3. Продавец подделал документы

Женщина купила квартиру у продавца, которая недавно получила ее по наследству. Но через несколько лет к ней предъявил иск Департамент городского имущества Москвы: он требовал признать недвижимость государственной собственностью (как выморочное имущество).

Как выяснилось, продавец квартиры подделала свидетельство о рождении и обманом получила у нотариуса свидетельство о праве на наследство.

Когда все это открылось, в отношении продавца возбудили дело о мошенничестве, а сделку по продаже квартиры отменили.

Все предыдущие инстанции посчитали, что покупательница должна была убедиться в подлинности документов. Разумеется, в такой ситуации шансы женщины на возврат денег были практически равны нулю.

К счастью, Верховный суд РФ встал на ее сторону. Он признал покупательницу добросовестной (т. к. она не должна была проверять действительность нотариального свидетельства о наследстве).

А по закону тот, кто приобрел имущество возмездно и при этом действовал добросовестно, не обязан его возвращать государству, если прошло уже 3 года на день истребования (п. 4 ст. 302 ГК РФ).

Поэтому суд признал покупательницу законной владелицей квартиры (ВС РФ, определение № 5-КГ21-166-К2).