Что теперь может ждать покупателя и продавца квартиры при отмене сделки: разбираем три решения суда - «Дайджест» » Новости рынка недвижимости
Новости рынка недвижимости » Дайджест » Что теперь может ждать покупателя и продавца квартиры при отмене сделки: разбираем три решения суда - «Дайджест»
Что теперь может ждать покупателя и продавца квартиры при отмене сделки: разбираем три решения суда - «Дайджест»
Сивакова И. В. Источник: Юридические тонкости В большинстве случаев при совершении сделки с недвижимостью главные риски ложатся на покупателя. Продавец рискует в гораздо меньшей степени - даже если договор купли-продажи будет признан недействительным, квартира или дом вернутся к нему обратно, чего

Сивакова И. В.
Источник: Юридические тонкости
Что теперь может ждать покупателя и продавца квартиры при отмене сделки: разбираем три решения суда - «Дайджест»

В большинстве случаев при совершении сделки с недвижимостью главные риски ложатся на покупателя.

Продавец рискует в гораздо меньшей степени - даже если договор купли-продажи будет признан недействительным, квартира или дом вернутся к нему обратно, чего нельзя утверждать о деньгах покупателя.

Между тем новые судебные решения показывают совершенно иное видение ситуации с отменой сделки купли-продажи недвижимости.

В сегодняшнем видеоролике рассмотрим три таких примера.

1. Продавец скончался после подписания договора

Мужчина приобрел квартиру на публичных торгах (ее выставили на продажу в счет погашения задолженности по договору займа: собственник квартиры заложил ее, получая деньги в долг, но так и не смог вовремя расплатиться с кредитором).

А вскоре к новому владельцу квартиры предъявила претензии городская администрация: она считала квартиру муниципальной собственностью и подала иск об изъятии жилья у покупателя.

В суде раскрылась предыстория этой ситуации. Первоначальный собственник квартиры продал ее тому самому должнику, который ее заложил.

Договор они подписали, а обратиться в МФЦ для регистрации права собственности сам продавец не смог (по состоянию здоровья).

И собственность удалось переоформить только спустя 2 месяца после заключения сделки, с участием агента, который действовал по доверенности от имени продавца.

А после выяснилось, что на момент подачи документов на регистрацию продавца уже не было в живых — значит, доверенность агента была недействительна, как и сама запись в ЕГРН о праве собственности покупателя.

У покойного продавца не было наследников — поэтому на квартиру стала претендовать администрация. Сначала сделку признали недействительной и забрали квартиру у покупателя, передав ее муниципалитету.

Но Верховный суд РФ отменил эти решения. Он указал, что главное — это действительность самого договора купли-продажи (продавец подписал его лично и исполнил, передав квартиру покупателю).

А последующая недействительность записи в ЕГРН не влечет отмену самой сделки.

Поэтому оба покупателя были признаны законными собственниками — и квартира осталась у того, кто купил ее на торгах (ВС РФ, определение № 78-КГ21-59-КЗ).

2. Продавец обанкротился

По закону, если в отношении продавца недвижимости будет возбуждена процедура банкротства в течение 1 года со дня заключения сделки, то ее могут отменить, если признают подозрительной (в частности, если цена была явно ниже рыночной — ст. 61.2, 189.40 Закона № 127-ФЗ).

Тогда покупатель может остаться и без квартиры, и без денег — т. к. получить их после удовлетворения требований всех кредиторов продавца практически невозможно.

Но недавно Конституционный суд РФ эту ситуацию пересмотрел. Он постановил, что нельзя лишать покупателя денег, передавая их в общую конкурсную массу, если приобретенная квартира является для него единственным жильем.

Поэтому, с учетом решения КС РФ, деньги, который покупатель заплатил за такую квартиру потенциальному банкроту, должны теперь возвращать ему напрямую, в обход удовлетворения требований остальных кредиторов (Постановление КС РФ от 03.02.2022 № 5-П).

3. Продавец подделал документы

Женщина купила квартиру у продавца, которая недавно получила ее по наследству. Но через несколько лет к ней предъявил иск Департамент городского имущества Москвы: он требовал признать недвижимость государственной собственностью (как выморочное имущество).

Как выяснилось, продавец квартиры подделала свидетельство о рождении и обманом получила у нотариуса свидетельство о праве на наследство.

Когда все это открылось, в отношении продавца возбудили дело о мошенничестве, а сделку по продаже квартиры отменили.

Все предыдущие инстанции посчитали, что покупательница должна была убедиться в подлинности документов. Разумеется, в такой ситуации шансы женщины на возврат денег были практически равны нулю.

К счастью, Верховный суд РФ встал на ее сторону. Он признал покупательницу добросовестной (т. к. она не должна была проверять действительность нотариального свидетельства о наследстве).

А по закону тот, кто приобрел имущество возмездно и при этом действовал добросовестно, не обязан его возвращать государству, если прошло уже 3 года на день истребования (п. 4 ст. 302 ГК РФ).

Поэтому суд признал покупательницу законной владелицей квартиры (ВС РФ, определение № 5-КГ21-166-К2).

Ctrl
Enter
Заметили ошЫбку?
Выделите текст и нажмите Ctrl+Enter
Мы в
Комментарии
Минимальная длина комментария - 50 знаков. комментарии модерируются
Комментариев еще нет. Вы можете стать первым!
Комментарии для сайта Cackle
Кликните на изображение чтобы обновить код, если он неразборчив

Смотрите также
интересные публикации


dc750945
Аналитика рынка недвижимости
...