Общая и проектная: как посчитать площадь квартиры правильно и почему это важно - «Дайджест»

Один из основных критериев при выборе квартиры — ее площадь. Этот показатель влияет на стоимость квартиры, также он используется при расчете имущественного налога и платы за коммунальные услуги. Как посчитать площадь квартиры — расскажем в этой статье.

Что такое площадь квартиры

Площадь квартиры бывает общая и жилая. В общую площадь входят все помещения (комнаты, кухня, санузлы, встроенные шкафы, кладовые, гардеробные в нишах, кабинеты и пр.), стены и перегородки.

В общую площадь не входят балконы, лоджии, веранды и террасы. Такие летние помещения исключены из общей площади квартир в 2005 году, сейчас они считаются общедомовыми. При расчете стоимости жилья их учитывают с применением понижающего коэффициента.

Общая площадь используется при расчете налогов на имущество, коммунальных платежей (в частности, отопления), различных компенсаций, при предоставлении нового жилья при расселении аварийного дома. От этого параметра во многом зависит стоимость объекта недвижимости.

При покупке жилья в новостройке обязательно нужно учитывать, что фактическая площадь квартиры может отличаться от проектной. Закон допускает расхождение проектной (указанной в договоре долевого участия) и фактической (итоговой) площади квартиры на 5%, если разница окажется больше или меньше — можно расторгнуть ДДУ, а можно доплатить за «лишние» метры или, наоборот, потребовать скидку.

Это реально, если в ДДУ есть пункт о возможности изменения указанной в нем цены. Если такой пункт отсутствует, то у застройщика нет права требовать доплаты в случае, если квартира получилась большего метража, а покупатель не сможет рассчитывать на возврат части денег, если квадратных метров не хватает.

Нюанс: у покупателя есть право доплатить только за 5% от увеличившегося метража, даже если разница больше.

В некоторых договорах может содержаться пункт о допустимом пределе расхождения проектной и итоговой площади (например, в квадратных метрах, а не в процентах), в рамках которого разница не учитывается. В любом случае следует внимательно изучить ДДУ перед тем, как подписать его.

Жилая площадь учитывает только помещения, пригодные для проживания: спальни, гостиные и другие жилые комнаты. В квартирах евроформата в эту площадь может входить часть кухни-гостиной, которая относится к гостиной.

Как рассчитать площадь квартиры

Площадь измеряется в квадратных метрах. Информация об общей площади квартиры в уже построенном доме содержится в выписке из ЕГРН, также площадь квартиры и отдельных помещений в ней имеется в техническом плане, технической выписке и проекте дома.

Общая и жилая площади квартиры в строящемся доме указываются на сайте новостройки. Но поскольку после достройки дома площадь может оказаться меньше или больше (особенно это актуально для монолитных зданий), перед тем как принять квартиру у застройщика, нужно проверить — соответствует ли метраж заявленному.

Чтобы правильно посчитать площадь квартиры, понадобятся:

- строительная рулетка или ее лазерный аналог;

- бумага и ручка/карандаш для записей;

- калькулятор.

Если комната квадратная, то нужно узнать лишь длину каждой стены (стороны квадрата). Площадь высчитывается по формуле S = a x a или S = а².

Для прямоугольной комнаты используется формула площади для прямоугольника: S = a x b. Измерить нужно две стены — стороны прямоугольника.

В новостройках нередко встречаются помещения нестандартной формы. Есть несколько вариантов узнать их площадь:

- разделить фигуру на несколько простых, например, квадрат и прямоугольник, высчитать их площади и сложить. Так можно определить, к примеру, площадь коридора, если от него есть «ответвления» к комнатам, или площадь комнаты в форме букв Г или Т;

- применить специальные формулы — для треугольника, трапеции или круга/полукруга.

Площадь круга определяется умножением диаметра (линии от края до края, проходящей через центр) на число π (3,14). Если одна из стен комнаты полукруглая, нужно мысленно «разделить» помещение на две части (как указано выше): квадрат/прямоугольник и полукруг. Далее определяем площадь части комнаты с прямыми углами, а площадь полукруга высчитываем по формуле: S = πR²/2, где R — это радиус. Складываем полученные цифры.

Для треугольника нужно умножить длину основания на высоту, полученный результат поделить на 2. Для трапеции следует сложить длины оснований, умножить их на высоту и поделить на 2.

С помощью таких формул можно вычислить, например, площадь эркера — части комнаты, выходящей за границы фасада. В отличие от балкона или лоджии эркер является частью жилого помещения, его площадь учитывается в площади комнаты.

Не забудьте посчитать площадь основания стен, ведь она включена в общую площадь квартиры. Для этого умножить длину стены на толщину.

Нюанс: при вычислении площади стены, в которой есть оконный или дверной проем, площадь этих проемов в общей площади квартиры не учитывается. В таком случае из площади стены, определенной по формуле прямоугольника, нужно вычесть площадь проема.

По таким же принципам измеряются площади балконов, лоджий и террас — хотя эти помещения не входят в общую площадь, но на стоимость квартиры влияют.

Если вы обнаружили расхождение между проектной и фактической площадью квартиры в новостройке, которую вы купили, само по себе это не станет основанием для претензий к застройщику. Чтобы потребовать возврата части денег за недостающие «квадраты», необходимо обратиться к специалистам БТИ для составления соответствующего документа. После этого можно предъявить претензию застройщику, а если он отказывается возвращать деньги — подать заявление в суд.