Новые запреты и заградительные ставки. Что ждет рынок ипотеки - «Ипотека»

Банк России анонсировал новые ограничения по ипотеке – регулятор хочет запретить заемщикам, у которых на руках уже есть потребительский кредит, брать ипотеку. Также ЦБ выступает за дальнейшее повышение минимального первоначального взноса по жилищным кредитам. Насколько поднимутся банковские ставки по ипотеке, что будет с ценами на жилье и смогут ли россияне вообще позволить себе покупать недвижимость в кредит в ближайшее время – в материале «Газеты.Ru».

По данным ЦБ, в среднем на одного ипотечного заемщика во втором квартале 2023 года приходилось по 1,8 кредита. Годом ранее – 1,6. В своем информационно-аналитическом бюллетене ЦБ отметил, что среди клиентов банков встречаются те, кто берет потребкредит для выплаты первоначального взноса по жилищному кредиту. 6,2% заемщиков обращались в банк за суммой более 100 тыс. рублей на эти цели, годом ранее таких было 3,5%. Это вызывает беспокойство у Банка России, поэтому заемщикам могут запретить брать ипотеку до погашения потребкредита.

Также регулятор считает, что первоначальный взнос по ипотеке на новостройки вновь нужно повысить. По мнению ЦБ, на рынке наблюдаются признаки перегрева, о чем говорит разница в стоимости жилья на первичном и вторичном рынке. В сентябре 2023 года размер первого взноса на новые квартиры уже был увеличен с 15% до 20%.

«Очень легко можно себе представить, что ЦБ на это пойдет. Для реализации такого сценария не потребуется каких-то особых усилий Банка России. Если у заемщика в кредитной истории есть незакрытые долги, ему просто будет запрещено выдавать ипотечный заем. Повышение первого взноса тем более не проблема. ЦБ уже менял его размер. Механизм проверенный, и он снова сработает», — отметил эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Валерий Емельянов.

Управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов уточнил, что сейчас очень немногие банки отказывают в ипотеке заемщикам, у которых на руках есть потребкредит. Новые меры снизят риски невозвратов по кредитам и будут способствовать макроэкономической стабильности в России, считает он.

Основатель девелоперской группы «Родина» Владимир Щекин предположил, что ограничения могут затронуть более 40 млн россиян, то есть большую часть экономически активного населения страны.

«В целом у 21 млн россиян есть хотя бы один кредит, еще у 10 млн – два, и еще у 11,2 млн – три и больше», — объяснил он.

Щекин добавил, что увеличение первоначального взноса по ипотеке существенно снизит спрос на нее.

«Больше половины заемщиков получали жилищные кредиты при взносе менее 20%. Его рост заставит россиян дольше откладывать на ипотеку, что трудно в условиях инфляции», — сказал он.

Что будет со ставками по ипотеке

При этом эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Емельянов не ожидает роста ставок по кредитам на новостройки.

«Пока правительство РФ финансирует выдачу таких займов по сниженным ставкам, расти они, конечно, не будут. Пока нет сигналов, чтобы власти полностью свернули субсидирование новостроек, поэтому рост ставки маловероятен. Но вот условия выдачи могут ужесточать», — предположил он.

Сейчас в России действует ряд госпрограмм по ипотеке: «Льготная ипотека» под 8% годовых, «Семейная ипотека» под 6%, «IT-ипотека» под 5%, «Дальневосточная ипотека» под 2%.

Банки оставят такие программы лишь для отдельных категорий самых нуждающихся или самых достойных заемщиков с точки зрения властей – многодетным, молодым семьям, переселенцам, допустил Емельянов.

Остальные заемщики будут вынуждены брать кредиты по рыночным ставкам в надежде потом рефинансироваться дешевле, добавил он.

Процентные ставки по рыночной ипотеке, вероятно, вырастут после повышения ключевой ставки ЦБ РФ до 15%, спрогнозировала главный аналитик Совкомбанка Наталья Ващелюк. По словам Сырцова, в среднем ставки по жилищным кредитам составят 17%.

«Если цены на вторичном рынке жилья не будут снижаться, уровень процентных ставок можно считать заградительным. Средняя цена квадратного метра на вторичке в Москве – 267 тыс. рублей. Человек с зарплатой 130 тыс. рублей в месяц и действующей процентной ставкой по ипотеке — 15% — может купить квартиру площадью всего 24 «квадрата». И это при том, что заемщик будет тратить на платеж по ипотеке половину своего дохода», — уточнила она.

Что будет с ценами на жилье

По данным «Домклик», средняя цена на квадратный метр в российских новостройках по итогам сентября составила 120 586 рублей, а на вторичном рынке – 100 958 рублей.

При этом в Амурской области квадратный метр в новостройке стоил 150 703 рубля, а в Ивановской области — 78 031 рублей. В Москве и Санкт-Петербурге – 370 596 рублей и 250 676 рублей соответственно. В Московской и Ленинградской областях – 192 340 рублей и 155 151 рублей. Самый дешевый квадратный метр оказался в Ингушетии — 53 200 рублей. А, например, в Кемеровской и Курганской областях метр жилья стоил 89 286 рублей и 70 636 рублей соответственно.

Так, например, за квартиру площадью 60 квадратных метров в Амурской области нужно было бы отдать в среднем более 9 млн рублей, в Ивановской области – 4,7 млн рублей, в Москве – более 22 млн рублей, в Петербурге – более 15 млн. В Московской области квартира обошлась бы в среднем в 11,5 млн рублей, в Ленинградской – в 9,3 млн рублей. В Ингушетии, Кемеровской и Курганской областях пришлось бы заплатить 3,2 млн рублей, 5,4 млн рублей и 4,2 млн рублей соответственно.

«Цены на первичное жилье будут расти, по крайней мере, на уровне инфляции. В свою очередь, на вторичном рынке произойдет небольшая коррекция вниз из-за переориентации клиентов на приобретение новостроек», — сказал Сырцов.

Емельянов назвал маловероятным дальнейший рост цен на жилье.

«Без кредитной поддержки население не способно покупать квартиры по текущим ценам. При действующих рыночных ставках подавляющее большинство не может оплачивать ипотеку», — отметил он.

Спрос на ипотеку ужмется на какое-то время, уверен эксперт.

«Будут в основном альтернативные сделки с частичной доплатой, где кредиты не сильно повышают всю их стоимость. Россияне, кто тянет аренду, продолжат снимать квартиры. Те, кто готов жить с родителями или родственникам, продолжат так делать. В целом меньше людей будет улучшать свои жилищные условия. Пока ставка высокая, а это горизонт полгода-год, будет так», — спрогнозировал Емельянов.

Переток спроса в сегмент аренды уже происходит — арендный платеж сейчас уже почти вдвое дешевле обслуживания 15%-й ипотеки (для кредитов по 17% годовых разница будет еще больше), добавил руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов.

«В таких условиях сезонный пик интереса к съему жилья, связанный с началом учебного года, может и не завершиться в ближайшие недели. Но полноценной заменой покупке жилья аренда стать не может. Свободных квартир, которые можно снять сейчас, банально в несколько раз меньше, чем выставлено на продажу в новостройках», — заключил он.

Спрос в крупных городах на съемное жилье увеличился наполовину, а предложение сократилось на 20-30%, уточнил Щекин. Самые доступные варианты съемных квартир практически исчезли, а ставки аренды при этом увеличились на 30%, подчеркнул эксперт. По его мнению, этот тренд усилится.