Донорская ипотека: законность, плюсы и минусы для созаемщиков - «Ипотека»

На волне очередного продления государством программы семейной ипотеки под 6% годовых застройщики и риелторы снова начали «разгонять волну» донорской ипотеки. Они активно призывают граждан «брать в созаемщики родственников и друзей, обладающих правом на льготную ипотеку и оформлять кредит на покупку жилья под 6% (а на Дальнем Востоке и под 5%) годовых. Но насколько законна подобная практика и чем рискуют созаемщики?

Целью настоящей статьи является исследование возможности привлечения гражданином (назовём его основной созаемщик), не имеющим права на льготную ипотеку, в качестве созаемщиков лиц, обладающих таким правом, а также риски, возникающие для созаемщиков в этом случае.

Но сначала давайте разберемся с тем, кого гражданское право признает созаемщиком и какие категории граждан вправе претендовать на получение льготного кредита под 6% годовых.

Кто такой созаемщик по ипотечному кредиту и каковы его права и обязанности

Согласно части 1 статьи 308 ГК РФ, в обязательстве в качестве каждой из его сторон — кредитора или должника — могут участвовать одно или одновременно несколько лиц. Из контекста статьи 819 ГК РФ следует, что созаемщик — это гражданин (или юридическое лицо), которое получил от банка (или иной кредитной организации) денежные средства (кредит) в размере и на условиях, предусмотренных договором, и взял на себя обязательство возвратить кредит, а также уплатить проценты за пользование этим кредитом.

Таким образом, исходя из норм Гражданского кодекса, созаемщик всегда выступает должником по основному обязательству (§ 2 гл. 42 ГК РФ), а его ответственность наступает сразу же после подписания договора. Поэтому он вместе с другими созаемщиками должен контролировать сроки и сумму ежемесячных платежей по кредиту. Если созаемщик в силу сложившихся обстоятельств за свой счет погасит кредит, то он получает право регрессного требования к остальным должникам (пп. 1 п. 2 ст. 325 ГК РФ). При этом закон не предусматривает переход прав залогового кредитора к солидарному должнику.

Лица, имеющие право оформить льготную ипотеку под 6% и 5 % годовых

Начало действию программы семейной ипотеки положило постановление правительства РФ от 30.12.2017 № 1711, утвердившее правила предоставления субсидий из федерального бюджета российским кредитным организациям и акционерному обществу «Дом.РФ» на возмещение недополученных доходов по выданным (приобретенным) жилищным (ипотечным) кредитам (займам), предоставленным гражданам РФ, имеющим детей.

Потом в правила неоднократно вносили изменения, а программу продлевали. Последний раз программу продлили 28.06.2024 года. В этот день министерство финансов РФ своим решением № 24-6738-01460-Р утвердило очередной вариант правил возмещения кредитным организациям и акционерному обществу «Дом.РФ» недополученных доходов по выданным (приобретенным) жилищным (ипотечным) кредитам (займам), предоставленным гражданам РФ, имеющим детей.

Согласно пункту 25 этих правил, ипотечный кредит под 6% могут получить граждане РФ:

- при рождении у них начиная с 01.01.2018 года по 31.12.2023 г. первого ребенка и (или) последующих детей, которые являются гражданами РФ, а также у гражданина РФ, имеющего двух и более детей, которые не достигли возраста 18 лет на дату заключения кредитного договора (семьи, в которых есть двое несовершеннолетних детей, но нет детей до 7 лет или детей-инвалидов, могут воспользоваться программой только на территории 35 регионов или в малых городах с населением до 50 тыс. человек, за исключением территорий Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей);

- имеющие ребенка, который является гражданином РФ, рожден не позднее 31 декабря 2023 г. и которому установлена категория «ребенок-инвалид»;

Под 5% годовых вправе получить ипотечный кредит граждане РФ, постоянно проживающие на Дальнем Востоке и приобретающие помещение на этой же территории:

- при рождении у них начиная с 01.01.2019 года по 31.12.2023 года первого ребенка и (или) последующих детей, которые являются гражданами Российской Федерации,

- имеющие двух и более детей, которые не достигли возраста 18 лет на дату заключения кредитного договора,

- имеющие ребенка инвалида.

Как можно легко заметить, ставка по кредиту на Дальнем Востоке на 1% меньше, чем в европейской части России, а наличие детей является главным условиям для оформления льготной ипотеки. Это и заставляет граждан, не подпадающих под условия данного кредита, искать созаемщиков.

Законно ли привлечение созаемщиков при получении кредита по семейной ипотеке

Вполне себе законно. Правила, утвержденные решением Минфина РФ от 28 июня 2024 г. № 24-6738-01460-Р даже поощряют ее. Так, абзац 6 пункта 25 правил прямо указывает, что «состав заемщиков (солидарных заемщиков) по кредиту (займу) определяется кредитным договором или дополнительным соглашением о рефинансировании, в которые могут быть включены дополнительно третьи лица, являющиеся гражданами РФ, на которых требование настоящих правил к наличию детей не распространяется».

По-видимому, власти, понимая, что далеко не все семьи, имеющие детей, обладают официальным доходом, позволяющим оформить ипотечный кредит, специально создали эту своеобразную лазейку. Так, молодая семья (или единственный родитель) с недостаточными доходами может привлечь в качестве созаемщиков своих родителей или других родственников. Или же, допустим, супруги живут в гражданском браке. В этом случае муж (или жена, кому как нравится) вправе оформить созаемщиком свою вторую половину. Главное, чтобы его доход позволял пройти банковские барьеры.

Другой вопрос, что вышеуказанная лазейка — это улица с двусторонним движением. С помощью нее оформить льготный кредит под 5 или 6 процентов может гражданин, вообще не имеющий детей и незнакомый со своим созаемщиком, или даже инвестор-предприниматель, действующий на рынке недвижимости. Основная задача — найти подходящего гражданина, подпадающего под условия семейной ипотеки и согласного стать созаемщиком.

Плюсы и минусы «донорской ипотеки»

Сначала о плюсах. Основной созаемщик, не имеющий прав на семейную ипотеку, привлекая гражданина, обладающего такими правами, оформляет кредитный договор по ставке 6% (или 5%). Таким образом, он получает достаточно дешевый кредит. В свою очередь, созаемщик, подпадающий под программу семейной ипотеки, как правило, получает от основного созаемщика денежную сумму за свою «услугу». Ну, это, конечно, если созаемщиком выступает «кредитный донор». Размеры такого «платежа» оговариваются сторонами. По ипотечному кредиту они обычно не превышают 5% от суммы займа. Хотя могут быть и другие варианты. Но все же, в большинстве случаев, «кредитным донором» выступает родственник, а потому он ничего не получает.

Собственно говоря, на этом плюсы и заканчиваются. Теперь о минусах. Если ипотечным «донором» выступает абсолютно незнакомый человек «с улицы», то велика вероятность нарваться на мошенника, который деньги-то возьмет, а вот в роли созаемщика не выступит. Вероятность такого исхода событий тем более велика, когда основной созаемщик дает такому «донору» предоплату. Получив деньги, потенциальный «донор» просто исчезает с его горизонта.

Справедливости ради скажу, что «профессиональные кредитные доноры» (оказывается, есть и такие!) подобным образом стараются не поступать и требуют оплату только после заключения кредитного договора. В интернете есть сайты и даже сообщества этих «доноров». По понятным причинам не даю ссылок на ресурсы. Не хочу давать рекламу. Желающие смогут легко найти их сами.

Следующий минус для основного созаемщика заключается в риске потенциального банкротства «ипотечного донора». Признание граждан несостоятельными в последние годы приняло массовый характер, а потому этот риск нельзя полностью исключить. При банкротстве «ипотечного донора» банк, не задумываясь (даже если основной созаемщик аккуратно оплачивает ипотеку), направляет в суд заявление о включении задолженности по кредиту в реестр требований кредиторов должника. В этом случае весьма велика вероятность обращения судом взыскания на жилье, являющееся предметом залога.

Конечно, можно попытаться договориться с банком и направить в кредитную организацию заявление об исключении созаемщика-банкрота из кредитного договора. Однако банки, как правило, не идут навстречу заявителю, а суды встают на их сторону. Отказываясь исключить банкрота из числа созаемщиков, арбитраж указывает, что «... данное обстоятельство (исключение созаемщика из договора) законом предусмотрено в качестве основания для досрочного исполнения обязательств (в определенных случаях для досрочного расторжения договора) по требованию кредитора» (Определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 22.04.2024 по делу № 88-7046/2024).

Поэтому основной созаемщик должен не только своевременно совершать платежи, но и «следить» за созаемщиком-донором, чтобы он не только не обанкротился, но и просто не ухудшил свое финансовое положение. А то ведь может случиться, что основной созаемщик потеряет часть доходов и пойдет в банк просить о реструктуризации долга. Банкиры же с порога откажут ему в реструктуризации на том основании, что его созаемщик имеет просроченную задолженности по другому займу или по кредитной карте и фигурирует как недобросовестный должник в бюро кредитных историй (Определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 26.04.2023 № 88-9714/2023).

Но минусы есть не только у основного созаемщика, но и у «ипотечного донора». У последнего резко увеличивается официальная кредитная нагрузка. И пусть он не платит за обслуживание кредита ни копейки — для третьих лиц (в том числе и других банков) он официальный созаемщик. Если «кредитный донор» захочет сам оформить ипотеку или взять крупный потребительский кредит, то банк ему просто-напросто откажет. И подобные случаи, увы, не редкость (Апелляционное определение Московского городского суда по делу № 33- 24431/2018 дата обезличена).

Кроме того, основной созаемщик может умереть или получить инвалидность, и тогда не сможет оплачивать ипотеку. Конечно, подобные риски страхуются, но в этом случае банкиры, прежде всего, потребуют платежи от «ипотечного донора». И если он откажется, то кредитная организация обратится в суд, который вынесет решение об обращении взыскания на заложенное имущество и реализации его с торгов в порядке главы X Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Подобная ситуация, опять же, испортит кредитную историю «донора».

Выводы

Итак, присутствие созаемщика в ипотечных договорах с льготным кредитованием по программе семейной ипотеки является вполне себе обычной и часто встречающейся практикой. Законодательство позволяет это делать. Граждане, имеющие право на льготную ипотеку и не обладающие достаточными доходами, привлекают в качестве созаемщиков своих более обеспеченных родственников и близких людей — гражданских супругов, родителей, братьев или сестер. И наоборот, лица с высокими доходами, но не имеющие права на подобную ипотеку, оформляют в качестве созаемщиков своих родственников или близких знакомых, обладающих этим правом.

Что же касается «профессиональных доноров», то на практике они встречаются гораздо реже, чем о них пишут в интернете. Согласитесь, сложно найти человека, обремененного детьми, который, пусть и за деньги, готов стать обязанным по чужому ипотечному кредиту. Да и не всякий гражданин, желающий взять ипотеку, пойдет на то, чтобы оформить в созаемщики человека с улицы. А если учитывать тот факт, что при выдаче кредита некоторые банки требуют выделять доли в праве собственности на человека, имеющего право на семейную ипотеку, то задача вообще становится нетривиальной. А вдруг после закрытия кредита этот «ипотечный донор» потребует от основного созаемщика выкупить эту долю или зарегистрировать его в квартире? Понятно, если дело дойдет до суда, то он не докажет, что участвовал в погашении кредита, но основной созаемщик всё равно потратит нервы, время и деньги, отстаивая свои права.

Поэтому, повторюсь, профессиональные «ипотечные доноры», представляющие на этом рынке свои услуги незнакомым гражданам — это редкое явление. В моих делах, по крайней мере, они не встречались.

Вместо post scriptum

Когда эта статья была закончена, власти приняли и опубликовали Федеральный закон от 08.08.2024 г. № 298-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)». Анализ содержания закона выходит далеко за рамки статьи. Скажу лишь, что данный нормативный акт предоставляет заемщику-банкроту, для которого ипотечное помещение является единственным жильем, возможность оставить жилище за собой. И здесь есть два варианта. Первый вариант: третье лицо с согласия должника удовлетворяет в полном объеме требования банка-кредитора. При этом считается, что третье лицо предоставило банкроту деньги на условиях договора беспроцентного займа. Понятно, что на таких условиях деньги может дать только государство. Как это будет выглядеть, пока не понятно, но как-то будет.

Второй вариант заключается в том, что кредитная организация и заемщик-банкрот заключают мировое соглашение. В результате предмет ипотеки не включаются в состав имущества, подлежащего реализации.

Что означают эти нормы для созаемщиков в контексте настоящей статьи? Прежде всего, титульный созаемщик-банкрот, оплачивающий заем, для которого ипотечное жилище является единственным, получает реальную возможность оставить помещение за собой. Он либо принимает беспроцентный заем от третьего лица (читай — государства), либо заключает мировое соглашение с банком. А вот у «ипотечного донора» появляются проблемы. Если раньше он (или она) мог пожать плечами и потребовать обратить взыскание на предмет ипотеки (все равно ему/ей не принадлежит), то теперь это будет сделать сложнее. Пока основной созаемщик-банкрот оформляет беспроцентный заем или мировое соглашение, кредитор начнет «кошмарить» «ипотечного донора». Не будут же банкиры ждать несколько месяцев денег, когда у них есть вполне себе платежеспособный созаемщик? Вот за него и примутся.

При банкротстве же самого «ипотечного донора» ситуация становится туманной. «Ипотечный донор»-банкрот в жилье не нуждается и предмет залога не является для него единственным пригодным для постоянного проживания помещением. В то же время ипотечная недвижимость может быть для основного созаемщика единственной. Но вот беда — он является платежеспособным человеком и не собирается подавать заявление о банкротстве. В такой ситуации банк однозначно направит заявление о включении задолженности в реестр требований кредиторов должника (Определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 22.04.2024 по делу № 88-7046/2024). И что делать в этом случае? Честно говоря, пока не знаю. Посмотрим, как будет складываться судебная практика.
Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

Автор – адвокат, руководитель Юридического центра адвоката Олега Сухова, президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости».

Точка зрения автора статьи не обязательно совпадает с позицией редакции