Эксперты объяснили, почему стоимость ипотеки доходит до 43% - «Ипотека»

Полная стоимость ипотечных кредитов доходит до 43%. При том, что средневзвешенные ставки на покупку недвижимости в крупных банках держатся на уровне около 25,5%.

К началу ноября, по данным ДОМ.РФ, средневзвешенные ипотечные ставки в крупнейших банках были на уровне 25,44 на вторичное жилье и 25,45% на новостройки. В последнюю неделю октября ставки на 1,5-4 процентных пункта повысили 11 банков, еще два объявили о скором повышении. Некоторые банки приостановили ипотечные программы - кто-то рыночные, некоторые - льготные. По данным госкомпании, рыночные ставки на новые квартиры в крупных банках варьируются от 22% до 27,75% (если брать ипотеку на стандартных условиях - первый взнос от 30%, срок 20 лет и т.д.). На вторичные - от 20,19% до 27,99%.

При этом, если обратить внимание на полную стоимость ипотечных кредитов (ПСК), то эти цифры в некоторых банках гораздо выше. Так, в "Совкомбанке" - до уровня около 43%, в ВТБ - 37%, выше 30% - в МКБ, банке "Абсолют", Газпромбанке и многих других. Минимально возможная ПСК в тех же банках составляет примерно 22%.

Рекордный разброс в условиях по ипотеке отражает взгляд банков на текущую ситуацию на рынке жилья и риски невыплаты долга заемщиками, объяснил "Российской газете" профессор Финансового университета при правительстве РФ Александр Цыганов. По его словам, банки предлагают разные условия для разных заемщиков, исходя из конкретных жизненных ситуаций. "Одно дело, если молодой человек с минимальным первоначальным взносом подает заявку на рыночную ипотеку. В этом случае банк предложит ему максимально жесткие условия, так как скептически будет оценивать его платежеспособность. И еще не факт, что доходов такого заемщика хватит и он не получит отказ. Другой подход и лучшие условия получит человек, который, например, держит крупный вклад в том же банке на долгий срок, ему подвернулась квартира мечты, а закрывать досрочно свой депозит с потерей накопленных процентов ему невыгодно. Или у него не вклад, а альтернативная сделка, и при продаже своего старого жилья он быстро покроет большую часть долга на новое. Тут риски для банка куда меньше", - рассказал эксперт.

В любом случае банки закладывают в полную стоимость кредита ключевую ставку, по которой они сами занимают деньги у Центробанка (сейчас - 21%), плюс свои затраты, а также коммерческую выгоду - то есть заработок на заемщике, перечислил Александр Цыганов. Дополнительно страхование жизни и здоровья заемщика прибавляет до 1% к общим затратам на кредит.

"Затраты банков, как и у другого бизнеса, выросли, в том числе на оплату труда сотрудников. Но самая "резиновая" составляющая полной стоимости кредита - это надбавка за риск. Чем больше у банка сомнений в надежности заемщика, тем больше будет премия за риск. Банки прямо не отказывают людям, которых считают неплатежеспособными, они просто ставят для них заградительные условия. Это не прихоть банкиров, они при выдаче кредита по требованию ЦБ обязаны сформировать резервы на случай дефолта заемщика, чтобы защитить своих вкладчиков. Тем самым они лишаются возможности свободно пользоваться этой частью денег, а это - упущенная выгода. В итоге все затраты перекладываются на плечи ипотечного заемщика. Если банку потом придется принудительно взыскивать с него долг или продавать квартиру с торгов, то эти хлопоты тоже будут полностью или частично оплачены самим неплательщиком за счет более высокой конечной ставки по ипотеке", - объяснил профессор Цыганов.

Полная стоимость кредита - это сумма всех расходов заемщика по кредитному договору, поясняет руководитель отдел ипотечного кредитования "Главстрой-Недвижимость" Вадим Бутин. Это не только основная сумма долга и проценты, но и дополнительные платежи, такие как комиссии и страховки. В их число могут входить комиссии за оформление кредита, платежи за услуги третьих лиц (например, оценка имущества или страхование), комиссии за ведение счета или другие банковские услуги, страховка, расходы на нотариальные услуги, регистрацию залога и пр.

ПСК позволяет оценить реальную стоимость кредита и понять, сколько в итоге придется вернуть банку. По сути - это ключевой показатель для оценки выгодности займа. Перед подписанием кредитного договора важно внимательно ознакомиться с ПСК и всеми условиями, чтобы избежать неожиданных расходов в будущем, советует Бутин. Положительный момент - при досрочном погашении кредита фактическая полная стоимость может быть ниже из-за сокращения начисленных процентов и других платежей.

Показатель ПСК всегда был выше средневзвешенных ставок, однако сейчас он достиг запредельного уровня, говорит директор департамента коммуникационной политики финансового маркетплейса "Выберу.ру" Анна Романенко. "Мы видим, что все второе полугодие этого года ключевая ставка растет чрезвычайно быстрыми темпами - с июня она уже успела прибавить 5 процентных пунктов и на текущий момент составляет 21%, - говорит Романенко. - Банки как минимум не могут выдавать ипотечные кредиты без поддержки государства по ставкам ниже ключевой. При этом такие ставки могут быть предложены лишь идеальным клиентам. В то же время даже такие ставки уже пугают заемщиков и поднимать их еще больше банкам не хочется. Различные комиссии и страховки, входящие в ПСК, позволяют банкам сохранить маржинальность, не оттолкнув потенциальных клиентов. Конечно, картина, когда кто-то готов брать ипотечный кредит с ПСК 43%, кажется нереальной, однако мы допускаем, что это может быть все еще быть интересно тем, кто берет кредит на небольшую сумму. Например, на доплату при продаже двухкомнатной квартиры и покупке трехкомнатной".

Между тем, по данным "Российской Гильдии Риелторов", ипотекой в последние месяцы пользуются немногие покупатели. В третьем квартале нынешнего года, после отмены льготной ипотеки наиболее предпочтительными схемами финансирования покупки недвижимости стал наличный расчет (64,7% опрошенных риелторов), кредитные средства (21,6%, но здесь учитывались еще сделки, одобренные во втором квартале), рассрочка и сертификаты (по 4,9%, имеются в виду как маткапитал, так и сертификаты для жителей севера, новых регионов и пр.), обменные сделки (3,9%).

В четвертом квартале доля оплат с помощью кредитных средств еще сократится, прогнозируют в РГР, а доля рассрочек от застройщика вырастет. Как ранее поясняли "РГ" риелторы, часто покупатель берет рассрочку на пару лет, понимая, что у него не будет денег на ее погашение. Но он рассчитывает, что к моменту полной оплаты снизятся ипотечные ставки, и тогда он сможет погасить рассрочку, оформив ипотеку.

В октябре, по данным ДОМ.РФ, было 97 тыс. кредитов на 369 млрд руб. Это на 3% больше, чем в сентябре-2024, по количеству и на 1% меньше по объемам. Но по сравнению с октябрем прошлого года произошло падение на 52%.

Спрос на жилье, как ни странно, растет, но в сделки он не переходит, отмечает директор направления "Вторичный рынок" ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома. Часть клиентов начинают вникать в финансовые условия, уже выбрав объект для покупки, и только на этом этапе выясняют, что условия им не подходят. "Оказывается, многие до сих пор еще не понимают, до какой степени изменились условия кредитования - и особенно это касается первоначального взноса, так как мало кто располагает достаточными средствами для него", - говорит эксперт. В то же время около 30% покупателей приходят на рынок с полной суммой для покупки. Не нуждаясь в ипотеке, они ждут скидок в 25-30%. Продавцы же готовы снизить цены лишь на 3-5%. Сделка опять же не проходит.