Досрочное погашение ипотеки: время — деньги - «Ипотека»

Как погашать ипотеку досрочно, не имея накоплений? И что лучше: сократить срок кредитования или уменьшить размер ежемесячного платежа? Разбираемся.

Все заемщики делают это

Досрочное погашение ипотеки для россиян — обычное дело. По данным Центробанка, средневзвешенный срок ипотечного кредита за последние два года вырос со 192 до 220 месяцев, то есть с 16 до почти 18,5 лет. Но на деле россияне предпочитают выплачивать ипотеку гораздо быстрее: по разным исследованиям, этот срок составляет от 7 до 11 лет.

Уже при оформлении ипотеки заемщики планируют погасить ее досрочно. Например, в опросе Райффайзенбанка более 60% респондентов ответили, что намерены выплатить кредит досрочно, и лишь каждый десятый не собирается этого делать.

Во-первых, если зарплаты заемщика недостаточно, чтобы предложить ему короткий кредит, банк автоматически рассчитывает ему ипотеку на более длительный срок. Но многие россияне по-прежнему получают серые доходы, что позволяет им совершать более крупные ежемесячные платежи, чем это предусмотрено ипотечным договором.

Во-вторых, растет неуверенность в завтрашнем дне: люди предпочитают взять более долгий кредит с меньшим ежемесячным взносом, чтобы в случае потери работы иметь возможность его погашать. Если форс-мажора не случится, они просто выплатят ипотеку досрочно.

«Сервис “Циан.Ипотека” еще на этапе выбора кредита предоставляет заемщику точный онлайн-расчет ипотечных предложений от семи банков. Если пользователь пока не оформил ипотеку, в дальнейшем он будет получать актуальные предложения на сайте или в приложении Циан, сравнивать их и выбирать, чтобы быть в курсе ситуации на рынке. Это облегчит ему выбор объекта недвижимости».

Михаил Кочеров,

руководитель продукта «Циан.Ипотека»

Чем быстрее, тем выгоднее

Выгода досрочного погашения ипотеки очевидна. «Если вместо 20 лет срок выплаты по кредиту составит 10 лет, вы переплатите проценты только за 10 лет, несмотря на то что изначально брали заем на 20 лет», — подчеркивает Катерина Соболева, вице-президент Becar Asset Management.

Второй аргумент в пользу досрочного погашения — вы становитесь полноправным собственником жилья. Ведь ипотека — это обременение: такую квартиру сложно продать, а перепланировку в ней нужно согласовывать не только с муниципалитетом, но и с банком.

Напомним, что ограничения на досрочное погашение жилищного кредита были отменены еще в 2011 году. Без штрафов и комиссий это реально сделать в любой момент, начиная с первого месяца обслуживания. Отличие лишь в том, что в каких-то банках провести досрочный платеж удастся полностью онлайн, а в каких-то потребуется писать заявление на прием такого платежа офлайн.

Кувшинчик или дудочка?

Банки позволяют заемщику самому выбирать, каким образом изменить условия при частично досрочном погашении жилищного кредита: сократить срок ипотеки или размер ежемесячной выплаты. Экономически выгода этих параметров не равнозначна.

ВАЖНО

При досрочном погашении выгоднее уменьшать срок кредита.

Подсчитаем, сколько получится сэкономить, с помощью ипотечного калькулятора досрочного погашения.

ПРИМЕР

Допустим, возьмем средний для России жилищный кредит 2,5 млн рублей, оформленный под 8% годовых в рублях на срок 16 лет. Ежемесячный платеж составляет 23 тыс. рублей.

Воспользуемся досрочным погашением и внесем 100 тыс. рублей вместе с очередным платежом на четвертый месяц пользования ипотекой.

При выборе сокращения срока кредита ипотеку удастся выплатить на 14 месяцев быстрее. Экономия составит 233 тыс. рублей.

При выборе сокращения ежемесячного взноса он уменьшится на 1 тыс. рублей. Экономия — около 76 тыс. рублей.

Цифры говорят сами за себя. Если думать о перспективе, то сокращение срока кредитования действительно позволяет сэкономить больше денег.

Но до сих пор очень многие заемщики выбирают сокращение размера платежа. Дело в том, что в нынешних экономических реалиях заемщики больше озабочены сегодняшним платежом, чем выгодой, которую они получат через 16 лет.

СОКРАЩЕНИЕ ПЛАТЕЖА НА 1 ТЫС. РУБЛЕЙ, НО СЕГОДНЯ, ВЫГЛЯДИТ ДЛЯ БОЛЬШИНСТВА НАМНОГО ПРИВЛЕКАТЕЛЬНЕЕ, ЧЕМ СОКРАЩЕНИЕ ПЕРЕПЛАТЫ ЗАВТРА.

Собственно, сама переплата — тоже вопрос спорный. В последние годы выплат по ипотеке, когда основная часть процентов уже отдана банку, гасить ее досрочно куда менее выгодно. Эти деньги лучше потратить на актуальные нужды семьи, а остаток кредита отдать «на съедение» инфляции.

Досрочное погашение без накоплений

Сократить срок кредитования и сэкономить приличную сумму реально и не имея накоплений. Достаточно просто добавлять к ежемесячному платежу небольшую сумму. Прикинуть выгоду легко на калькуляторе «Циан.Ипотека».

Например, если каждый месяц добавлять к нашей выплате 23 тыс. рублей всего 2 тыс. (кредит, напомним, на 16 лет), то срок кредитования уменьшится на 2 года 4 месяца, а экономия превысит 320 тыс. рублей.

При ежемесячной доплате в 4 тыс. срок сократится на четыре года, а экономия достигнет почти 550 тыс. рублей.

ВАЖНО

Чем раньше начнутся такие выплаты, тем больше средств удастся сэкономить.

Преимущества сохраняются и в том случае, когда небольшие досрочные платежи происходят не ежемесячно, а раз в три месяца, раз в полгода или раз в год. Так, согласно калькулятору, дополнительные выплаты 5 тыс. рублей раз в три месяца сокращают срок приведенного кредита на два года, благодаря чему удастся сберечь 280 тыс. рублей.

Аналогичным образом можно сокращать и размер ежемесячной выплаты: регулярный платеж будет плавно уменьшаться и к концу срока снизится с 23 до 12 тыс. рублей.