Бремя паузы: просрочка по ипотеке подскочила почти на 40% - «Ипотека»

Россияне стали чаще допускать просрочку по ипотеке, выяснили «Известия». За год общий объем таких долгов от трех месяцев вырос на 37%, до рекордных 136 млрд рублей, следует из данных «Скоринг Бюро». В последние годы люди активно брали кредиты на жилье даже под большие проценты в надежде рефинансироваться, но сейчас ключевая еще выше — такие долги теперь «вызревают», пояснили эксперты. Есть ли риски ипотечного пузыря и что делать, если допустил просрочку, — в материале «Известий».

Сколько россиян допускают просрочку по ссудам на жилье

Объем просроченной задолженности россиян по ипотечным кредитам за год вырос на 37%, свидетельствуют данные «Скоринг Бюро», с которыми ознакомились «Известия». Речь идет об обязательствах, которые граждане не обслуживают более трех месяцев. В абсолютном выражении сумма таких долгов на конец сентября 2024-го достигла максимума в 136 млрд рублей.

Показатель просрочки стал активно расти с начала 2024 года. До этого объем долгов по ссудам на жилье сохранялся в пределах 95–99 млрд рублей, указано в материалах бюро кредитных историй. При этом количество займов, по которым люди перестали платить, достигло 52,2 тыс. в сентябре против 47,8 тыс. в январе.

В то же время объемы выдач ипотеки растут значительно медленнее, чем суммы просрочки. На конец сентября, по данным «Скоринг Бюро», общий портфель таких ссуд вырос на 17% по сравнению с аналогичным периодом 2023-го. Общий портфель займов на покупку квартиры по итогам первого осеннего месяца достиг 20,9 трлн рублей.

В «Объединенном кредитном бюро» тенденцию подтвердили. Там привели только данные по просрочке от одного до трех месяцев: из них следует, что за полгода число заемщиков с такими долгами по ипотеке выросло на 27%. На сентябрь 38 тыс. граждан не обслуживают обязательства по ранее оформленным ссудам на жилье. Сейчас их доля равна 2,4% в общем количестве заемщиков с такой просрочкой по всем типам кредитования. В организации не уточнили общий объем их долгов.

«Известия» направили запрос крупнейшим игрокам рынка о росте просрочки 90 дней и более. В банке «Новиком» сказали, что сейчас просроченной задолженности в ипотечном портфеле нет, как и год назад.

Причины роста абсолютной суммы просрочек по ипотеке — в «вызревании» проблемной задолженности по выданным ранее в 2021–2023 годах рекордным объемам кредитов, объяснил младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Вячеслав Путиловский.

Свою роль сыграла и политика ЦБ, считает эксперт рынка недвижимости, автор Telegram-канала «Экономизм» Алексей Кричевский. Заемщики брали квартиры в ипотеку год назад по выгодным, как тогда казалось, ценам, хоть и с высокой ставкой — в надежде рефинансировать кредит в этом году. Но когда стало понятно, что они просчитались, люди просто перестали платить, пояснил эксперт.

Кроме того, сейчас клиенты зачастую не могут продать, например, 20-метровые студии, которые активно покупались последние несколько лет, но оказались никому не нужны, добавил Алексей Кричевский.

Есть ли риски ипотечного пузыря

— Учитывая экстремально высокие ставки по рыночной ипотеке, будет дальнейшее нарастание проблемной задолженности за счет повышения стоимости обслуживания новых кредитов, — допустил Вячеслав Путиловский.

Нынешний рост просрочки в сегменте — только первые звоночки возможных проблем, считает и Алексей Кричевский. По его словам, велика вероятность, что нынешние 136 млрд рублей могут вырасти как минимум до 200 млрд уже в следующем году.

При этом пока относительная доля просрочки по жилищным кредитам невысокая — по оценке ЦБ, менее 0,5% портфеля банков на начало осени 2024-го. Об угрозе ипотечного пузыря говорить преждевременно, резюмировал Вячеслав Путиловский. «Известия» направили запрос в регулятор.

Сейчас банковский рынок способен абсорбировать образовавшийся уровень риска без каких-либо значимых последствий для собственной устойчивости, считают и в «Скоринг Бюро». Но там добавили: тренд требует усиленного мониторинга.

Что делать, если допустил просрочку

Просрочка более 90 дней — это уже много и в большинстве случаев говорит о том, что заемщик больше не будет платить, отметила партнер юридической компании PG Partners Полина Гусятникова. Банк может попытаться взыскать задолженность через суд. А в худшем случае у клиента могут отобрать жилье. Впрочем, есть исключение: если оставшаяся сумма долга менее 5%, квартиру забрать не удастся.

При этом в России с 2019 года действует государственная программа ипотечных каникул. Заемщик может попросить отсрочку в погашении ссуды на срок до полугода, если попал в трудную жизненную ситуацию. Их перечень прописан в законе. Среди них — потеря работы и временная нетрудоспособность на срок более двух месяцев. Однако сумма кредита на момент выдачи не должна превышать 15 млн рублей. У игроков финрынка есть и собственные программы реструктуризации — они могут быть более лояльными.

— Ситуация с просрочкой означает, что скоро нас может ждать выход на рынок большого объема ипотечных квартир. Какие-то будут реализовывать сами банки, какие-то — заемщики, чтобы продать подороже, — полагает Полина Гусятникова.

Теоретически чем больше предложения на рынке, тем ниже должна быть стоимость объектов. Однако как такие изменения на самом деле отразятся на стоимости недвижимости, будет понятно, только когда мы поймем пропорцию объектов, которые попадут на рынок с дисконтом от банков, добавила эксперт.

Что будет с рынком ипотеки

По данным «Скоринг Бюро», только в сентябре банки выдали ипотеки на 332 млрд рублей. Несмотря на рост ключевой ставки, это лишь немногим меньше, чем в августе и июле этого года, — 354 млрд и 303 млрд соответственно. И это несмотря на то, что ставки по рыночным программам за это время значительно выросли вслед за ключевой (в июле она составляла 16%, а в октябре — уже 21%).

В банках «Известиям» рассказали о разнонаправленной динамике в выдачах. Объем оформленных жилищных займов в сентябре по сравнению с августом увеличился почти на 40%, сказали в ПСБ. Там пояснили: в ожидании повышения ключевой ставки многие заемщики спешили получить одобрение и оформить кредит. В ВТБ сказали, что результаты сентября сопоставимы с августовскими. В «Сбере» и банке «Новиком» сообщили о снижении выдач.

Учитывая постепенное «сворачивание» оставшихся льготных программ субсидирования, регуляторные меры, запретительные ставки по рыночной ипотеке, а также тенденцию к росту ключевой, рынок ждет дальнейшее проседание, спрогнозировал Вячеслав Путиловский. По оценкам Алексея Кричевского, сумма выдач опустится как минимум до 250 млрд рублей в месяц — это лишь вопрос времени.