10 удивительных фактов об аренде в Европе - «Зарубежная недвижимость»

Аренда в Европе значительно отличается от того, к чему мы привыкли в России: для того, чтобы арендовать жильё, нужно внести депозит за первый месяц и предоставить рекомендацию от предыдущего хозяина квартиры или, например, работодателя. Квартиры могут сдавать не только без мебели, но и без пола, а арендодатель может ограничивать количество потенциальных гостей в помещении.

Однако несмотря на эти сложности, арендатор в Европе защищён намного лучше, чем, например в России, а государство сильнее контролирует ставки аренды. Аналитики международного брокера недвижимости Tranio рассказывают об особенностях арендного рынка в Европе.

1. Ставки аренды в Берлине зафиксированы в законе

Власти Берлина пытаются остановить рост цен на аренду, вызванный высоким спросом на квартиры. С февраля 2020 по апрель 2021 в Берлине действовал закон, ограничивающий стоимость аренды. Например, по закону стоимость аренды квадратного метра в доме 2003-2013 года постройки с центральным отоплением и ванной не может превышать 9,8 евро. На деле найти 50 квадратов в немецкой столице за 490 евро в месяц было практически нереально. Весной 2021 года закон признали нелегитимным и цены пошли вверх, однако правительство Берлина установило новые лимиты, запрещая повышать арендные ставки более чем на 1% в течение трёх лет. Такие ограничения приводят к очередям на просмотры квартир, ведь желающих снять недорогое жильё в европейской столице очень много.

Помимо этого, немецкие законы защищают арендаторов: собственник не может выселить их без веских причин. Веской причиной выселить жильцов считается необходимость собственника жить в квартире самому – если у него нет других объектов недвижимости в собственности – или такая же необходимость для близких родственников владельца жилья. Чем дольше арендаторы прожили в квартире, тем больше времени собственник обязан предоставить им на то, чтобы они выехали. Если арендатор прожил меньше 5 лет – ему даётся 3 месяца, если от 5 до 8 лет – 6 месяцев, а если больше 8 месяцев – год. Пожилые люди, инвалиды, беременные и люди с маленькими детьми могут просить отсрочку арендных платежей.

2. Греция регулирует цены для незащищённых слоёв населения

Студенты, беженцы и малоимущие имеют повышенную защиту от государства в Греции. Во время пандемии коронавируса, к примеру, государство освободило студентов от 40% арендной платы. Государство возместило 20% от этой потерянной стоимости собственникам, а остальные 20% собственники теряли. «Это был шок для иностранных владельцев недвижимости, которые покупали квартиры, чтобы получать доход, а не быть греческими благотворителями», — говорит Алиса Булгакова, менеджер Tranio по аренде недвижимости в Афинах.

Также в Греции предусмотрено право арендаторов продлить контракт в одностороннем порядке за ту же цену ещё на 2 года, если предыдущий контракт был на год. Так что вполне возможно, что цена, на которую арендаторы согласились при заезде, не будет повышаться ещё 5 лет.

3. В Англии арендаторам не нужно платить комиссию агентствам

С 1 июня 2019 в Англии действует закон, который запрещает риелторам брать комиссию с арендаторов — их услуги оплачивает только продавец. Таким образом, в Лондоне необязательно искать владельцев недвижимости напрямую, чтобы сэкономить на аренде, однако этот закон не распространяется на другие части Соединённого Королевства.

Также государство ограничивает предельный размер депозита, который оплачивается арендатором агентству при заезде. Он равен оплате за 5–6 недель аренды, в зависимости от цены квартиры. Однако, если договариваться с лендлордом напрямую, депозит можно уменьшить до 2–3-недельной оплаты.

4. Чтобы снять квартиру в Монако, понадобится резюме

В Европе арендатор защищён законом — его не так-то просто выселить. Поэтому собственники особенно требовательно подходят к выбору съёмщика. У него всегда попросят предоставить доказательства его платёжеспособности: выписку с банковского счёта или справку с работы.

Даже могут позвонить и навести справки о съёмщике у его работодателей или попросить принести рекомендательное письмо с прошлого места жительства. В Монако, где рынок небольшой, а спрос очень высок, вдобавок ко всему перечисленному, арендатору обычно нужно принести и резюме.

5. В Лондоне арендодатель может включить в контракт рекомендации по уборке

Чем выше спрос на рынке, тем более строгими или даже безумными становятся условия аренды. Так, в Лондоне собственники прописывают в контракте множество пунктов, которые должны соблюдать арендаторы.

Жильцы встречаются с тем, что в документах указаны максимальное количество гостей, которых можно приводить в дом на чай, или названия моющих средств, которые необходимо использовать во время уборки. Таким образом список обязательств арендатора может быть в несколько раз длиннее обязанностей собственника жилья.

6. В Германии в квартиры заезжают не только со своей мебелью, но и с полом

В Германии квартиры обычно сдаются без мебели. В отдельных случаях арендатор может столкнуться с тем, что в квартире не будет кухонного гарнитура или даже пола. Если предыдущий арендатор купил кухню или положил пол сам, то скорее всего, выезжая, он заберёт их с собой. Или же новым арендаторам придётся выкупать кухонный гарнитур у предыдущих жильцов.

7. Долги по коммунальным услугам в Греции привязаны к налоговому номеру, а не к жилью

В Греции при заезде в новое жильё арендаторы должны привязать коммунальные услуги к своему налоговому номеру. В случае долгов арендаторов за свет или воду, владелец таким образом защищён от риска, что ему придётся оплачивать их самому. Частные компании, предоставляющие электроэнергию в Греции, могут стать отдельной проблемой. Можно месяцами ждать изменений счетов по свету на имя арендаторов, что повышает риски владельца остаться в долгах.

Самое по себе дорогое греческое электричество удорожается ещё и прибавлением всевозможных налогов и сборов, что иногда составляет до 60% самого счёта за электричество. Допустим, счёт за потребление может быть 40 евро, а дополнительные 60 евро — это просто налоги и сборы, которые в разных районах разные и зависят от площади квартиры и этажа. Например, подвалы и полуэтажи облагаются меньшим налогом и сбором, чем верхние этажи. Также в эти сборы включена и оплата федерального телевидения, по поводу которого давно ведутся споры.

8. Зимой в Европе придётся доплачивать за лишний градус отопления

Во многих странах зимой жители поддерживают прохладную температуру воздуха по сравнению с жарой, которая наступает в домах Восточной Европы. Высокие цены на отопление побуждают людей ставить термостаты в доме на минимум. Если выставить температуру в доме выше 20°C, потом придётся доплатить дополнительные 100–200 евро. В некоторых странах особо скупые владельцы устанавливают на батареи и обогреватели специальные замки, чтобы арендаторы сами не могли увеличить температуру и, соответственно, счёт за отопление.

В Испании и Италии в квартирах, бывает, и вовсе нет батарей. Жители согреваются электрическими обогревателями и тёплой одеждой. В некоторых домах есть камин – и местные жители предпочтут пользоваться им, чтобы сэкономить на электричестве.

9. В Барселоне и Мюнхене не пересдать квартиру на выходные

В этих двух городах власти ограничивают краткосрочную аренду. Поэтому для большинства жителей невозможно пересдать квартиру туристам на время своего отъезда.

В Мюнхене запрещено сдавать личные квартиры в краткосрочную аренду, а власти Барселоны то вводят, то отменяют этот закон. В этих городах можно сдать только квартиры с лицензией. Причем эту лицензию нельзя получить самостоятельно — можно только купить квартиру уже с лицензией на сдачу в аренду. Таких квартир мало в продаже и они достаточно дорогие.

В Берлине также сложно пересдать квартиру в краткосрочную аренду, особенно если в районе и так много отелей. Местные жители, которые хотели бы заработать, сдавая жильё туристам, обязаны получить разрешение от местных властей.

Так городские власти хотят защитить местных жителей от переизбытка туристов, которые конкурируют с коренными жителями на рынке жилья и провоцируют повышение арендной платы. Страдали от краткосрочной аренды и владельцы отелей, и государство, которое не получало налоги от незаконной аренды.

10. На курортах Италии дома сдаются помесячно

Точно также пересдать квартиру приезжим на пару дней может быть сложно в некоторых курортах Италии. Это связано уже не с законом, а с привычками местных туристов.

В некоторых регионах Италии принято, что дома сдаются по месяцам. Так, например, происходит в тосканском Форте дей Марми, популярном среди русских. Как говорят итальянские риелторы, этот тренд возник в соответствии с требованиями отдыхающих из России. «Собственники ориентируются на русских туристов, которые составляют большую часть арендаторов, — говорит руководитель отдела аренды Tranio Юлия Галич. — Поэтому виллы там сдаются на весь июль, весь август, или на 2-3 месяца сразу».