Как приобрести квартиру в Грузии? Этапы покупки - «Зарубежная недвижимость»

Интерес к недвижимости в Грузии среди жителей постсоветского пространства продолжает стремительно расти, аренда квартир в Тбилиси и Батуми уже значительно подорожала за счёт наплыва россиян, которые решились на временную или постоянную смену места жительства; при этом эксперты наблюдают повышенный спрос не только на съём, но и покупку жилья, и в этой статье мы расскажем, какие особенности необходимо учесть при выборе квартиры, дома или апартаментов в Грузии.

Почему Грузия?

Выбор этой красивой южной страны россиянами не случаен: благоприятный климат, великолепный ландшафт – море и горы, но при этом относительно низкая стоимость жизни, невысокие налоги для бизнеса, лёгкие процедуры взаимодействия с госорганами и, конечно, гостеприимство местных, большинство из которых говорит на русском или английском. На фоне вооружённого конфликта с Украиной негатив к россиянам встречается, однако большинство грузин относится к россиянам доброжелательно.

Для пребывания в Грузии в течение 365 дней гражданам РФ виза не нужна. Далее необходимо выехать из страны, и при повторном въезде срок обнулится. Прямое авиасообщение между Россией и Грузией по-прежнему отсутствует (с июля 2019 года). Лететь можно со стыковой, например, в Минске, Ереване или Стамбуле. Если планируете пересечь сухопутную границу, имейте в виду, что согласно распоряжению правительства РФ №763-р от 27 марта 2020 года, россиянам нужны основания для выезда в Грузию: лечение, вызов от родственника или работодателя, приглашение от учебного заведения (туризм в этот перечень не входит). Ограничительные меры были приняты на фоне эпидемии коронавируса и пока не отменены.

В Грузии действителен сертификат о вакцинации «Спутником V» (кроме однокомпонентной вакцины), что является существенным плюсом для многих россиян. Подтверждение о прививке (или ПЦР-тест) необходимо при пересечении границы. Внутри страны ковидные ограничения постепенно снимаются. На апрель 2022 года отменено всё, кроме ношения масок в закрытых помещениях.

Необходимо также отметить привлекательную стоимость недвижимости в Грузии. Студию 30-35 кв. м в новом современном жилом комплексе в Батуми на первой или второй береговой линии можно приобрести за $35 000-50 000. Для сравнения, минимальный бюджет покупки аналогичного жилья в районе Большого Сочи – от 8-9 млн рублей. По словам экспертов грузинского рынка, лоты эконом-сегмента уже разлетелись, как пирожки. Цены пока не отреагировали на растущий спрос, хотя предпосылки к увеличению стоимости квадратных метров очевидны.

1-й этап – выбор недвижимости. Квартира, дом или апартаменты?

Самые популярные позиции для приобретения в Грузии – квартиры или апартаменты в новостройке, либо на вторичном рынке. Для собственного проживания подыскивают квартиры в многоэтажках с газовым отоплением. Апартаменты, как правило, без газового отопления, приобретают для сезонного отдыха или сдачи в аренду. За их обслуживание необходимо платить управляющей компании (примерно $0,5-1,1 за кв. м). В сезон, с июня по сентябрь, стоимость аренды студии минимальной площади (30-35 кв. м) в новом комплексе на первой или второй береговой линии составляет примерно $100-120 в сутки. Следует иметь в виду, что при получении дохода от сдачи внаём недвижимости собственники обязаны оплачивать налог на прибыль в размере 5%.

При поиске квартиры или апартаментов в доме, который ещё не сдан в эксплуатацию, внимательно отнеситесь к выбору застройщика. Желательно прислушаться к совету опытного риелтора, который хорошо знает местный рынок. Случаи долгостроя или двойных продаж здесь крайне редки. Тем не менее, новостройки довольно часто сдаются с задержкой до 5-6 месяцев. Распространены случаи, когда часть квартир в не сданном ещё доме заселяется до полного завершения работ.

Если вы рассматриваете покупку квартиры на вторичном рынке, необходимо осуществить стандартную процедуру проверки на юридическую чистоту, то есть убедиться, что недвижимость не в залоге, не под арестом, отсутствуют лица, которые потенциально могут оспорить сделку. Обычно эту функцию берёт на себе риелтор (или необходимо привлечь юриста). В Грузии сложилась практика, согласно которой услуги агента оплачивает полностью продавец. Исключение составляют ситуации, когда покупатель хочет рассмотреть расширенное число лотов, или речь идёт о приобретении дорогого объекта.

При покупке дома в Грузии необходимо учитывать, что иностранцам запрещено приобретать участки сельхозназначения. Пожалуй, это единственное ограничение, которое применяется к нерезидентам. Однако, и этот вопрос в ряде случаев можно решить – путём смены вида разрешённого землепользования. Такая процедура, если она принципиально возможна, займёт дополнительное время, порядка 2-3 месяцев.

2-й этап – обсуждение с продавцом условий сделки. Рассрочка и ипотека

Важный пункт, о котором необходимо договориться с продавцом недвижимости, – это порядок расчётов. При покупке жилья в новостройке чаще всего сначала вносится аванс в размере 30% от общей суммы, а остальная часть оплачивается поэтапно. Многие застройщики предлагают беспроцентную рассрочку до конца строительства, а зачастую и далее, на год и даже больше. Такие условия можно назвать более чем привлекательными.

А вот взять ипотеку для покупки квартиры в Грузии россиянам сегодня стало сложнее. После начала вооружённого конфликта между Россией и Украиной и последовавших санкций, большинство грузинских банков приостановило открытие счетов и выдачу жилищных кредитов гражданам РФ. Однако, по информации на конец марта – начало апреля 2022 года, сейчас открыть счёт обладателям российского паспорта в некоторых банках Грузии можно. Ипотека также выдаётся, но сроки рассмотрения увеличились, в том числе по причине большого количества заявок. Вероятность получить кредит выше у тех, кто приобретает квартиру в готовом доме. Ставка – 7% годовых в долларах.

3-й этап – заключение сделки

Предположим, квартира выбрана, все условия обговорены, и стороны готовы к сделке. Если речь идёт о новостройке, между покупателем и застройщиком заключается сначала предварительный договор купли-продажи, в соответствии с которым первый получает предварительное право собственности. После завершения строительства и сдачи дома стороны подписывают основной договор.

В обоих случаях в сделке участвует покупатель, продавец – представитель застройщика, а также по закону должен присутствовать и завизировать договор переводчик. Это может быть родственник или знакомый, владеющий грузинским и являющийся гражданином принимающей страны. Однако надёжнее пригласить переводчика из бюро переводов – услуга обойдётся всего в $10. Договор составляется на грузинском языке в лари по курсу национального банка на момент его подписания (на сайтах и в рекламных объявлениях все цены на недвижимость – в долларах).

Для заключения сделки покупатель (или его доверенное лицо), продавец и переводчик приезжают в Дом Юстиции, где в присутствии специалиста этого учреждения – офицера юстиции – подписывают договор. Процедура занимает порядка 15 минут. Покупателю необходимо иметь с собой единственный документ – паспорт. В случае удалённой сделки понадобится ещё нотариально заверенная доверенность на того, кто будет представлять интересы приобретающего недвижимость. Практика выбора квартиры онлайн и заключения сделки без личного присутствия стала популярной в период пандемии.

Отметим – никаких налогов на покупку недвижимости нерезидентами не предусмотрено. Необходимо оплатить лишь пошлину за регистрацию права собственности. Она составляет 50 лари (около 1500 рублей) при оформлении в стандартные сроки (3 дня) или порядка 200 лари (около 6000 рублей) в случае срочной регистрации (в тот же день).

Таким образом, процедура покупки квартиры максимально упрощена – от покупателя требуется лишь паспорт, указанная в договоре сумма и оплата небольшой пошлины.

При покупке квартиры на вторичном рынке алгоритм действий аналогичный, с той разницей, что не нужен предварительный договор.

4-й этап – расчёты между покупателем и продавцом

До недавнего времени несколько российских банков (Совкомбанк, Тинькофф-банк, Альфа-банк и некоторые другие) могли осуществлять платежи со счёта физлиц юридическим лицам – застройщикам – в Грузии. Однако сегодня этот путь невозможен или затруднён по причине санкций. Альтернативные варианты – либо непривычны, либо неудобны, либо небезопасны. Тем не менее, покупатели к ним вынужденно прибегают. Получает распространение расчёт через криптовалюту – в России можно приобрести, к примеру, USDT, и в Тбилиси отменять на доллары с комиссией. Некоторые застройщики уже принимают платежи в криптовалюте (с комиссией 2-4% за каждую транзакцию) или рублях, но по дисконтированному курсу. Какую-то часть суммы (а в случае небольшой квартиры – значительную) можно привезти наличными. Ограничение составляет $10 000 на человека.

5-й этап – получение права собственности

Информация о возникновении права собственности, в том числе предварительного, отображается в электронном реестре. Убедиться в том, что квартира стала собственностью покупателя, можно, пройдя регистрацию на сайте. Никаких бумажных подтверждающих документов не предусмотрено.

Собственники жилья в Грузии, как граждане страны, так и иностранцы, ежегодно оплачивают налог на недвижимое имущество в размере от 0,05% до 1% от стоимости квартиры или дома. Ставка зависит от местоположения объекта и дохода семьи.

Резюмируем – недвижимость в Грузии пока не завышена по цене и безусловно имеет инвестиционный потенциал. Расходы при покупке жилья, помимо основной суммы, минимальны. Процедура оформления сделки достаточно проста. Всё это говорит в пользу выбора страны – родины прекрасных блюд и вин – как для переезда, так и с целью вложений в квадратные метры. В первом случае следует обратить внимание на то, что для получения ВНЖ стоимость приобретаемой недвижимости должна быть выше $100 000.

К негативным факторам, влияющим на окончательное решение о покупке недвижимости, можно отнести сложности при расчёте с продавцом. Присутствуют и риски, связанные с нестабильной геополитической ситуацией в мире и экономической ситуацией в России. Основной из них – ограничение или усложнение перемещений между нашими странами, введение визового режима. Кроме того, новые волны пандемии могут снова ударить по туристическому бизнесу, а, соответственно, и по доходности от сдачи квартир в аренду. Последнее необходимо принимать во внимание потенциальным инвесторам.

Благодарим за помощь в подготовке материала экспертов рынка в Грузии:

Аркадия Минёва, компания JoinGeorgia

Артура Логинова, компания Atlas

Дину Пожарскую, компания DB Нome Group