Без штрафов и посредников: как быстро сдать квартиру — советы экспертов - «Недвижимость»

При сдаче квартиры в аренду собственники часто допускают ошибки, связанные как с уплатой налогов, так и с оформлением документов. Как быстро сдать квартиру без... МОСКВА, 1 янв - . При сдаче квартиры в аренду собственники часто допускают ошибки, связанные как с уплатой налогов, так и с оформлением документов. Как быстро сдать квартиру без посредников и правильно составить договор аренды – в материале .Как сдать квартируСдача квартиры в аренду – это распространенный способ увеличить доход. Чтобы ускорить процесс, нужно не только подготовить помещение и найти ответственных жильцов, но и соблюсти юридические нюансы.Подготовка квартирыПервым делом перед сдачей квартиры в аренду необходимо оценитьее состояние. Размер арендной платы и время, потраченное на поиск жильцов, напрямую зависит от характеристик недвижимости.Зачастую перед сдачей проводят косметический ремонт: белят потолки, красят стены или переклеивают обои, чинят сантехнику и т.д. Перед визитом потенциальных жильцов необходимо провести генеральную уборку: сделать это можно самостоятельно или обратившись в клининговую компанию.Однозначного ответа на вопрос, лучше сдавать с мебелью или без, нет. Но, по словам риелторов, на практике найти жильцов в необставленную квартиру намного сложнее, времени на поиск клиентов уходит больше.Вряд ли арендаторы станут перевозить мебель с квартиры на квартиру, особенно если они приехали из другого города. Поэтому желательно приобрести базовый набор, который обеспечит хотя бы минимальный комфорт жильцам. Например, кровать или раскладной диван, стулья, стол, холодильник и кухонный гарнитур.Помимо прочего, квартиру важно красиво представить на сайтах с объявлениями.“Многие собственники не придают значения качеству фотографий, а ведь это половина успеха, – говорит Ирина Дробот, старший эксперт агентства недвижимости “Аякс”. – Можно заказать профессиональную съемку или обойтись своими силами, убрав все ненужные вещи из кадра и сделав качественные фото на смартфон при дневном свете. Также можно добавить декор – квартира на фото будет красиво смотреться. Постеры в рамках, искусственные цветы, однотонные шторы или плед. Все это выгодно выделит объект среди конкурентов и поможет сдать его дороже”.Определение ежемесячного платежаЧтобы определиться с размером ежемесячного платежа, необходимо изучить сайты по аренде недвижимости. Нужно обратить внимание на стоимость квартир, похожих по площади и находящихся в этом же районе. Также при сравнении необходимо учитывать состояние недвижимости, набор мебели и бытовой техники.Основные факторы, влияющие на арендную ставку:В арендную плату могут быть включены платежи за коммунальные услуги. Такие условия согласовываются заранее и прописываются в договоре.Если необходимо сдать квартиру в срочном порядке, можно попробовать снизить стоимость аренды. Цена зачастую является решающим фактором.Поиск арендаторовНайти жильцов можно, разместив объявления на профильных интернет-ресурсах и популярных сайтах с предложениями товаров и услуг. “Еще один способ – поискать потенциальных арендаторов в соцсетях. Сейчас таким способом можно получить много информации”, – рекомендует эксперт.Необходимо указать, что жилье сдается частником, а не компанией. Многие не хотят заключать договоры с риелторами и охотнее снимают квартиру напрямую у собственника.Перед заключением договора стоит собрать побольше информации о будущих жильцах. Можно заранее попросить их предоставить копию паспорта. Также будет нелишним убедиться в платежеспособности съемщиков, запросив справку о доходах.ДоговорВ договоре должны быть прописаны основные характеристики жилья: площадь, этаж и номер квартиры. Кроме того, необходим кадастровый номер сдаваемого объекта и реквизиты документов, на основании которых помещение принадлежит арендодателю.Часто в договоре указывают личные данные людей, которые будут проживать вместе с арендатором. Делается это для того, чтобы собственность арендодателя не превратилась в нелегальное общежитие.Обязательный пункт – информация об оплате: размер, периодичность, а также кто несет расходы на ЖКУ.Условия расторжения договора, в том числе в одностороннем порядке, – тоже важный момент. Если его упустить, чтобы разорвать сделку понадобится отдельное соглашение или решение суда.В документе нужно прописать реквизиты обеих сторон: ФИО, паспортные данные, адрес регистрации.Несмотря на то, что максимальный срок договора – пять лет, чаще всего квартиры сдаются в краткосрочную аренду на 11 месяцев. При этом договор можно продлевать каждый год. Основное преимущество минимального срока аренды для владельца недвижимости в том, что в таком случае нет необходимости делать государственную регистрацию в Росреестре.Необходимые документыПакет документов для сдачи квартиры включает в себя:Как обезопасить себя перед сдачей квартирыОпись имуществаОпись имущества необходима для того, чтобы арендодатель смог получить компенсацию за причиненный ущерб. Такой документ прилагается к договору найма (рекомендуется прикреплять фотографии). Необходимо подробно указать, какая мебель и бытовая техника находится в квартире, и описать уже имеющиеся дефекты и недостатки (даже если это небольшая царапина). Чтобы уберечь свои вещи, в документе стоит отметить, какие штрафы будут наложены на арендатора за появление новых повреждений и какова стоимость каждого предмета обстановки.ДепозитПри подписании договора с жильцами рекомендуется предусмотреть депозит. Обычно его размер равен арендной плате за месяц. При сдаче жилья он служит страховкой за возможный ущерб, который арендатор может нанести владельцу в случае поломок бытовой техники или мебели, затопления соседей и т.д.В случаях, когда по окончании договора аренды имущество собственника находится в хорошем состоянии, а все платежи выполнены, депозит возвращается арендатору.Если задолженность за квартиру меньше размера депозита, разница в сумме возвращается арендодателю.СтраховкаСтраховка необходима для того, чтобы обезопасить себя на случай чрезвычайных происшествий. Например, если жильцы квартиры случайно затопят соседей снизу.Можно застраховать техническое оборудование квартиры, отделку и гражданскую ответственность перед соседями. В таком случае страховая компания должна возместить ущерб в ситуациях, когда здоровью или имуществу жильцов других квартир причинен вред (например, при пожаре, краже и т.д.). Деньги будут выплачены лишь в том случае, если чрезвычайное происшествие не является умышленным. При оформлении договора со страховой компанией нужно указать, что квартира сдается в аренду.Кроме того, есть возможность заключить договор со страховой компанией вместе с арендатором. Но чаще всего собственники склоняются к тому, чтобы сделать это самостоятельно. Ведь в случае ЧП именно владельцу придется компенсировать ущерб, нанесенный соседям. После этого можно потребовать со съемщика возмещение. Но на практике не всегда получается это сделать.Нужен ли риелторЕсли у хозяев жилища нет времени заниматься поиском арендаторов, отвечать на звонки и показывать квартиру, можно воспользоваться услугами риелтора, частного специалиста или сотрудника агентства.Рекомендуется не обращаться сразу к нескольким специалистам. Это вызовет конкуренцию между риелторами, которая, в свою очередь, может привести к занижению цен на аренду квартиры, чтобы привлечь больше нанимателей. Кроме того, если объявление о сдаче квартиры будет опубликовано на всех сайтах, это не повысит уровень доверия к арендодателю, а напротив вызовет подозрение.Как сдать ипотечную квартиру“При сдаче в аренду ипотечной квартиры в некоторых случаях может потребоваться оповещение банка. Но обычно это происходит только при долгосрочной аренде с регистрацией в юстиции или если сдаются в аренду несколько объектов от ИП”, – поясняет эксперт Ирина Дробот.Акт-приема передачиВ процессе оформления сделки с будущим арендатором помимо договора необходимо подписать акт приема-передачи квартиры. Сделать это нужно в передаваемом жилом помещении после полного освобождения квартиры продавцом и в момент передачи ключей покупателю.С момента подписания такого документа жильцы берут на себя ответственность за содержание квартиры и обязуются платить за нее. В акте должны быть указаны данные жилища, отмечены все недостатки мебели и техники (если такие есть). Без этого документа сделку можно оспорить в суде и признать недействительной.Стоит учесть, что арендатор не несет ответственность за то, что имущество может испортиться по причине износа или по вине третьих лиц (например, соседей или коммунальных служб).В момент заселения новых жильцов в квартиру желательно вместе снять показания счетчиков, чтобы не возникло вопросов из-за задолженностей по коммунальным платежам.Уплата налоговПроцесс оплаты налогов зависит от того, кем является арендодатель: физическим лицом, ИП или самозанятым.Подпункт 4 пункта 1 статьи 208 Налогового кодекса РФ указывает, что физлица должны платить налог на доход (НДФЛ) от сдачи квартиры в аренду в размере 13%. Также им следует сдавать декларацию о доходах за предыдущий год до 30 апреля. Налог следует уплатить не позже 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.Можно выбрать иной способ уплаты налога с более низкой ставкой. Но им могут воспользоваться лишь индивидуальные предприниматели. Для тех, кто зарегистрирован в качестве ИП, действует упрощенная система налогообложения (УСН). В этом случае налог на доход будет составлять 6%.Налоги уплачиваются от всей суммы, которая указана в договоре. Если хозяин жилища включил в сумму аренды квартиры коммунальные услуги, с них тоже придется платить налог. Поэтому при оформлении договора стоит учитывать все нюансы, касающиеся оплаты.“Если собственник квартиры самозанятый, налог при сдаче жилья будет еще меньше. Самозанятость – это достаточно новый налоговый режим в России, который действует с 1 января 2019 года. К самозанятым относятся физические лица, работающие на себя, чей доход не превышает 2,4 миллиона рублей в год. Ставка налога самозанятого зависит от того, кому он сдает квартиру. Если это физическое лицо, то ставка составит 4%, а если организации, то есть юридическому лицу, – 6%”, – поясняет юрисконсульт Светлана Чибирикова.Сдача квартиры нелегальноЕсли с новыми жильцами не возникает проблем и с ними сразу устанавливаются доверительные отношения, владельцам объекта недвижимости кажется, что про аренду никто не узнает.Но если третье лицо (например, управляющая компания или сосед) напишет заявление в налоговую инспекцию или местную администрацию, на собственника могут наложить штраф.К тому же, нелегальная сдача квартиры может стать причиной конфликтов с жильцами. Например, если арендаторы что-то сломают и откажутся выплачивать компенсацию или съедут с квартиры, не заплатив.ОтветственностьЕсли арендодатель – физическое лицо, то за отсутствие декларации его оштрафуют на 5% от общей суммы дохода. Также согласно ст. 122 НК РФ штраф за умышленное нежелание платить налоги составляет от 20 до 40% от всей суммы. Если арендодателя обвинят в незаконной предпринимательской деятельности без ИП или юридического лица, штраф составит от 500 до 2000 рублей.