Экономисты объяснили, почему ЦБ хочет запретить ипотеку под 0,1% - «Недвижимость»

Гарант обеспокоен тем, что такие ставки могут привести к росту проблемной задолженности у банков

В середине сентября глава Центробанка Эльвира Наибуллина заявила, что будет бороться с низкой ипотечной ставкой (0,01-0,1%) законодательным путем. Эти угрозы пока не воплотились в жизнь, но некоторые банки, "почувствовав недоброе", отказались участвовать в подобных программах, говорят наши эксперты. Мы решили выяснить, что произойдет с ценами и спросом на жилую недвижимость, если государство официально запретит предоставлять покупателям низкую ставку по ипотеке.

Ставка менее 1% годовых находит своих клиентов совсем не часто, примерно в 5% случаев, сообщает управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. Причина невысокой популярности проста: слишком велика сумма переплаты - в среднем цена квартиры при таких условиях повышается на 30%, а бывает, что и на все 50%.

В то же время именно низкая ипотечная ставка ощутимо снижает ежемесячный платеж: даже по сравнению с льготной (6-7% годовых) - минимум в полтора раза, а бывает, что и в два-три. Если, условно говоря, обычный заемщик платит по кредиту 100 тысяч рублей в месяц, сумма по ставке 0,01% за такую же квартиру составляет 40-70 тысяч рублей, в зависимости от срока ипотеки.

Казалось бы, вот он - реальный шанс решить жилищную проблему россиянам с невысокими доходами. К тому же 72 миллиона квадратных метров жилья в российских новостройках, по официальным данным, простаивают - покупателей на них нет. Хорошо и новым владельцам квартир, и застройщикам, да и банки не должны быть в убытке, ведь проценты компенсируют продавцы жилья...

Однако посыл Центробанка строится на том, что мало зарабатывающие россияне неблагонадежны с точки зрения платежеспособности. Они несут риски для банковской системы, поскольку, по мнению Набиуллиной, вряд ли смогут выплатить ипотеку до конца.

Второй довод, который приводит глава Центробанка, выступая против "околонулевой" ипотеки, - прямой обман покупателя, потому как тот приобретает жилье за космическую цену.

- Продавец всегда обязан предупредить клиента о цене товара или услуги. Дело не столько в том, что клиенты сами всё понимают - скорее невозможно предположить ситуацию, в которой бы человек не знал, сколько он потратит денег. Невозможно сознательно заплатить больше, чем хочешь, - продолжает Ирина Доброхотова.

Конечно, не все потенциальные покупатели сразу сумеют оценить, что им выгоднее взять - скидку на квартиру в ипотеку по базовой ставке или подорожание и минимальную ставку. В случае, если человек понял, что обсчитался и лучше было бы выбрать иной вариант, возможен процесс расторжения договора по обоюдному соглашению сторон.

- Застройщик всегда предупреждает клиента о повышении цены, - утверждает совладелец Группы Родина Владимир Щекин. - Скрыть реальную стоимость квартиры невозможно, потому что далеко не все клиенты стремятся пользоваться нулевой ставкой по ипотеке - большую часть покупателей удовлетворяет обычная ипотека с льготными ставками, а часть клиентов (от 20% до 40%) вовсе готовы заплатить за квартиру 100% ее стоимости. Поэтому потенциальный покупатель всегда знает, насколько повышается цена квартиры, если он намерен получить кредит под низкую ставку. Это помогает ему сравнить размер ежемесячного платежа при обычной и "околонулевой" ипотеке.

- У каждого застройщика при покупке квартиры консультацию оказывает не только менеджер, но и ипотечный брокер, который рассчитывает все возможные варианты по ипотечным предложениям. Поэтому покупатель всегда видит конечную цену квартиры, размер ежемесячного платежа и переплаты, - утверждает генеральный директор "НДВ Супермаркет Недвижимости" Наталия Кузнецова.

В основном застройщики предлагают специальные условия по ипотеке и кредитование без первоначального взноса для продаж так называемых неликвидных квартир, рассказывает руководитель аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов, так что покупателям в любом случае не стоит обольщаться.

Центробанк, конечно, думает не о покупателях, считают эксперты. Он обеспокоен тем, что происходит отрыв от реальной стоимости квартиры, по которой клиент мог бы ее продать в случае дефолта. Поэтому такие ставки могут привести к росту проблемной задолженности у банков. Но задолженность эта, как уверяют эксперты, будет совсем незначительной.

Генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин говорит, что задача субсидированных программ - прежде всего обеспечение покупателю комфортного ежемесячного платежа. При этом конечная цена квартиры существенной роли не играет. "Покупатель планирует в спокойном режиме, без существенного обременения для семейного бюджета, выплачивать ипотеку, используя квартиру для самостоятельного проживания, а не в инвестиционных целях. Могу отметить, что клиенты, которые выбирают такие программы, являются финансово грамотными. Они заранее узнают все условия и принимают вполне осознанное решение", - продолжает эксперт.

- Немало людей в нашей стране имеют невысокие доходы, не позволяющие обслуживать кредит по рыночной ставке даже на студии и однокомнатные квартиры массового сегмента, - комментирует управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. - Ипотека с "околонулевыми" ставками помогает им в решении жилищного вопроса. Вместе с тем подобные программы не подходят покупателям, стремящимся к досрочному погашению ипотеки, но они и не станут в них участвовать.

Многие клиенты приходят на рынок только благодаря маркетинговой привлекательности самого предложения "околонулевой" ставки, говорит Владимир Щекин. Значительной части потенциальных заемщиков останется лишь переключиться на стандартные льготные ипотечные программы от государства.

- Некоторые крупные застройщики отказались от "околонулевых" ставок по ипотеке, заменив их другими ипотечными продуктами, - говорит Наталия Кузнецова. - Например, под 1%, 1,5% или 1,99%. При этом у части застройщиков остались ставки 0,01% и 0,1%. В любом случае отмена этого вида ставок отразится на спросе, поскольку она существенно снижала размер ежемесячного платежа, что было наиболее важно в массовом сегменте.

Отказ от ипотеки с "околонулевыми" ставками негативно скажется на доступности жилья и спросе, уверена Надежда Коркка. Часть клиентов, которые ранее взяли бы ипотеку с субсидиями от застройщика, отдадут предпочтение программам с господдержкой, хотя им это будет не так удобно.

В России есть весьма существенная целевая группа, для которой особенно актуально комфортное обслуживание ипотеки, и эти покупатели не готовы на протяжении долгих лет отдавать за нее 70% семейного бюджета, говорит Алексей Перлин. Поэтому даже в случае отмены субсидированных ставок наверняка будут предложены какие-то другие инструменты, чтобы удовлетворить этот запрос.

В правительстве идет обсуждение альтернативных субсидированной ипотеке вариантов, и никаких практических действий пока не предпринимается. Предлагается, например, ограничение минимального размера процентных ставок по ипотечным программам с субсидиями от застройщиков. Еще одна мера - увеличение первоначального взноса с 15% до 25%.

- Пока что Центробанк выдвигал только предложения, которые вводят дополнительные надбавки к размеру первоначального взноса по ипотеке, - говорит Владимир Щекин. - Чем ниже ставка, тем выше надбавка, и наоборот. Это быстро сделает низкую ипотеку невыгодной для всех участников схемы.

- Какую бы концепцию реализации запретительных мер ни выбрали власти, они в конечном итоге добьются желаемого, и ипотека с "околонулевыми" ставками останется в прошлом. Ведущие девелоперы уже приняли это как данность, - заключает Надежда Коркка.