«Доступность ипотеки упала до минимума»: За пять последних лет кредитная нагрузка заемщиков выросла вдвое - «Недвижимость»

Ситуация на национальном ипотечном рынке для заемщиков продолжает ухудшаться. Ежемесячный платёж по ипотеке в Москве за пять лет вырос с 37% до 67% от средней зарплаты, а в России – с 26% до 62%, подсчитали эксперты. От обвала ипотечный рынок спасает программа семейной ипотеки, дальнейшая судьба которой будет решаться в конце сентября.

Аналитики компании «Метриум» совместно с девелоперской компанией SIS Development рассчитали индекс ипотечного платежа – показатель, отражающий долю ежемесячного дохода, которую типичный заёмщик должен отдавать на обслуживание ипотечного кредита при покупке среднестатистической квартиры. Расчёты основаны на данных Росстата о среднемесячной начисленной заработной плате в России и Москве (для домохозяйства из двух человек), средней стоимости квартиры на первичном рынке массовых новостроек Москвы по данным «Метриум», на средней стоимости и площади квартиры в продаже в РФ по данным ЕИСЖС, а также на средневзвешенных ставках по ипотечным кредитам и стандартных параметрах кредитования (первоначальный взнос – 20%, срок – 25 лет).

Сравнение трёх срезов – июня 2021, 2025 и 2026 годов – показывает, как за пять лет изменилась доступность ипотечного Ипотека в России. В июне 2021 года средняя ставка по ипотеке составляла 8,1% годовых. При средней стоимости квартиры 5 млн руб. и ежемесячной зарплате 58,8 тыс. руб. размер кредита равнялся 4 млн руб., а ежемесячный платёж – 30,9 тыс. руб.. Это означало, что на обслуживание ипотеки уходило 26% дохода двух россиян.

К июню 2025 года ставка подскочила до 25%, средняя цена квартиры выросла до 9,7 млн руб., а зарплата – до 103,2 тыс. рублей. Размер кредита увеличился до 7,8 млн руб., а ежемесячный платёж – до 161,9 тыс. руб.. Доля платежа в доходе двух заемщиков достигла 78%.

К июню 2026 года средняя ставка снизилась до 18,7%, цена квартиры повысилась до 10,8 млн рублей, а зарплата выросла до 109,1 тыс. руб.. Ежемесячный платёж составил 136,2 тыс. руб., а доля в доходе двух россиян – 62%. Таким образом, даже при снижении ставок ипотека по-прежнему съедает весь доход одного заемщика и часть дохода второго.

В столице ситуация традиционно жёстче. В июне 2021 года при средней цене квартиры 13 млн руб. и зарплате 109,3 тыс. руб. ежемесячный платёж составлял 81,1 тыс. руб. – 37% дохода двух москвичей. К июню 2025 года средняя стоимость квартиры выросла до 16,9 млн руб., зарплата – до 177 тыс. руб., а ставка достигла 25%. Ежемесячный платёж подскочил до 282,3 тыс. руб., что составило 80% дохода двух заемщиков из Москвы. К июню 2026 года ставка снизилась до 18,7%, цена квартиры выросла до 20,8 млн руб., а зарплата – до 196,8 тыс. руб. Ежемесячный платёж составил 262,5 тыс. руб., а доля в доходе – 67%. То есть, в Москве ипотечная нагрузка за пять лет выросла примерно в два раза и остаётся крайне высокой даже при снижении ставок.

«Рост цен на жильё, который мы наблюдаем последние годы, – это объективное отражение роста себестоимости строительства», – отметил коммерческий директор компании «Плато Девелопмент» Станислав Банников. По его словам, затраты на материалы, логистику и фонд оплаты труда. продолжают увеличиваться. При этом девелоперы вынуждены нести повышенную процентную нагрузку по проектному финансированию: ставки по кредитам, запущенным во втором полугодии 2025 года и в первом полугодии 2026 года, достигают 14-18%.

«В условиях слабого спроса, вызванного дорогой ипотекой, застройщики не могут быстро компенсировать эти издержки за счёт объёмов продаж, что также закладывается в конечную цену квадратного метра», – добавил девелопер. Одновременно с этим, по его оценке, предложение в массовом сегменте «старой» Москвы за год сократилось более чем вдвое, а в существующих объектах значительная часть квартир небольшого формата уже раскуплена. В результате на рынке образовался дефицит доступных лотов, который и толкает цены вверх.

Аналитики «Метриум» рассчитали также индекс ипотечной нагрузки. В его основе – традиционно рекомендуемая доля ежемесячного платежа по ипотеке в суммарном доходе семьи, которая по данным банков и экспертов по личным финансам составляет 35%. Значение индекса меняется следующим образом:

• если индекс равен 100 пунктам, платеж по ипотеке поглощает ровно 35% бюджета семьи;
• если индекс больше 100 п. (например, 150 п.), это значит, что ипотека обходится семье в 1,5 раза тяжелее оптимальной нормы;
• если индекс меньше 100 п., то ипотечная нагрузка комфортна и оставляет дополнительный запас прочности для семейного бюджета.

В России этот индекс вырос с 75 пунктов в 2021 году до 224 пунктов в 2025 и снизился до 178 пунктов в 2026 В Москве динамика ещё более острая: индекс подскочил с 106 п. в 2021 году до 228 п. в 2025 и сократился до 191 п. в 2026 году.

«За пять лет ипотечная нагрузка на среднестатистического заёмщика в стране удвоилась, а в столице – выросла в 2,4 раза», – заключил коммерческий директор компании «Метриум» Дмитрий Проскурин. С его слов, даже снижение ключевой ставки ЦБ и ставок по ипотеке, начавшееся в 2026 году, пока не компенсирует рост цен на жильё, который опережает рост доходов. «Доступность ипотечного кредитования в России сегодня находится на исторически низком уровне, а возврат к показателям 2021 года потребует радикального снижения ставок или существенного роста реальных доходов населения, или коррекции цен на жильё», – подчеркнул эксперт.