Аккредитив или банковская ячейка - «Риэлторские технологии»

Аккредитив и банковская ячейка – два самых распространенных способа передачи денег при купле-продажи квартир. Они используются и на первичном, и на вторичном рынке, но при покупке квартиры в строящемся доме чаще используется аккредитив, с которого средства переводятся на эскроу-счет застройщика, а при покупке жилья во «вторичке» чаще арендуют банковскую ячейку. Но бывают и исключения – например, если дом уже сдан, и речь идет о небольшом жилом комплексе, строительная компания может попросить воспользоваться банковской ячейкой, чтобы избежать попадания средств на банковский счет. Рассмотрим, какой вариант является более выгодным и безопасным для покупателя.

Банковская ячейка

Этот метод представляет собой довольно простую процедуру: при составлении договора купли-продажи и регистрации сделки в банке средства за квартиру закладываются в ячейку. После того как проходит регистрация права собственности квартиры, и собственником становится покупатель, они вместе с продавцом отправляются в банк, где ячейка вскрывается, и продавец забирает свои средства. Стоимость аренды ячейки редко превышает несколько тысяч рублей.

Если продавцом является застройщик, смеха та же – в банке при закладке средств присутствует представитель строительной компании, уполномоченный на оформление и подписание договора купли-продажи от имени застройщика. Это очень редкая ситуация, так как девелоперы предпочитают безналичные расчеты, но, как мы упоминали, когда речь идет о мелкой фирме, и дом уже сдан, такой формат передачи средств практикуется.

Преимущества и недостатки банковской ячейки

К однозначным плюсам использования такого метода передачи денег относят следующее:

· Быстрое получение средств. Продавцу не нужно долгое время ждать зачисления средств на счет, а после не требуется заказывать средства в банке для их снятия (так как существуют лимиты, которые не позволяют снять больше определенной суммы в течение одного дня, нужно предварительно делать запрос и выяснять, есть ли в банке соответствующая сумма наличных).

· Распределение средств по нескольким ячейкам. Это удобно, когда проводится цепочка сделок – к примеру, продается одна квартира, и с этих средств приобретаются две других.

· Защита от банкротства банка. Даже если в течение времени регистрации сделки банк обанкротится, вы можете не переживать о сохранности своих средств – они останутся в ячейке. Вы сможете открыть ячейку, когда получите необходимые документы, и сбережения не пострадают.

· Возможность снижения суммы в договоре. Этот способ используют недобросовестные продавцы недвижимости, бывшей в собственности менее 3 или 5 лет, чтобы не платить причитающийся государству налог в размере 13% от общей прибыли.

Есть у использования банковских ячеек и свои минусы:

· Затраты на проверку. Как правило, они составляют одну десятую одного процента. Если квартира стоит 30 миллионов, то вам придется потратить дополнительные 30 тысяч рублей. Не так уж и мало.

· Мало банковских ячеек. Не в каждом банке есть свой депозитарий, и записываться в него необходимо заранее. Это может стать проблемой, если есть необходимость провести сделку быстро.

Аккредитив

Аккредитив чаще используется при сделках на рынке первичной недвижимости – этот метод работает следующим образом: покупатель вносит средства на специально открытый счет, на который поступают средства. После регистрации документов и смены собственника (или после регистрации договора долевого участия) средства перечисляются на счет продавцу – частному лицу или застройщику. Перечисление средств производится автоматически после получения выписки из Росреестра. Сегодня по ФЗ №214 средства перечисляются не на основной счет девелопера, на счет эскроу. Там они остаются «замороженными» до момента завершения строительства жилого объекта и получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию. В рамках поддержки строительной отрасли в марте 2022-го года застройщикам разрешили частично раскрывать эскроу-счета раньше сдачи.

Преимущества и недостатки аккредитива

К основным преимуществам такого метода передачи средств при сделках с недвижимостью относят следующее:

· Проще купить квартиру в ипотеку. Процесс оформления ипотеки упрощается при использовании аккредитива, поэтому такой метод выбирают, если покупатель берет займ.

· Информация о сумме будет зафиксирована в банковской истории. Это поможет вам в случае недопониманий с налоговой, а также подтвердит перевод средств, если появятся разногласия с продавцом.

· Защита от мошенников. Вы можете быть уверены – вам не «подсунут» фальшивые деньги. Банк может проверить средства и в случае, когда вы пользуетесь ячейкой, но при аккредитиве риск снижается до нуля.

· Банковская ответственность. Пока деньги на счету, финансовое учреждение отвечает за их сохранность.

Есть у аккредитива и минусы:

· Не удастся скрыть сумму сделки. Если по договору сумма меньше, то вы можете часть средств положить в ячейку, а часть – на аккредитив. Если на аккредитив поступит вся сумма, потребуется оплачивать налог в полной мере.

· Аккредитив нельзя использовать при цепочках сделок. Это связано с тем, что промежуточные участники не смогут рассчитывать на налоговые вычеты, так как юридически они не будут участвовать в сделке при использовании аккредитива: в документах будут значиться только начальный и конечный участники – тот, кто зачисляет средства, и тот, кому они в итоге поступят на счет.

· Ограниченный срок аккредитива. Если в течение установленного срока переоформления собственности не произошло, деньги вернуться на счет покупателя.

Риски аккредитивов и ячеек

Что касается аккредитива, то основным риском можно считать банкротство учреждения в момент проведения сделки. Если это произойдет, то средства могут «застрять» на счету банка на длительный период. В последующем будет возвращена лишь небольшая сумма (примерно в размере 1,5 млн рублей). Конечно, такой риск невелик, когда речь идет о крупном банке, но если банковское учреждение небольшое, и у него имеются финансовые трудности, эту вероятность надо учитывать.

Риски в случае с ячейкой тоже есть. Прежде всего, это ограбление. Деньги из ячейки могут украсть. И если описи ячейки не было, то даже в суде будет сложно доказать, какая конкретно сумма там была заложена. Еще один риск – возможность мошенничества. Например, вы можете проверить подлинность средств, но с помощью ловкости рук покупатель положит в ячейку фальшивые купюры.

Важно помнить

В обоих случаях самое важное – правильно прописать условия раскрытия ячейки или перевода средств. Если допустить ошибку, средства будут возвращены тому, кто их заложил. Чтобы не допустить этого, необходимо указать, что раскрыть ячейку можно только после получения новой выписки из Росреестра, где значится уже новый собственник. Такие же требования нужно предъявить и к аккредитиву.