Как быстро продать квартиру? Что сделать перед продажей и стоит ли пользоваться услугой срочного выкупа квартир - «Риэлторские технологии»

В жизни возникают ситуации, когда нужно срочно продать квартиру. Но собственники квартир часто допускают ошибки, которые затягивают продажу. Например, устанавливают слишком высокую цену, чтобы можно было сделать скидку реальному покупателю, наспех составляют объявление о продаже, не указывая важных моментов, проводят показ неубранной квартиры.

Рассказываем, как быстро продать квартиру и что учесть, чтобы сделка состоялась быстрее и не пришлось много терять в деньгах.

Предпродажная подготовка квартиры — советы риэлторов

Подготавливая квартиру к быстрой продаже, нужно учесть несколько важных моментов и выполнить ряд действий. Перед сделкой собственникам квартиры нужно сделать генеральную уборку, небольшой ремонт, если в этом есть необходимость, сфотографировать жилье, составить и разместить объявление о продаже, подготовить пакет документов.

Микроремонт — как делать и нужно ли вкладывать много денег

Микроремонт делают, если в этом есть необходимость. Некоторые собственники квартир думают, что чем больше вложиться в ремонт, тем дороже получится продать жилье. На практике вложения в дорогой ремонт перед продажей часто не окупаются. Покупатель в большинстве случаев выбирает не обои или межкомнатные двери, а конкретное место и квадратные метры.

Кроме этого, эксклюзивный и дорогой ремонт может не понравиться будущему собственнику. В этом случае он будет определять приемлемую цену объекта с учетом предстоящих вложений в то, чтобы сделать новый ремонт — на свой вкус. Но это не означает, что не нужно совсем тратиться на ремонт и приводить квартиру в порядок. Перед продажей стоит сделать легкий косметический ремонт. Его цель — не удивить покупателя оригинальным подвесным потолком или качественным линолеумом , а сделать так, чтобы у него сложилось хорошее впечатление о квартире.

В частности, стоит убрать такие дефекты:

- бурые потеки воды на потолке;

- ободранные обои на стенах;

- завернутый по краям линолеум;

- перекошенные двери.

Если нужно заменить обои, не стоит выбирать яркие и броские цвета, пестрые узоры — лучше отдать предпочтение пастельным тонам. На таком фоне покупателю проще представить свою мебель, элементы декора или продумать, как бы он обустроил комнату.

Генеральная уборка — на что обратить внимание

При проведении генеральной уборки очищают сантехнику от ржавчины и потеков воды, плиту — от жирных пятен, вытяжку — от копоти, убирают налет и пятна на стенах санитарного узла и кухни. Вытирают окна, зеркала в ванной и других комнатах. Моют полы и вытирают пыль с мебели и других поверхностей. Убирают раскиданную одежду, игрушки. Непосредственно перед тем, как нужно будет фотографировать квартиру или приглашать покупателей на просмотр, моют грязную посуду, заправляют кровати.

Если есть финансовая возможность, можно обратиться в клининговую компанию – специалисты помогут убрать квартиру и отмыть ее, используя качественные средства, которые не испортят сантехнику или не оставят разводов на кухонной плите, полу.

По возможности убирают вещи с балкона и лоджии. Эти места должны быть не складом личных вещей и старого хлама, а дополнительным местом для отдыха. Потенциальный покупатель при виде хлама скорее всего будет думать о том, как долго придется его вывозить. Если балкон не захламлен, легче представить, как на нем можно отдохнуть с чашкой чая, почитать книгу.

Если есть возможность, жилье освобождают от старой и нефункциональной мебели. Оставшуюся мебель расставляют так, чтобы создавалось ощущение большого пространства. Например, двухспальную кровать в спальне лучше не придвигать к стенке, а поставить так, чтобы к ней был подход с двух сторон.

Дополнительно можно убрать или передвинуть предметы, которые загораживают окно и вид из него. Это может быть диван, тумбочка. На подоконнике тоже не должно быть лишних предметов — книг, журналов, шкатулок, предметов одежды. При показе квартиры жалюзи лучше оставить открытыми. Если окно закрывают шторы, их тоже стоит раскрыть — это визуально увеличит пространство.

Убирают личные вещи. Заранее это делать не обязательно. Но к моменту, когда нужно будет фотографировать помещение и в день просмотра жилья их нужно убрать. Это могут быть фотографии, косметические средства в спальне и ванной комнате. Вещи складывают в шкафы и ящики так, чтобы их не было видно. На кухне лучше убрать со столов чашки, тарелки, кастрюли, другую посуду. Благодаря этому помещения будут выглядеть чище и просторнее. Кроме того, когда в жилье меньше личных вещей хозяев, покупателю легче представить квартиру своей.

Фотографии квартиры – как их делать и что учитывать

После того, как квартира убрана, делают фотографии для объявления о продаже. В первую очередь стоит правильно выбрать время для фотосессии. Лучше фотографировать квартиру в светлое время суток — при естественном освещении. Но его может быть недостаточно, даже если шторы и жалюзи открыты. В таком случае включают лампы, светильники. Нужно учитывать, что фотографии получатся лучше, если включены лампы одинаковой температуры свечения. Хорошо использовать светодиодные лампы, которые работают от аккумулятора — так не придется искать розетки, протягивать удлинители.

Перед тем, как делать фотографии, нужно выключить монитор компьютера и телевизор — они могут засветить фотографии. На столе можно поставить вазу с цветами, захватить в кадр комнатные цветы, полки с книгами – это создаст ощущение уюта.

Съемку лучше вести на цифровой фотоаппарат. Но если его нет, подойдет смартфон с высоким разрешением камеры. Хорошо, если есть возможность использовать штатив — во время съемки могут дрогнуть руки и кадр получится смазанным. Съемку ведут примерно с высоты 1,5 метра — так пропорции помещения не будут искажены. Чтобы кадр смотрелся гармонично, необходимо балансировать объекты. Например, если слева стоит шкаф, лучше сделать так, что в правой части фотографии будет видно диван или окно.

Нужно постараться сделать фотографии так, чтобы в кадр попала большая часть помещения. Важно, чтобы с помощью фотографии можно было представить планировку квартиры, взаимное расположение мебели, дверей, окна. Если этого нельзя добиться с помощью одной фотографии комнаты, делают две.

Фотографии лучше делать горизонтальные или панорамные. Для этого комнату фотографируют из угла. Если использовать вертикальную ориентацию, часть помещения может не попасть в кадр. Но для небольших помещений подойдет именно вертикальная ориентация. Например, для санитарного узла, балкона, коридора. Если коридор, балкон или лоджия длинные, лучше сделать фотографию с обеих сторон.

Если в квартире живут домашние животные, надо постараться, чтобы они не попали в кадр. Есть покупатели, которые не захотят покупать квартиру, в которой жила собака или кошка.

Фотографий одной квартиры недостаточно — покупателю интересно не только то, как выглядит жилье, но и состояние подъезда, двора, фасада дома, расположенная в непосредственной близости от дома инфраструктура. Можно сфотографировать лестничную клетку с видом на дверь квартиры, вид из окна, детскую площадку во дворе. Фасад лучше снимать так, чтобы было видно табличку с адресом — покупатель не будет сомневаться в том, что на фотографии на самом деле дом, в котором продается квартира.

Для объявления о продаже желательно сделать фотографию технического паспорта, на котором видно план квартиры с размерами комнат и их взаимным расположением.

Делают несколько фотографий, из которых потом выбирают лучшие кадры. Выбирая фотографии, на них смотрят с точки зрения потенциального покупателя — насколько изображения информативные, не нужно ли что-то убрать, переставить и сделать новый кадр. При отборе и подготовке фотографий не нужно использовать фильтры или ретушь. Например, фильтры могут скрыть дефекты или исказить реальный цвет стен, потолка, мебели. Если хочется улучшить фото, можно откорректировать контраст и яркость, выставить баланс белого.

Пакет документов – что может понадобиться для сделки

Лучше сразу определить, какие документы потребуются при продаже, и заняться их подготовкой. Если после того, как найдется покупатель, тратить много времени на сбор необходимого, сделка может сорваться.

В перечень документов, которые могут потребоваться для сделки, входят:

- документ, подтверждающий право собственности — выписка из ЕГРН. По такому документу видно не только перечень собственников и характеристику жилья, но и отсутствие обременений. Лучше, если выписка будет свежая — например, оформленная в течение последнего месяца;

- документ, на основании которого можно судить об основании на возникновение права собственности. Например, таким документом может быть свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи, решение суда;

- акт приема-передачи квартиры и договор долевого участия. Они нужны в случае, если квартира была приобретена у застройщика на стадии строительства;

- свидетельство браке или разводе, которое сможет подтвердить семейный статус продавца квартиры;

- справка о дееспособности. Ее берут в случае, если покупатель сомневается в том, что продавец дееспособен. Например, такие справки оформляют для сделок с квартирами, собственники которых — люди преклонного возраста. Наличие справки предупреждает ситуации, когда родственники продавца обращаются в суд для оспаривания сделки, утверждая, что человек не мог отвечать за свои действия в момент продажи недвижимости;

- справка о прописанных. Она содержит информацию о тех, кто зарегистрирован в квартире. Покупатели могут требовать архивную справку — где указаны все люди, которые когда-либо были прописаны, и основание для снятия их с регистрации. Так можно узнать о том, что кто-то из проживающих в жилье был снят с учета временно. Это бывает при отбывании наказания в местах лишения свободы. После возвращения из места лишения свободы человек сможет проживать в квартире независимо от того, кто на данный момент владеет недвижимостью. Также предоставление справки о проживающих предупреждает ситуации, когда в квартире остается зарегистрированным несовершеннолетний. Если взрослого человека можно выписать после обращения в суд, то несовершеннолетнего практически невозможно;

- выписка по лицевым счетам. Она позволит удостовериться в том, что отсутствуют долги по выплате коммунальных услуг;

- разрешение органов опеки. Документ необходим в случае, если вся недвижимость или ее часть принадлежит несовершеннолетнему. Без разрешения квартиру нельзя будет продать. Также для таких ситуаций стоит учитывать, что договор купли-продажи жилья нужно заверять у нотариуса;

- технический план. Он нужен не для каждой сделки. План может потребоваться для банка — в случае, если для покупки квартиры будет использоваться ипотечный кредит.

Перед подготовкой документов нужно учитывать, что некоторые из них оформляют не заранее, а перед самой сделкой. Например, выписку по лицевым счетам или справку о зарегистрированных в квартире.

Бывают ситуации, когда владельцы квартиры не могут присутствовать на сделке. В таком случае дополнительно оформляют доверенность. В документе прописывают данные доверенного лица и перечень действий, которые он может выполнять при сделке. Например, указывают, что доверенное лицо может подписывать договор купли-продажи, получать задаток и деньги за проданную квартиру от покупателей.

Размещение объявления — что нужно в нем указать

Чтобы увеличить шансы на быстрое заключение сделки, объявление о продаже размещают на популярных площадках. Желательно, чтобы объявление было на нескольких агрегаторах недвижимости — это увеличит шансы на быстрое заключение сделки.

Текст необходимо составить так, чтобы люди, просматривающие объявление, получили всю важную информацию о недвижимости. Не стоит скрывать недостатки жилья — при просмотре покупатель узнает о них и может отказаться от сделки.

В объявлении обычно указывают:

- название улицы и номер дома, в котором расположена квартира;

- тип дома и материал, из которого сделаны стены;

- год постройки дома;

- этажность дома и этаж, на котором расположена квартира;

- количество комнат;

- тип комнат – они могут быть смежными или раздельными;

- общую площадь и жилую. Отдельно можно указать площадь кухни;

- тип санитарного узла — совмещенный или смежный;

- особенности района — расположение рядом школы, детского сада, торгового центра;

- особенности двора – наличие детской площадки, места для парковки машины;

- цену квартиры;

- особенности объекта – недавняя замена окон, проведение капитального ремонта, теплые полы;

- особенности продажи объекта. Тут можно указать, что останется покупателю, например, мебель, техника.

В объявлении не нужно предоставлять размытые данные — покупатель может подумать, что продавец хочет скрыть какие-то дефекты квартиры.

Показ квартиры – как проводить и что учесть

При проведении показов квартиры:

- по возможности убирают на время всех других жильцов — большое количество людей может отвлекать покупателя;

- берут время с запасом, если будет проведено несколько показов подряд;

- рассчитывают время, к которому нужно прийти на показ, например, если придется ехать с работы или другого места. Если опоздать и заставить покупателя ждать, он может отказаться от просмотра;

- подготовить собранные документы – на случай, если покупатель захочет их посмотреть.

Перед непосредственным показом еще раз проверяют, чтобы в квартире было чисто, не валялись вещи хозяев. Чтобы убрать неприятные запахи, проветривают помещение, используют освежитель воздуха. Но не стоит усердствовать с освежителем или выбирать насыщенные запахи — покупатель может подумать, что собственник квартиры пытается скрыть неприятный запах, постоянно присутствующий в помещении.

Как выгодно продать квартиру — что учесть при определении стоимости жилья

При срочной продаже нередко приходится устанавливать цену, которая меньше рыночной, или делать скидку, чтобы не упустить покупателя. Но продавцу хочется не только быстро продать жилье, но и получить за него как можно больше денег. Чтобы не затянуть с поиском покупателя и продать квартиру без особых финансовых потерь, сначала определяют рыночную цену.

Один из вариантов определения рыночной цены — пригласить риэлтора, который поможет установить ее с учтем стоимости аналогичных квартир в этом же районе, преимуществ и недостатков помещения. При желании можно будет продать квартиру через риэлтора, но так придется отдать ему определенную сумму за оказание услуг.

Цену продажи можно определить самостоятельно. Для этого изучают объявления с другими объектами. Просматривая объявления, обращают внимание на квартиры со схожими параметрами, например:

- район, улица или даже дом, в котором продается квартира;

- тип дома и его этажность;

- этаж, на котором расположена квартира. Это имеет определяющее значение для жилья, которое расположено на первом или последнем этаже дома;

- состояние квартиры – как давно делался ремонт, в каком состоянии электропроводка, сантехника;

- мебель и техника, которую продавец оставляет в квартире;

- состояние подъезда, фасада дома;

- как давно проводился капитальный ремонт дома;

- состояние придомовой территории;

- удаленность от остановки общественного транспорта, социальных объектов, магазинов, торговых центров.

Срочный выкуп квартиры – стоит ли пользоваться такой услугой

Если не получается быстро продать квартиру, можно воспользоваться услугой срочного выкупа. Услугу быстрого выкупа домов или квартир могут предоставлять:

- частные лица. Это люди, которые зарабатывают на покупке квартир и их перепродаже;

- застройщики. Как правило, они работают в качестве посредника между продавцом квартиры и фирмой-покупателем. В таких сделках застройщики могут предложить схему трейд-ин – собственник квартиры при ее продаже получает скидку на покупку квартиры в строящемся доме;

- риэлторские агентства. Как правило, выкупом квартир занимаются крупные фирмы с большой базой клиентов, что позволяет потом быстро реализовать объект по выгодной для агентства цене.

Главный плюс такой сделки — быстрая продажа и получение денег за недвижимость. Минус в том, что продавец получит меньшую сумму, чем при самостоятельной продаже или даже продаже через риэлторское агентство. В среднем за объект при срочном выкупе получают на 10% меньше рыночной стоимости.