Как продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала - «Риэлторские технологии»

Продажа квартиры, в которую вложен маткапитал, не так проста, как сделка с «чистой» недвижимостью, и риски тут есть не только для покупателя, но и для самого продавца. Рассказываем, какие нюансы учесть, чтобы сделать всё правильно.

Более 70% семей тратят федеральный материнский капитал (МСК) на улучшение жилищных условий, при этом многие также используют для покупки ипотеку. Продажа такой недвижимости имеет свои особенности из-за наложенных обременений и проходит сложнее, чем обычная сделка.

Тем не менее, год от года жилья с вложенным МСК становится всё больше, и подобные сделки перестают быть чем-то экзотическим: рынок уже выработал схемы, позволяющие продавцу и покупателю учесть риски и заранее подготовить необходимые документы.

Для справки

Программа федерального материнского капитала действует в России с 2007 года.

В 2024 году на первого ребёнка положена выплата в размере 630,4 тыс. рублей, а на второго — 833 тыс. рублей. Если за первого малыша МСК уже получали, то за второго дадут 202,6 тыс. рублей. Сумма маткапитала ежегодно индексируется.

В купленном с использованием этой субсидии жильё надо выделить доли всем членам семьи (супругам и детям) с определением размера этих долей по соглашению.

В этой статье мы подробно расскажем, как продать квартиру с вложенным материнским капиталом, как выделить доли детям, что делать, если ипотека за квартиру с МСК ещё не выплачена, долго ли продаются такие объекты и надо ли платить за них налоги.

Вопрос – ответ: можно ли продать квартиру, купленную с материнским капиталом?

Действующее законодательство (ФЗ «О маткапитале», Гражданский и Семейный кодексы РФ) разрешает продать квартиру, в которую вложен маткапитал, если родители при продаже соблюдают имущественные права детей.

Для этого требуется:

- выделить детям доли в продаваемом жилье, то есть квартира должна быть оформлена как общая собственность по долям;

- получить разрешение органов опеки — сделку одобрят, если условия для детей в новом жилье улучшатся.

Условия продажи квартиры с маткапиталом

Чтобы продать квартиру с вложенным материнским капиталом, нужно соблюсти следующие условия:

1. Квартира переведена в общую собственность всей семьи по долям. Если жильё куплено в ипотеку, выделить доли бывает непросто, но все-таки можно.

2. Сделку должны одобрить органы опеки и попечительства, если доли в квартире принадлежат несовершеннолетним.

3. Дети старше 18 лет должны дать своё письменное согласие на продажу.

4. Получено согласие банка на сделку, если при покупке использовали заёмные средства.

ВАЖНО

Если нарушить условия, под которые опека одобрила продажу квартиры с МСК, сделку могут признать недействительной.

Выделение доли ребёнка в продаваемой квартире

Перед тем, как приступить к продаже квартиры с вложенным материнским капиталом, необходимо выделить ребёнку долю в ней.

Отметим, что родителям в любом случае пришлось бы это сделать, так как выделение долей по соглашению супругам и детям — обязательное условие использования МСК на покупку жилья.

Причём выделить их надо именно в той недвижимости, на покупку которой направили маткапитал. На это отводится шесть месяцев после покупки и снятия обременений с квартиры. Например, если жильё куплено в ипотеку, то в течение полугода после погашения кредита.

Размер детских долей законом не оговорён, и на практике его определяют пропорционально отношению размера МСК к общей стоимости квартиры. Правило о микродолях в случае с маткапиталом не применимо. Учитывая высокую стоимость жилья в больших городах, доли детей получаются совсем небольшие: 1/20, 2/45 и тому подобное.

Пример расчёта детской доли

Семья купила квартиру площадью 45 кв. м за 5 млн рублей, вложив в нее МСК в размере 500 тыс. рублей, то есть 10% ее стоимости. Остальная сумма была общими средствами супругов.

Семья включает четырех человек, и каждому надо выделить долю: 10% : 4 = 2,5%. Если считать в метрах от общей площади, это будет 1,13 кв. м.

В соглашении это число нужно указать в долях. Для квартиры площадью в 45 кв. м один метр в долях — это 1/45. Нужно выделить не меньше 1,13 м, поэтому округляем до двух метров, т. е 2/45. Указываем в соглашении, что детям выделяем по 2/45, доля жены и мужа — тоже 2/45. Тогда в совместной собственности супругов остается 37/45.

Соглашение о выделении долей составляется нотариусом, далее его надо зарегистрировать в Росреестре, после чего обязательства родителей перед Социальным фондом будут исполнены.

Как получить разрешение органов опеки на продажу квартиры с маткапиталом

Родители (опекуны) не могут совершать сделки с недвижимостью ребёнка без разрешения органов опеки (п. 2 ст. 37 ГК РФ). Так государство следит за соблюдением прав несовершеннолетних.

Соответственно, перед продажей квартиры родителям потребуется получить письменное разрешение на сделку. Опека выдаст его, если в результате сделки условия проживания ребёнка не ухудшатся.

Этого можно достигнуть следующими путями:

1. В новом жилье несовершеннолетнему выделяют такую же или бо́льшую долю, а само жильё не хуже предыдущего.

2. Детские доли в новой квартире могут быть меньше, но при этом условия проживания несовершеннолетних должны значительно улучшиться. Например, семья переезжает в благоустроенный дом из аварийного жилья.

3. Можно разместить на банковском счёте сумму, эквивалентную стоимости детской доли. Доступ к деньгам ребёнок получит после совершеннолетия.

На практике опека идёт на этот вариант не очень охотно, но может разрешить сделку, если семья планирует переезд в другой регион или родители хотят купить жилье немного позже.

Если разрешение все-таки не выдают, можно попробовать договориться о выделении детских долей в другой недвижимости семьи — например, в квартире бабушки.

В первых двух случаях родители должны заранее подобрать объект для покупки, который устроит опеку, и выйти на встречную сделку.

В третьем случае деньги на счёте, включая проценты, должны быть застрахованы, а сумма в одном банке не должна превышать 1,4 млн руб. — это предусмотренный законом порог полного возмещения по вкладам при банкротстве банка.

Чтобы получить разрешение, надо подать в опеку заявление, приложив к нему пакет документов. Единого установленного их перечня при этом нет, он определяется на местах.

Но обычно требуются:

- паспорта родителей и детей старше 14 лет;

- свидетельство о рождении ребёнка (детей);

- согласие ребёнка на отчуждение доли (если он старше 10 лет);

- выписка из ЕГРН и правоустанавливающие документы на продаваемую и покупаемую квартиры;
- отчёт о рыночной стоимости имущества;
- справка о стоимости детских долей;

- выписка из лицевого счёта квартиры.

Заявление рассматривается в течение 15 рабочих дней, после чего выдаётся либо разрешение, либо мотивированный отказ.

ВАЖНО

Если сделку не удалось завершить, разрешение придётся получать заново.

Родителям обязательно надо выполнить условия, оговорённые в разрешении опеки, например, выделить 1/20 доли ребёнку в новой квартире. В качестве подтверждения они должны предоставить выписку из ЕГРН.

Обычно на это отводится 30 дней после регистрации перехода права собственности. Если требования не исполнить, сделку могут оспорить и признать недействительной.

Сроки продажи

Продать квартиру, купленную с использованием маткапитала, можно в любой момент, никаких ограничений тут не установлено. Главное — выделить доли и получить разрешение опеки на сделку. Без этого нотариус её не удостоверит, а Росреестр не зарегистрирует переход права собственности.

Что касается самих сроков продажи такой недвижимости, то эксперты отмечают, что быстро её продать не получится, так как только рассмотрение документов органами опеки и попечительства займёт около двух недель, а ведь ещё может потребоваться подобрать «встречный» вариант, который опека сочтёт подходящим для покупки.

В среднем срок продажи квартиры с маткапиталом в Москве и Санкт-Петербурге в 1,5–2 раза больше, чем квартиры без вложенной госсубсидии, а если имеется непогашенная ипотека, то срок продажи ещё увеличивается.

Однако в последние годы доля таких квартир на рынке значительно выросла, и у риелторов появились наработанные схемы их продажи. Да и покупатели стали спокойнее относиться к наличию обременений и готовы ждать, если заинтересованы в объекте.

Как продать квартиру, купленную с использованием маткапитала: пошаговая инструкция

Пошагово процесс продажи квартиры с вложенным маткапиталом выглядит следующим образом:

Шаг 1. Выделить доли всем членам семьи — супругам и детям — по соглашению.

Шаг 2. Выбрать способ равнозначной замены доли детей.

Это может быть:

- выделение детских долей в новой квартире;

- денежная компенсация за продаваемые доли;

- выделение долей в жилье близких родственников или в другой недвижимости родителей.

В случае выделения равнозначных долей в новой квартире родителям надо будет провести подготовительную работу: внести задаток, заключить предварительные договоры купли-продажи на продажу старой и покупку новой квартиры, заверить их у нотариуса, составить шаблон основного договора на покупку, указав в нём размеры долей детей, чтобы согласовать его с органами опеки.

Если детские доли планируется заменить денежной компенсаций, надо заранее подготовить отчёт о стоимости этих долей для предоставления в опеку.

В случае выделения долей в другом жилье — например, в квартире дедушки, — надо заранее подготовить проект договора дарения, указав размер долей. Опека в таких ситуациях иногда разрешает выделять доли меньшей площади, если, например, есть разница в стоимости жилья в бо́льшую сторону.

Шаг 3. Подготовить все необходимые для сделки документы. Пакет документов зависит от условий купли-продажи.

Но в любом случае вам потребуются:

- паспорта родителей и детей старше 14 лет;

- свидетельства о рождении всех детей;

- документы на продаваемую и покупаемую квартиры, в том числе выписка из ЕГРН;

- справка об использовании материнского капитала (можно получить на Госуслугах);
- согласие совершеннолетнего ребёнка на сделку;

- отчёт о рыночной стоимости имущества;

- предварительный договор купли-продажи.

Шаг 4. Получить разрешение органов опеки.

Шаг 5. Провести и оформить сделку. Сделки с участием детей обязательно удостоверяются нотариусом (ст. 54 закона № ФЗ-218).

Для получения нотариального удостоверения потребуются:

- паспорта родителей, детей старше 14 лет;
- свидетельства о рождении детей младше 14 лет;
- договор купли-продажи;

- соглашение о сделке;

- разрешение опеки;
- выписка из ЕГРН;
- техпаспорт квартиры;

- копия финансового лицевого счёта;

- справка об отсутствии долгов по ЖКХ и за капремонт.

КСТАТИ

Регистрация сделки по продаже старой квартиры и покупка новой могут проходить параллельно.

Если стороны сделки не возражают, то документы на регистрацию права в Росреестр отправит сам нотариус, но они могут сделать это и самостоятельно.

Для этого в ведомство нужно предоставить:

- заверенный нотариусом договор;

- технический план квартиры;

- квитанцию об оплате госпошлины.

Как продать ипотечную квартиру, купленную с использованием маткапитала

Оплата материнским капиталом части ипотеки — достаточно распространённая сегодня ситуация. Субсидию можно использовать как первоначальный взнос или направить на досрочное погашение кредита.

Если потом семья захочет улучшить жилищные условия и продать квартиру с незакрытой ипотекой, в сделке будет ещё больше нюансов, чем при использовании только маткапитала.

Получается, что на таком объекте сразу два обременения: кредитный «хвост» и вложенный МСК, который обязывает выделить доли детям.

Обычно их выделяют после выплаты ипотеки, так как банки неохотно соглашаются с появлением несовершеннолетних собственников в залоговом объекте — это затруднит его продажу, если родители не смогут обслуживать кредит.

Однако когда долг небольшой, кредитная организация может разрешить выделение детских долей. Если банк на это не идёт, можно заверить у нотариуса обязательство о выделении долей в новой квартире.

Согласование сделки с органами опеки при продаже ипотечной квартиры с вложенным маткапиталом потребуется в любом случае: и если доли детей выделены, и если нет.

Есть три способа продать ипотечную квартиру:

1. Досрочно закрыть кредит и затем продавать её уже без обременения.
2. Оформить договор купли-продажи, получив согласие банка.

3. Переоформить ипотечный кредит на покупателя.

Выбрав один из них, собственники должны подготовить документы, получить разрешение опеки и решить вопрос с детскими долями. Только потом они смогут продать квартиру.

Если детские доли не выделить, сделку в дальнейшем может оспорить СФР.

Оплата налогов после продажи квартиры с маткапиталом

Если минимальный срок владения недвижимостью истёк, при её продаже налог на доходы (НДФЛ) уплачивать не нужно (ст. 217.1 НК РФ). По общему правилу он составляет пять лет, но сокращается до трёх, если квартира:

- досталась по наследству или в дар от близкого родственника;
- получена в результате приватизации;
- является единственным жильём.

С 2021 года от уплаты налога с продажи недвижимости освобождаются семьи с двумя и более несовершеннолетними детьми, но для этого должны быть одновременно соблюдены определённые условия.

Если продаваемая квартира находилась в собственности меньше минимального срока владения, то при её продаже в 2024 году придётся уплатить НДФЛ в размере 13% от суммы, указанной в договоре купли-продажи (то есть с дохода от сделки).

ВАЖНО

С 2025 года ставка налога будет зависеть от размера полученной прибыли.

Как рассчитать налог с продажи квартиры

Если цена продажи квартиры больше 70% её кадастровой стоимости, то налог будет исчислен от стоимости, указанной в договоре купли-продажи.

При этом у собственника есть два способа уменьшить налогооблагаемый доход:

Использовать налоговый вычет в 1 млн рублей.

Учесть документально подтверждённые расходы на покупку квартиры. В составе таких расходов, в том числе, учитывается вложенный маткапитал, а также проценты по кредиту, если жильё куплено в ипотеку.

Если квартиру продали за цену, меньшую, чем 70% её кадастровой стоимости, то при расчёте надо использовать последнюю сумму. При расчёте налога от 70% кадастровой стоимости налог также можно уменьшить за счет двух вышеуказанных способов.

ПРИМЕР

Весной 2022 года Петровы купили квартиру за 4 млн рублей. 500 тыс. они внесли за счёт МСК, а 3,5 млн — за счёт собственных средств. Это их единственное жильё. Расходы документально подтверждены.

В 2024 году они продали квартиру за 5 млн рублей, на момент продажи её кадастровая стоимость составляла 4,3 млн рублей, то есть объект продали дороже 70% от кадастровой стоимости.

Для уменьшения налогооблагаемой базы Петровы могут учесть расходы на покупку: 5 млн – 3,5 млн – 500 тыс. = 1 млн рублей. Сумма налога составит: 1 млн × 13% = 130 тыс. рублей.

Если бы Петровы продали квартиру летом 2025 года, то им бы не пришлось платить НДФЛ, так как минимальный срок владения для единственного жилья уже бы истёк.

Обратите внимание, что при выделении долей дети становятся собственниками квартиры, поэтому после продажи тоже должны будут заплатить налог пропорционально стоимости их доли — сделать это за них нужно родителям.

ВАЖНО

С 2025 года при продаже детских долей, приобретённых при помощи МСК, минимальный срок владения будет считаться с даты, когда собственником квартиры стал владелец сертификата на маткапитал, его супруг или супруга. Сейчас минимальный срок для детских долей считается с момента их фактического выделения.

Риски продажи квартиры, купленной с привлечением маткапитала

Для продавца риски при продаже квартиры с вложенным маткапиталом связаны с неодобрением сделок:

1. Социальным фондом, если нарушены правила использования субсидии или не выделены доли).

2. Органами опеки, которые могут счесть сделку ущемляющей права детей и не выдать разрешение.

3. Банком — он может отказать в выделении долей или не дать переоформить кредит.

При выявлении каких-то нарушений сделку могут оспорить в суде, а ещё СФР может признать использование маткапитала нецелевым и обязать родителей вернуть его. Чтобы избежать таких сложностей, надо тщательно подойти к сбору всех разрешений и только потом выходить на сделку.

Для покупателя основной риск — это неисполнение продавцом обязательства выделить доли детям — такую сделку могут оспорить в суде и признать недействительной. В этом случае недвижимость вернут прежним владельцам, а они, в свою очередь, должны будут вернуть покупателю деньги.

Также в судебной практике есть прецеденты, когда в проданной квартире восстанавливали доли детей. Деньги за них возвращали покупателю, но вряд ли это могло его порадовать: в итоге он получал не всё жильё, а только часть, а ещё прописанных в квартире посторонних детей.

На что обратить внимание при покупке квартиры с маткапиталом

Если в выбранной вами квартире живёт семья с детьми, первым делом поинтересуйтесь, был ли при её покупке использован материнский капитал. Это легко проверить, попросив собственника показать справку из СФР об использовании МСК — получить её можно за несколько минут через Госуслуги. В документе будет указан размер полученной субсидии, остаток средств, а также прописано, на что они использовались.

Если маткапитал использовался, посмотрите, когда и в каком размере детям были выделены доли. Тщательно проверьте выданное опекой разрешение — оно обязательно должно быть в письменном виде. Также уточните, по какой схеме будет проходить выделение детских долей в новом жилье и всё ли готово для сделки со стороны продавца.

Резюмируя

Продажа квартиры с материнским капиталом возможна, но проходит такая сделка сложнее и дольше, так как продавцам нужно будет наделить детей долями и получить разрешение от органов опеки. Сама сделка из-за участия в ней несовершеннолетних будет проходить через нотариуса.