"Квадраты" повышенного спроса. Составлен прогноз по ценам на новостройки в Москве - «Аналитика рынка»

Минувший год, мягко говоря, озадачил потенциальных покупателей новых квартир в Москве: на фоне рекордно низких ипотечных ставок и ажиотажного спроса самый ходовой товар — новостройки массового сегмента — подорожал на 30%. В период высокой инфляции и небывалой международной напряженности московские «квадраты» становятся особо ценным и высоколиквидным активом. Поэтому многих граждан волнует вопрос — что будет с ценами на новое жилье?

Как рассказал «МК» коммерческий директор — партнер Est-a-Tet Владимир Моребис, спрос на столичные новостройки по-прежнему остается высоким, а доля инвестиционных сделок — стабильной. Продолжается освоение новых площадок и выход новых проектов. Однако в старой Москве, в отличие от Новой Москвы, суммарный объем предложения в экспозиции снижается, поскольку тенденция по выводу в реализацию небольших объемов предложения усиливается. Также заметно выросло число предварительных бронирований (до официального старта продаж). Наиболее ярко этот тренд проявился внутри МКАД. Но поскольку рынки старой и Новой Москвы развиваются по схожим сценариям, эти тенденции будут усиливаться и в Новой Москве, уверен эксперт.

После изменения условий по программе государственного субсидирования ипотеки риелторы зафиксировали во всех столичных округах снижение доли сделок с использованием ипотечного кредита.

Еще одна заметная тенденция — перенос сервисов по продаже недвижимости в онлайн. Наиболее заметно она проявилась в Новой Москве, где преобладают проекты комфорт-класса. Рынок здесь практически полностью сконцентрирован в руках нескольких крупных застройщиков, которые уже в достаточной мере «обкатали» технологию онлайн-бронирований и онлайн-продаж.

По оценке Colliers, по итогам 2021 года средняя площадь квартир в новостройках Москвы (без учета элитной недвижимости) в экспозиции сократилась на 15%, до 58 кв. м. Как сообщила управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка, за прошедшие 12 месяцев студии в среднем потеряли 1,5 кв. м, однокомнатные квартиры — 1,7 кв. м, двухкомнатные — 2,1 кв. м.

Уменьшение средней площади лота позволяет сохранять доступные бюджеты для покупателей на фоне растущей цены квадратного метра, в том числе с психологической точки зрения. Планировки жилья становятся более функциональными и эффективными. Растет доля малогабаритных квартир в общей структуре предложения. На данный момент инвесторы предпочитают вкладываться, как правило, в студии и однокомнатные квартиры. Входной билет в этих сегментах рынка жилья ниже, а спрос и маржа — выше.

По подсчетам Надежды Коркка, в структуре предложения по типу квартир по-прежнему большинство предложений приходится на одно- и двухкомнатные варианты, совокупно они занимают около двух третей столичного рынка новостроек: 35,7% (+3,2 п.п. за минувший год) и 30,3% (-2,4 п.п.) соответственно. Причем доля компактных лотов-студий в экспозиции стабильно растет. Так, по сравнению с прошлым годом она выросла на 5,6 п.п. и составила 20,4% от количества всех предложений. Доля «трешек», напротив, снизилась на 5,1 п.п., до 12,8%.

Отметим, что в разных локациях востребованы разные планировки квартиры. Так, на юго-западе Москвы большой спрос на семейные двух- и трехкомнатные квартиры. На демократичном востоке популярны «однушки».

Московские новостройки массового сегмента подорожали за год на 30%, отметили аналитики компании «Бон Тон». Бюджет предложения вырос по всем типам жилья. Так, в начале этого года средний чек покупки студии составил 7,57 млн руб. (+25% за год), «однушки» — 10,77 млн руб. (+22%), «двушки» — 15,29 млн руб. (+21%), «трешки» — 20,29 млн руб. (+20%). Самое доступные новые квартиры внутри МКАД, по словам риелторов, продаются в Кузьминках (студия площадью 13,9 кв. м за 4,6 млн руб.). По оценке Владимира Моребиса, больше всего новостроек возводится и реализуется в 4 городских районах (Нижегородский, Очаково-Матвеевское, Западное Дегунино, Люблино).

Сильнее всего за минувший год подорожали массовые новостройки в ЮАО — на 33% (с 200 тыс. руб. в декабре 2020 года до 266 тыс. руб. в декабре 2021 года). Это самый заметный рост цены среди всех округов Москвы. Как объяснила гендиректор компании «Ривер Парк» Лариса Швецова, особым интересом как застройщиков, так и покупателей в Южном административном округе пользуются жилые комплексы, возводимые на берегах Москвы-реки. Добавим, что на юге столицы славится отличной транспортной инфраструктурой и множеством парков.

Практически в такой же мере, как и в ЮАО, подорожали новостройки СВАО, где стоимость «квадрата» выросла со 197 тыс. до 262 тыс. руб. за 12 месяцев (+ 32,9%) — сообщила Надежда Коркка. С ее слов, похожая динамика наблюдалась на западе столицы, где массовые новостройки подорожали с 229 тыс. до 303 тыс. руб. за кв. м, прибавив за год 32,7%. Самым дорогим округом с массовыми новостройками стал ЗАО, где средняя цена «квадрата» превысила 303 тыс. руб.

Выбор застройщика и проекта должен в первую очередь определяться целью приобретения недвижимости, подчеркнул Моребис. По его мнению, как инвесторы, так и конечные покупатели должны обращать внимание на следующие факторы: локация проекта, транспортная доступность, уровень развития инфраструктуры в районе расположения проекта, качество продукта, уровень цен (бюджеты). Для тех, кто приобретает жилье с целью инвестиций, также важно учитывать уровень конкуренции на первичном и вторичном локальном рынке, добавил эксперт.

Конечно, и потенциальных покупателей, и инвесторов интересует вопрос — насколько подорожают «квадраты» на столичном первичном рынке? «В 2022 году рост цен продолжится, однако он будет не таким интенсивным, как в 2020–2021 гг., за счет постепенного охлаждения спроса. По итогам первого квартала 2022 года новостройки могут подорожать до 5%», — считает Владимир Моребис.

По прогнозу Надежды Коркка, к концу текущего года средневзвешенная стоимость 1 кв. м может увеличиться на 8–10%. «В настоящее время в сегменте новостроек наблюдается пресыщение. Текущие цены не позволяют покупателям приобретать жилье в прежних объемах, каких-либо рекордов не ожидается. При этом вывод новых проектов сохранится на высоком уровне. Если раньше рынок был дефицитным, то сейчас он постепенно переходит в равновесное состояние, предложение увеличивается», — отметил руководитель АЦ «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов. По его оценке, к концу 2022 года цены на квартиры в новостройках вырастут примерно на 10%, немного превысив инфляцию. Кроме того, на стоимость жилья могут повлиять внешние факторы, например, санкции Запада и новая волна пандемии.