Ипотека для ИЖС на виражах - «Ипотека»

Ипотека на индивидуальные дома у ведущих кредиторов не превышает 10% общей выдачи. А граждане меж тем продолжают строиться, и результаты их стараний вдвое лучше, чем у многоквартирных застройщиков, пролоббировавших множество льгот для своего сегмента.

Две трети построенного за четыре месяца нового жилья в стране и Ленобласти приходится на ИЖС. В основном частники строят дома без кредитов. Хотя льготные программы (с субсидированными из бюджета ставками) распространяются и на ИЖС. Участники рынка следят за многочисленными изменениями рыночных и льготных программ, за объявлениями о возобновлении выдачи кредитов по сельской ипотеке и новой программе для IT-специалистов. Отмечая при этом рост доли сделок с «живыми» деньгами и рассрочкой.

Скачки ставок и объемов

Из-за резкого взлета ключевой ставки сразу после начала военной спецоперации выдача кредитов в целом упала в три раза, по данным ЦБ РФ, с 521 млрд руб. в марте до 162 млрд руб. в апреле. Рыночная ипотека — в семь раз. Льготные кредиты просели вдвое, с 210 млрд руб. в марте до 113 млрд руб. в апреле.

Кредитование ИЖС (включая покупку готовых домов и строи­­тельство), для которого действовали семейная, дальневосточная ипотека и «Господдержка 2020», по данным Сбера, в I квартале 2022 года на 73% состояло из льготных кредитов.

По итогам 2021 года банк оценивал их долю в 50%. Ведущий кредитор РФ отчитался о пятикратном росте ипотеки на ИЖС: с 2 млрд руб. в I квартале 2021 года до 9,6 млрд руб. в I квартале текущего. Анализ публикуемых Сбером данных, однако, показывает, что в общем объеме выданных кредитов на ИЖС приходится от 1,6% «семейной» ипотеки за все время действия программы (6,8 млрд из 422,3 млрд руб.) до 2% во всем объеме выданных кредитов на жилье.

Банк Дом.РФ сообщал, что кредиты на ИЖС достигли 10%, но и объемы выдачи ипотеки у него меньше сберовских.

Ставка 11% и 30 миллионов

Чиновники приняли ряд мер по улучшению условий ипотечных программ для строительства и покупки готовых индивидуальных домов на «вторичке». Снижена с 14 до 11% ключевая ставка ЦБ РФ, и ведущие ипотечные банки сразу объявили о снижении рыночных ставок по кредитам на те же 3 п. п.: в Сбере и ВТБ с 30 мая по базовым программам, включая ИЖС, ставка от 10,9%. Минимальная ставка доступна с учетом скидки 0,3 п. п. при условии использования расчетных и электронных сервисов, а также для зарплатных клиентов.

Сбер снизил и минимальный первый взнос — до 15%, а также заявил о старте программы с нулевым первым взносом.

Кроме того, правительство позволило сочетать льготную ставку с рыночной или другой субсидируемой. Таким образом, общая сумма кредита для заемщиков из Петербурга и Ленобласти может быть увеличена до 30 млн руб. по ипотеке с господдержкой. При этом 12 млн руб. кредита будут субсидированы (до 9%), остальная сумма выдается по рыночной или другой субсидированной ставке.

На дату сдачи номера было известно, что новое снижение льготной ставки на 9% не обсуждалось, а срок действия программы «Господдержка» закончится 31 декабря 2022 года.

Сельская и IT-ипотека

В конце мая Россельхозбанк возобновил выдачу кредитов по сельской ипотеке под 2,7–3%. Заявленный правительством лимит на субсидии по новым кредитам для РФ — 7 млрд руб. Из программы исключили возможность покупки квартиры (ранее именно на квартиры выдавалась львиная доля сельских кредитов). Сейчас по ней можно купить готовый дом с участком или участок с подрядом на строительство. При этом готовый дом должен быть не старше пяти лет, если продавец физлицо, и не старше трех лет, если его продает юрлицо.

А строящийся — должен возводиться по договору с аккредитованной в банке компании. Как отмечает гендиректор

ГК «Омакульма» Виолетта Басина, чиновники отменили требования о газификации и отделке, понимая, что за эти деньги подрядчики соблюдать их не будут. Но дом должен быть пригоден для постоянного проживания и иметь площадь, достаточную для нормативного обеспечения членов семьи. Для заемщика установлено обязательство регистрации в купленном доме и подверждения ее каждые три месяца в течение пяти лет. Сумма кредита для Ленобласти 5 млн руб., первый взнос — 10%. В стандартном договоре есть пункт о возможном увеличении ставки при прекращении бюджетного финансирования.

Новая программа для специалистов IT-компаний позволяет получить до 18 млн руб. под 5% годовых. Первый взнос — 15%, срок — до 30 лет. Среди разрешенных для приобретения объектов дома блокированной застройки, готовые коттеджи (обязательно от застройщика). Можно купить участок с подрядом или оплатить подряд на строительство дома на ранее купленном участке. Договор подряда придется заключать с аккредитованным ИП или застройщиком. В мае сообщали о первых выданных кредитах, но большинство банков пока принимают заявки. Участвовать в программе могут сотрудники аккредитованных компаний с зарплатой от 150 тыс. руб. в месяц из регионов с населением больше миллиона человек.

Хозспособ и субсидии от застройщика

Банк Дом.РФ анонсировал программу с пониженными за счет субсидий от застройщиков ставками. Она предназначена для покупателей квартир в новостройках и индивидуальных домов. На протяжении 10 лет застройщик обязуется доплачивать банку, чтобы заемщик получил кредит под 0,1–0,3% в рамках семейной ипотеки и с господдержкой или от 0,5% по стандартной программе для «первички». По словам старшего вице-президента банка Дом. РФ Алексея Косякова, к программе могут подключаться любые профессиональные строительные компании, банк нацелен на ее масштабирование по всей стране. На сайте банка опубликован список компаний-участников, две из них работают в Ленобласти.

В июле Дом.РФ обещает запустить субсидированную ипотеку для самостоятельного строительства частного дома. На эти цели он выделит 1 млрл руб. собственных средств, как сообщил глава компании Виталий Мутко: «Приняли решение из своей прибыли по итогам года направить 1 млрд руб. на субсидирование ипотеки на ИЖС хозспособом по фиксированной ставке 9%».

Широкая линейка кредитов для ИЖС не способствовала существенному влиянию ипотеки на рынок загорода. По мнению Дмитрия Новосельцева, председателя совета директоров «1-й Академии недвижимости», более эффективным оказывается попадание в приемлемый для покупателя бюджет сделки за счет оптимизации площади дома и участка и состава инфраструктуры.

Дмитрий Новосельцев, председатель совета директоров «1-й Академии недвижимости»

КП «Разметелево» попадает в программу сельской ипотеки, хотя во всех проектах нашей компании мне известен всего один случай выдачи сельского кредита под 3%. Возможно, сейчас, когда из программы исключены квартиры, успешных примеров будет больше. Оформленны договоры семейной ипотеки под 6% на строительство дома.

Покупатели участков пользуются и кредитами (предложения от банка Дом.РФ и «Почта Банка»), и беспроцентной рассрочкой от застройщика. «1-я Академия недвижимости» в марте сократила ее период до трех месяцев, но покупатели заинтересованы в выплате и справляются.

Мы, со своей стороны, идем в сторону «оптически выигрышных» цен, изучаем статистику запросов, понимаем, в каком бюджетном диапазоне покупатели ищут дома и участки, и стараемся в него попадать.

Последние 12 лет постепенно сокращается средняя площадь и участков, и домов. Сейчас приходится еще снижать объем затрат на инфраструктуру, строить воздушные сети линий электропередач вместо подземных. Мы бы хотели делать все красиво и качественно, но сегодня массовый рынок это не ценит.

Виолетта Басина, гендиректор ГК «Омакульма», председатель комитета РСС по взаимодействию застройщиков и собственников жилья

В программу господдержки, по которой можно увеличить сумму кредита до 30 млн руб. под 8,7%, попало и ИЖС, что для нас особенно оптимистично. Заработала сельская ипотека, уже только для ИЖС, максимальная сумма может составить 10 млн руб­лей. В июне ожидаем понижения ключевой ставки минимум до 9%; закроются короткие депозиты под 20%, и значительная часть этих средств попадет на рынок недвижимости.

Мы готовимся работать с инвесторами. Восстановление авиасообщения с Китаем приведет к росту спросу со стороны приезжающих оттуда, а новых предложений на рынке нет, можно прогнозировать дефицит на рынке новостроек. А пока мы отмечаем рост спроса на загородные дома, и для жизни, и для сдачи. Набирают обороты продажи модульных домов.

Конечно, все это будет способствовать началу ценового роста.

Наши продажи идут, в основном за счет рассрочки от застройщика. Она в целом описывается как 20/80: 20% оплачиваются сразу, остальное при сдаче домовладения. В мае мы ввели схему, по которой покупатель может подписать договор купли-продажи будущей недвижимости, внести 5% на собственный депозит, а еще 15%, вместе с этими первыми 5%, после подписания ДДУ, — уже на эскроу. Дело в том, что мы готовим проект ЖК «Омакульма-Аннино» к переходу на условия 214-ФЗ, когда продажи осуществляются по договорам долевого участия, а деньги покупателей поступают на эскроу-счета. Это будет первый проект ИЖС, строящийся и реализуемый по измененному с марта этого года 214-му закону.

Пока проект не будет переведен целиком на эту схему, наша рассрочка работает так: первый взнос в размере 20% вносится на аккредитив, а рассрочка зависит от срока строительства очереди, в которой запланировано покупаемое домовладение. Для последних очередей — от трех лет.