Как сдать в аренду жилое помещение: порядок действий и советы эксперта - «Риэлторские технологии»

Кажется, сдавать квартиру в аренду не сложно. Но в процессе сдачи могут возникнуть ситуации, которые не понравятся владельцу. Например, когда квартиросъемщик будет каждый раз опаздывать с арендной платой, постоянно шуметь, вызывая недовольство соседей, или вообще испортит или украдет мебель или технику. Еще может оказаться, что желающих арендовать ваше жилье нет. И дело может быть не в плохом ремонте или расположении, а, например, в том, что вы неверно составили объявление или в процессе общения чем-то спугнули претендента.

Разбираем порядок сдачи квартиры в аренду и спрашиваем у эксперта о важных моментах, на которые стоит обратить внимание арендодателям.

Что самое важное в сдаче квартиры в аренду

Единого мнения на счет того, что самое главное для арендодателя, нет. Кроме того, важность каких-то нюансов может зависеть от частных моментов. Например, посуточная это аренда или долгосрочная, где находится квартира, что есть в жилье, что важно для самого арендодателя: как можно больше дохода или чтобы арендатор бережно относился к имуществу.

Комментирует Циала Биниашвили, руководитель отдела по работе с клиентами АН «КоридорЪ»: «Из своего опыта могу сказать, что стоит обратить внимание на два важных аспекта — проверку документов и оформление договора аренды, а также личность будущего арендатора».

Чтобы снизить риск каких-то потерь, неприятностей и неожиданных сюрпризов, лучше обращать внимание на каждый этап или момент, связанный со сдачей квартиры в аренду. К примеру, кому-то не получается быстрой найти арендатора, кто-то не может договориться об условиях с квартиросъемщиком, у кого-то возникают проблемы из-за неаккуратных жильцов, а кто-то попадается на неуплате налогов.

Порядок сдачи квартиры в аренду – что нужно сделать

Вывезите личные и ненужные вещи

Идеально, если личных вещей в квартире не будет совсем. В первую очередь, вам не придется переживать за их целостность и сохранность, не придется беспокоить арендатора каждый раз, когда что-то понадобится. Важный момент: иногда вещей так много, что собственники складывают их в отдельную комнату, а это значит, что арендатор не сможет ей пользоваться. Еще нужно обратить внимание на то, что потенциально более привлекательны квартиры с минимальным набором каких-то вещей. Арендатору вряд ли понадобятся пять наборов чайных сервизов, полные собрания сочинений классиков литературы или какие-то объемные элементы декора. Дополнительное преимущество отсутствия личных вещей в том, что на фотографиях и при просмотре квартира будет выглядеть более привлекательно. Значит, она может понравиться большему количеству людей и у вас, скорее всего, получится сдать ее быстрее.

Собирая ненужные вещи, обратите внимание не только на комнаты, но и на кладовые, балкон и лоджию – желательно их освободить тоже.

Если нужно, сделайте ремонт

Если квартира не в ужасном состоянии, масштабные работы проводить не обязательно. Иногда ремонт не требуется вообще, а иногда достаточно небольшого количества работ, например, покрасить потолок или подклеить отстающие обои. При определении точного вида работ и того, насколько они будут масштабными, опирайтесь на то, за какую сумму вы хотите сдавать квартиру. Чем лучше помещение будет выглядеть, тем больше вероятность сдать ее дороже.

Даже если вы не будете делать ремонт, проверьте работоспособность системы отопления, водопровод и канализацию – коммуникации, в отличие от внешнего вида квартиры, точно должны быть в хорошем состоянии. Прежде всего, это предотвратит такие неприятные моменты, как, например, прорыв отруб и затопление соседей.

Дополнительно проверьте, как работает бытовая техника. Так вы будете уверены, что она исправна и в случае поломки по вине арендатора сможете получить компенсацию. Независимо от того, будете ли вы ремонтировать квартиру или нет, уберите в ней — самостоятельно или воспользуйтесь услугами клиннинговой компании.

Решите, как будете сдавать квартиру — сами или с помощью риэлтора

Однозначно нельзя сказать, какой вариант лучше. Преимущество самостоятельной сдачи в том, что можно сэкономить на оплате услуг риэлтора. Но при этом сдавать квартиру можно очень долго и еще есть определенные риски того, что владелец квартиры упустит из вида какие-то важные моменты.

Преимущество обращения к риэлтору в том, что вам не придется тратить время, не нужно изучать механизм сдачи в аренду и разбираться в каких-то тонкостях. Но за услуги риэлтора придется платить, кроме того, есть риск, что человек, к которому вы обратитесь, окажется некомпетентным специалистом.

Сделайте фотографии

Многие арендодатели считают, что качество фотографий не такой уж и важный момент. На самом деле, от фотографий очень зависит то, насколько потенциальному арендатору понравится ваша квартира и сколько человек хотя-бы позвонит вам, чтобы уточнить подробности.

Перед тем, как фотографировать квартиру, уберитесь и уберите все лишние вещи. Еще учтите такие моменты:

- лучше выходят фотографии, которые сделаны при естественном освещении;

- снимать квартиру лучше с высоты 120-130 сантиметров;

- лучше квартира будет выглядеть на горизонтальных фото;

- если отдельные комнаты или помещения у вас большие либо вытянутые, для них подойдет фронтальная съемка;

- вспышки либо зум лучше не использовать;

- следите, чтобы ваше отражение не попадало в зеркала или стекла, в которых вы будете видны.

Кроме фотографий самой квартиры стоит сделать фотографии подъезда, дома и придомовой территории.

Составьте объявление

При составлении объявления о сдаче квартиры в аренду учтите, как устроена платформа, на которой вы хотите публиковать его. На некоторых есть отдельные пункты, где можно просто поставить галочку и таким образом обозначить, например, что вы не сдаете квартиру людям с животными. На некоторых определенных пунктов нет и необходимую информацию придется писать в самом объявлении.

В описание включают следующее:

- характеристику квартиры и ее состояния;

- перечень техники и мебели, которая есть в квартире;

- характеристику района и его инфраструктуры;

- доступность транспорта и магистралей;

- стоимость аренды и возможность ее изменения в меньшую сторону, если она есть;

- особенности взаимоотношений с арендатором, например, кто будет платить за услуги ЖКУ;

- желаемую характеристику жильцов. Например, некоторые отдают предпочтение семейным парам, кто-то не готов сдавать квартиру парам с детьми.

В описании старайтесь давать информацию четко и избегать каких-то выражений, которые могут оскорбить потенциальных жильцов, например, обозначая желаемую национальность или гражданство человека.

Примите звонки и проведите показы

«В поиске арендатора есть нюансы, к которым зачастую собственники не относятся серьезно, — обращает внимание Циала Биниашвили. — А по сути, каждый собственник хочет найти добросовестного арендатора, который будет платить вовремя, не будет нервировать соседей, халатно обращаться с мебелью и отделкой в квартире».

При общении с потенциальными арендаторами старайтесь быть тактичными, но при этом не стесняйтесь задавать какие-то вопросы, которые вас интересуют. В противном случае можно что-то упустить, что потом приведет к непониманию сторон и даже к конфликтным ситуациям.

Циала Биниашвили отмечает: «Важно обращать внимание на поведение клиента, его разговор с агентом и собственником на показе и в процессе переговоров, его финансовую ситуацию и платежеспособность. Слушайте и наблюдайте, как человек общается. Например, если клиент внимательно все осматривает, проверяет чистоту и сантехнику, сам хочет подписать акт передачи, вероятнее всего, перед вами ответственный и аккуратный человек. Также, на мой взгляд, нужно больше узнавать о том, почему клиент хочет снять квартиру и какие у него планы. Стоит поговорить с арендатором о его работе, семейном положении, в ходе беседы могут проявиться важные моменты».

При общении с арендатором желательно обговорить все важные моменты, чтобы исключить отказ снимать квартиру на самом последнем этапе. К примеру, размер залога, дату внесения арендной платы. Еще — возможность или невозможность проживания с животными, сроки аренды и возможность пролонгации договора.

«В целом при выборе арендатора рекомендую не сосредоточиваться на социальном статусе, а скорее, больше внимания уделить личностным особенностям. Отбирая клиентов по формальным признакам, собственник рискует упустить отличного арендатора», — советует Циала Биниашвили.

Подготовьте свои документы и проверьте документы арендатора

От вас потребуется паспорт и свежая выписка из ЕГРН. В некоторых случаях могут потребоваться и другие документы — это зависит от текущих обстоятельств. Например, свежие счета по оплате услуг ЖКХ.

У арендатора стоит проверить его паспорт. Если он вызывает у вас какие-то опасения в отношении возможности своевременно оплачивать арендную плату, по данным паспорта его можно проверить на сайте Федеральной службы приставов на предмет принудительного взыскания задолженности. Например, задолженности по кредитам, по алиментам.

Составьте договор аренды и акт приема-передачи

Комментирует Циала Биниашвили: «С проверкой документов и оформлением аренды сейчас все уже более-менее в порядке. Арендодатели научились серьезно и грамотно оформлять документы и прописывать в нем все самые важные условия».

Если вы не прибегаете к помощи риелтора для сдачи квартиры в аренду, можно скачать типовой договор в интернете. Но обратите внимание, чтобы в нем были все пункты, которые вас интересуют. Если какой-то информации нет или какие-то формулировки могут вызывать ситуации, когда каждая сторона трактует их по-своему, лучше дополнить договор и исправить непонятные моменты.

Обратитесь ответственно к акту приема-передачи квартиры: бывает, некоторые арендаторы решают, что он не нужен. На самом деле такой документ важен – в нем фиксируются все предметы, вещи и техника, их состояние, показания счетчиком и прочие моменты относительно квартиры.

Платить ли налоги

Этот вопрос каждый решает для себя самостоятельно. По закону деньги, которые арендатор передает вам, считаются доходом, с которого нужно платить налог. Если вы не захотите этого делать, то при выявлении такого факта вас могут оштрафовать. Кроме этого, еще и придется заплатить налог за тот период, за который вы получали доход. На данный момент многие сдают квартиру в качестве самозанятых и платят при сдаче юридическим лицам 6% и физическим – 4% от суммы дохода.

Что нового в аренде квартир

В связи с изменениями в Жилищном кодексе РФ арендодателям нужно учесть один важный момент: квартира должна быть оснащена счетчиками. Это было сделано для исключения проблем с учетом потребленных ресурсов.

Дополнительно было определено, что арендатор должен учитывать права и интересы соседей. Это не значит, что без согласия соседей квартиру сдать не получится. Но наниматели квартиры не должны портить общее имущество и должны соблюдать правила пользования жильем.