В России обвалился спрос на съемное жилье. Ждать ли резкого снижения цен? - «Аналитика рынка»

Коронавируc продолжает оказывать пагубное влияние на российский рынок съемного жилья. Россияне с двумя-тремя квартирами, в прежние годы неплохо зарабатывавшие на тех, у кого жилья нет вовсе, отчаянно ищут арендаторов. Но найти их не так просто. Потенциальных квартиросъемщиков в последние месяцы стало заметно меньше: работать и учиться разрешается дистанционно, квартиру благодаря подешевевшей ипотеке можно купить, а не снимать. Стоит ли в этой ситуации ждать резкого снижения цен? Ответ — в материале «Ленты.ру».

Много не надо

Последствия ограничений, введенных с началом распространения COVID-19 в России, по-прежнему не дают рынку жилой аренды восстановиться, свидетельствуют данные о ставках найма в 70 крупнейших российских городах, подготовленные порталом «Мир квартир» (есть в распоряжении «Ленты.ру»). По подсчетам аналитиков, за первый квартал 2021-го двухкомнатные квартиры стали дешевле для арендаторов в среднем на 1 процент, они сдаются по ставке 18 тысяч рублей в месяц. «Трешки» подешевели сразу на 6 процентов, до 22,6 тысячи рублей в месяц. Выстояли только «однушки» — самое недорогое и потому самое востребованное жилье: для них средняя ставка увеличилась на 4 процента, до 14 тысяч рублей в месяц.

38,7 тысячи рублей составляет средняя ставка аренды однокомнатной квартиры в Москве

«Огромное количество людей продолжают работать удаленно, что позволяет им находить более экономичные варианты проживания в съемном жилье», — отмечают эксперты. Многие вовсе отказались от чужих квадратных метров, вернувшись в родные места. «Это приводит к сокращению спроса, особенно на сравнительно дорогие квартиры», — констатируют авторы исследования.

По их данным, съемные «трешки» в январе-мае подешевели в 57 из 70 городов, «двушки» — в половине, «однушки» — в 23 муниципалитетах. Явный обвал ставок аренды жилья зафиксирован в Чите, где квартиры, в зависимости от числа комнат, стали на 11-13 процентов доступнее. Кроме того, сильно упала стоимость аренды жилой недвижимости в Грозном (на 5,5-11 процентов), Чебоксарах (минус 4-12 процентов), Томске (3,5-11 процентов) и Вологде (5-12 процентов).

На самом крупном и самом несгибаемом рынке аренды жилья — московском — ставки незначительно выросли: на 1-2 процента для одно- и двухкомнатных вариантов; «трешки» подешевели более чем на 5 процентов. В Московской области аналогичная динамика: трехкомнатные квартиры подешевели для съемщиков на 6 процентов, «однушки» и «двушки», напротив, подорожали более чем на 5 и 2 процента соответственно.

«Многие хозяева, особенно владельцы квартир с дорогими ремонтом и мебелью, не готовы снижать цены и вообще снимают свои объекты с экспозиции. От этого средние ставки опускаются еще ниже. Думается, такая ситуация продлится до середины года, пока не ограничат или (в зависимости от региона) не отменят льготную ипотеку. Тогда люди перестанут столь активно покупать недвижимость, сокращая тем самым спрос на рынке аренды», — полагают эксперты.

Взял — сдал

Они, возможно, правы: часть арендаторов, не успевших купить жилье в кредит по сниженным ставкам до 1 июля 2021-го, продолжат снимать его, некоторые наверняка захотят найти предложения с лучшими характеристиками — не своя квартира, так хотя бы хорошая. Это может несколько оживить рынок, но у медали всегда есть другая сторона: квартирный ажиотаж 2020-го уже спровоцировал появление свежего пула объектов, сдаваемых в аренду, и расширившийся выбор помешает росту ставок.

О том, что многие бросились искать арендаторов в купленное в прошлом и начале текущего года жилье, свидетельствуют, например, данные агентства «ИНКОМ-Недвижимость»: так, в Москве больше четверти квартир на рынке аренды сдаются без мебели, большинство из них — 60 процентов — расположены в новостройках. Это те самые «панические» покупки, совершенные преимущественно осенью 2020-го, когда в очередной раз резко снизился курс рубля, а программу льготной ипотеки планировали закрыть (впоследствии ее продлили до середины 2021-го).

«Программа льготной ипотеки стимулировала спрос на первичном рынке и, как следствие, пополнение арендной экспозиции масс-маркета новыми квартирами, — поясняют риелторы. — Большинство из них с отделкой от застройщика, но многие без обстановки. Если раньше наймодатели старались подготовить объект к сдаче, то сейчас зачастую делают ставку на скорость. Дом сдан в эксплуатацию — и уже можно заниматься поиском арендаторов для купленной квартиры».

Объем предложения квартир в московских новостройках массового сегмента к апрелю 2021 года достиг минимальных значений, сопоставимых с уровнем второго квартала 2015-го

Искать можно, но квартиры без мебели выбирают лишь 13 процентов от общего числа съемщиков, подсчитали в «ИНКОМ». Частнопрактикующий риелтор Александр Харыбин уверен: не стоит сдавать в аренду пустые квартиры, если стоимость их найма превышает 20 тысяч рублей в месяц. У таких объектов низкая ликвидность — они нужны одному из 10-20 человек, все остальные ищут меблированные варианты, отмечает специалист. Из-за низкого спроса на пустые квартиры собственникам приходится снижать цены. Зачастую в этом нет никакого смысла — если вычесть из ежемесячной платы размер скидки, стоимость коммунальных услуг (в большинстве случаев их оплачивает арендодатель) и налоговые платежи, доходность арендного бизнеса снизится до минимальных показателей.

Тьфу, деревня

Ближайшее будущее у арендодателей нерадужное еще и из-за лета. «Впереди май, июнь и июль — самые непростые месяцы для аренды. Многие уезжают, студентов нет, все уже живут. Аренда оживает только в середине августа, начинается высокий сезон и рост цен. Как будет в этот раз — точно вам не скажу, но скорее всего так же. Это не значит, что квартиры летом не сдаются, но осенью и зимой, конечно, лучше», — пишет Харыбин.

Обратная ситуация складывается на рынках загородного и курортного жилья. Несмотря на то что спрос на коттеджи и летние дачи снизился по сравнению с пандемийными показателями, он по-прежнему выше докоронавирусного, говорится в исследовании ЦИАН, имеющемся в распоряжении «Ленты.ру». В Московской области в январе 2021-го число просмотров объявлений о загородной аренде на 30 процентов превысило показатели января 2020-го, когда COVID-19 только начинал шествие по планете. В марте запросов уже было на 60 процентов меньше, чем в прошлом году, но лишь из-за того, что в 2020-м интерес к загородному жилью был ненормальным.

«Конечно, в этом году такого ажиотажного спроса, как в прошлом, не предвидится, — отмечают аналитики ЦИАН. — Однако факторами, поддерживающими рынок [загородного жилья], по-прежнему остаются, во-первых, закрытые границы. Во-вторых, около 6 миллионов россиян работают сегодня удаленно — это в 100 раз больше, чем в 2019 году. Подобная организация работы позволяет жить в арендованном доме, не отрываясь от работы».

37 процентов россиян хотят жить за чертой города, но в ближайшем к нему доступе, 8 процентов с удовольствием уехали бы в глухой лес

Что касается российских курортов, там арендаторы жилья имеют все шансы разориться, а собственники — обогатиться. После приостановки авиасообщения с Турцией спрос на аренду жилья, например, в Краснодарском крае вырос на 20 процентов, подсчитали аналитики ЦИАН. По их данным, в главном курортном городе региона — Сочи — снять квартиру можно в среднем за 3,4 тысячи рублей в сутки, за год этот показатель вырос на треть. В Анапе жилье для отдыха обойдется в среднем в 2 тысячи рублей в сутки, в Геленджике — в 2,88 тысячи, в Ейске — в 1,78 тысячи рублей за день.

Эксперты сервиса бронирования жилья для отдыха Tvil.ru заметили, что в конце апреля владельцы курортной недвижимости начали массово отменять бронирования, которые были оплачены еще в начале года. «Они обосновывают это тем, что хотят более высокую цену за проживание. Даже готовы вернуть предоплату, так как уже сейчас большой спрос», — говорится в материалах, имеющихся в распоряжении «Ленты.ру». Больше всего отмен бронирования в Крыму (74 процента от общего числа), в Краснодарском крае (почти 23 процента). Срываются планы и в других локациях, пользующихся популярностью у арендаторов-туристов: в Абхазии, Ленинградской области, Карелии, Ставропольском крае, Тверской области, Татарстане, Подмосковье и Ростовской области.

Не будем брать

Несмотря на сезонный бум на локальных рынках аренды, покупать жилье специально для того, чтобы его сдавать, участники рынка не рекомендуют. Лето пройдет, а квартира останется, и найти для нее съемщика в обычных условиях будет непросто. «Вслед за повышением ставки Центробанка банки начали поднимать проценты по депозитам — уже можно найти вклад под 5,5-6 процента годовых, — отмечает вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко. — Это больше того, что дает сдача квартиры в аренду. Там доходность не выше 4 процентов и куда больше сложностей. Сейчас сдача внаем неэффективна. Цены на жилье выросли, а на аренду — упали, и это не в пользу инвестиций в недвижимость».

По мнению руководителя фонда коллективных инвестиций «Рентавед» Руслана Сухия, вкладывать можно в квартиры в центральных районах — они все же привлекательны за счет возможности посуточной сдачи в аренду. При этом ориентироваться стоит на туристически развитые города, подчеркивает эксперт.

Основатель инвестиционной компании Realiste Алексей Гальцев, в свою очередь, указывает, что приобретение в России квартир, во-первых, больше не приносит желаемой прибыли, а во-вторых — с покупкой недвижимости у гражданина появляются новые обязанности: нужно нести расходы на содержание и ремонт жилья, решать проблемные вопросы с арендаторами и соседями. Специалист рекомендует нанимать управляющего для сдачи недвижимости в аренду, но это имеет смысл только в том случае, если в собственности есть как минимум пять-десять объектов.

По прогнозу члена Российской гильдии риелторов Константина Барсукова, ситуация может измениться к осени, когда произойдет новый всплеск спроса на съемное жилье. Эксперт называет условия для позитивной динамики: «Все выйдут с пандемии, начнут приезжать, границы откроют, студентов выпустят с онлайн-обучения в офлайн». Если изучить последние новости о коронавирусе, становится ясно, что перечисленные условия вряд ли будут соблюдены. Для арендаторов жилья это означает, что в обозримом будущем можно не бояться ужесточения условий проживания, для хозяев — что нужно соблюдать умеренность в требованиях. Тем же, кто хотел заработать на съемном жилье, лучше пересмотреть планы и инвестировать в нечто иное, например, в биткоин, цена которого успешно перевалила за 50 тысяч долларов.