Если у вас нету моря: пандемийный ажиотаж поднимет цены на аренду дач - «Аналитика рынка»

Из-за продолжающейся пандемии интерес к дачному отдыху получил новый всплеск: ведь путешествия за границу по-прежнему затруднительны. Такие оценки в беседе с «Известиями» дали представители агентств недвижимости в нескольких регионах России.

Спрос на аренду начинает расти и на новостях об ограничении авиасообщения с Турцией. Эксперты рассчитывают на средний рост ставок долгосрочной аренды к июню. При этом дальнейший рост платы за аренду будет возможен, если на турецкие курорты россияне не смогут попасть и после 1 июня. Уже сейчас специалисты заявляют о нехватке отелей на российских курортах, что также подталкивает граждан к поиску отдыха в загородном формате. Из-за этого риелторы ждут роста спроса, что может привести к спонтанному пересмотру цен на аренду дач в Московском регионе и в Ленинградской области.

Идите лесом и рекой

Самый активный спрос на «домики в деревне» приходится на май–октябрь, когда люди предпочитают снять загородное жилье на все лето, перевезти семью и наслаждаться отдыхом на природе, лишь при необходимости выезжая в город. В этом году из-за ситуации с пандемийными ограничениями спрос на аренду дач может снова оказаться повышенным, считают опрошенные «Известиями» компании и ассоциации в нескольких регионах РФ, где расположены крупные мегаполисы или обширные городские агломерации. Поэтому выгоднее позаботиться о поиске дачного дома заблаговременно, уже в апреле, когда спрос еще не такой высокий и, соответственно, цены тоже.

В связи же с очередными ограничениями на выезд за границу в этом году спрос на дачи в том же Подмосковье будет сохраняться, сказала «Известиям» генеральный директор агентства недвижимости «Pro Обмен» Екатерина Никитина. Впрочем, по ее оценкам, он все-таки будет ниже, чем в прошлый период.

— Часть арендаторов с прошлого года зафиксировала за собой дачи на 2021 год, еще одна часть арендаторов приобрела себе загородную недвижимость в ипотеку и стала платить уже за свою собственную дачу. Ну и есть еще одна часть клиентов, которые оставляют решение дачного вопроса на потом — и еще даже не приступили к поискам. Пиковый период спроса стоит ожидать на конец апреля – начало мая, — рассказала глава «Pro Обмен».

Главный эксперт аналитического центра «Циан» Виктория Кирюхина полагает, что основной рост цен в прошлом году уже случился.

— Сейчас ажиотажа на рынке пока нет. К примеру, в Московской области общее число просмотров объявлений аренды дома с января по середину апреля 2021 года оказалось в два раза меньше, чем за аналогичный период прошлого года, — сказала «Известиям» Кирюхина.

— Средняя ставка аренды загородного дома в Московской области сегодня — 75 тыс. рублей в месяц против 67 тыс. рублей в период, когда только был объявлен режим самоизоляции. Объем предложения в Московской области сейчас — 6,5 тыс. домов и дач против 6,8 тыс. годом ранее. То есть выбор сократился на 4,4%. Ставка же выросла на 12%, — отмечает главный эксперт компании «Циан».

Аналитики «Циан» рассчитывают на рост ставок долгосрочной аренды еще на 2–4% к июню. Вместе с тем возможен и дальнейший рост цен в среднесрочной перспективе.

Вице-президент Ассоциации риелторов СПб и ЛО Валерий Виноградов замечает, что в этом году цены на аренду загородного жилья в Ленинградской области и в соседних с ней областях даже стали ниже, чем в прошлом. Например, рассказывает он, «сейчас можно увидеть очень хорошие загородные двухэтажные дома за 60 тыс. рублей в месяц, в прошлом году цена на такие дома составляла от 80 тыс. и выше». Есть и более доступное жилье, от 20 тыс. рублей в месяц.

Президент Ассоциации консалтинговых компаний (АСКОНКО) Владимир Сократилин убежден, что в Ленинградской области стоимость аренды современного дома на лето в сравнении с летом прошлого года может вырасти на десятки процентов.

— Если популярные зарубежные направления будут закрыты, то можно ожидать роста цен в несколько раз. Цены на аренду загородной (дачной) недвижимости в окрестностях больших городов будут во всех сегментах рынка расти, — говорит он. — Вслед за скачкообразным ростом спроса в дорогих сегментах рынка можно ожидать роста цен в несколько раз.

В места не столь отдаленные

По мнению управляющего директора «Миэль» Марии Жуковой, в этом году дешевле всего снять небольшой садовый домик в 70–100 км от Москвы, с наборной мебелью разных эпох, с удобствами на улице, летним водопроводом на участке и т.д. По ее словам, такие варианты можно найти и за 15–20 тыс. рублей в месяц на многих направлениях.

— При этом современные арендаторы дач в Подмосковье на лето ищут в первую очередь комфортные варианты, без «бытовых» проблем, — говорит Жукова. — Наличие коммуникаций в доме и интернета — обязательные условия. Необходимость носить ведра из колодца и посещать удобства во дворе отталкивает тех, кто хочет снять дачу для семьи на лето.

Цена предложения зависит в первую очередь от качества самого дома и его состояния, участка и его расположения, удаленности от Москвы, коммуникаций и т.д. Так, небольшую, но современную и благоустроенную дачу в 150 км от Москвы можно снять в период с мая по октябрь за 35 тыс. рублей в месяц. Также за 35–38 тыс. рублей в месяц можно подобрать комфортный дом на удалении до 100 км от МКАД на многих направлениях, но на одном участке с домом собственника. Однако арендаторы такие варианты рассматривают не слишком охотно, поскольку они вынуждены делить с хозяевами участок, подстраиваться под их график и т.д.

По словам управляющего директора «Миэль», стоимость комфортных загородных домов на несколько месяцев с современной мебелью и техникой, со всеми удобствами, хорошо расположенных, начинается сегодня от 40–45 тыс. рублей в месяц (плюс коммунальные платежи).

— Такую же ситуацию мы видели и в 2020 году. Доходить стоимость загородных домов может до 2 млн рублей в месяц за роскошные особняки на Рублево-Успенском шоссе в МО, — отметила Жукова.

В «Циан» «Известиям» рассказали, что в Московской области самые бюджетные дома в аренду можно найти по следующим направлениям: Егорьевское, Новорязанское и Горьковское шоссе. В Ленинградской области средняя ставка аренды уже сейчас составляет 54 тыс. рублей в месяц. Самые бюджетные районы — Тосненский, Лужский и Гатчинский.

— Стоимость аренды дачи, как было отмечено, начинается в том же Подмосковье от 10 тыс. рублей, — говорят в «Циан». — Части дома — от 3 тыс. рублей за примерно 20 кв. м, на которых вы будете жить. Так что начальная базовая стоимость примерно сопоставима и для того и для другого варианта (по площади). Другой вопрос, что домов в аренду в Подмосковье — порядка 6,5 тыс. А предложений с арендой части дома — меньше в 40 раз.

Бюджетные варианты не стоит искать на морском побережье Ленинградской области, считает генеральный директор «Мира квартир» Павел Луценко.

— В живописном месте, да еще и у воды жилье может сдаваться дороже, чем в ближнем и среднем поясе. При прочих равных дешевле стоят дачи, сдающиеся с проживающими там же хозяевами, а также дачи, представляющие собой не отдельный дом, а полдома, либо неблагоустроенный сарайчик, ветхий дом с удобствами на улице и т.д., — говорит Луценко. — Таких вариантов много, и можно найти среди них экстремально дешевые — буквально за 5–10 тыс. рублей в месяц. Хозяева ставят при этом условие — помощь на огороде и по хозяйству, так как сами являются пожилыми людьми. Есть даже объявления о сдаче за бесплатно, опять же, с условием о помощи на огороде, уходе за птицей или скотиной либо с перспективой выкупа дачи.

Если вы вдруг богаты

Средняя цена аренды высокобюджетного коттеджа на загородном рынке (от 400 тыс. руб./мес.) в районе мегаполисов по итогам I квартала 2021 года составляла 1,4 млн рублей. За квартал показатель сократился на 3%. При этом отмечается рост объема предложения на 7%, подсчитал для «Известий» директор департамента загородной недвижимости международной компании Knight Frank Олег Михайлик.

— На рынке постепенно освобождаются предложения, снятые в начале пандемии (прошел год с периода ажиотажного спроса), в частности более доступные лоты, что сказывается на средних показателях цен, — объясняет Михайлик. — Однако весна считается самым активным периодом на рынке загородной аренды, так как многие начинают искать дома к лету, поэтому наиболее вероятно, что большая часть освободившихся предложений будет снята повторно. Существенных изменений средних показателей цены аренды высокобюджетных коттеджей к лету не ожидается.

Джентльмены у дачи

Аренда части дома всегда выгоднее, чем всего строения, но в выборе такого варианта надо учесть аспекты психологической совместимости и общности интересов с арендодателями, предупреждают юристы и психологи. В «Циане» говорят, что выгоднее снимать дом долгосрочно — в таком случае можно рассчитывать на скидку. Самые бюджетные варианты — это дачи без коммуникаций: отопления, водоснабжения в доме, водоотведения и пр. Еще один способ сэкономить — это выбрать дом подальше от города с худшей транспортной доступностью: так можно будет сэкономить даже в полтора раза.

При заключении договора в письменной форме очень важно обсудить не только цену договора, периоды оплаты и права и обязанности сторон, призывает член Ассоциации юристов России Дмитрий Уваров. Надо также проговорить порядок пользования домом и участком, возможности использования сада/огорода в своих целях и необходимости ухаживать за ними в принципе. И всё это необходимо закрепить в письменном договоре во избежание конфликтных ситуаций в будущем. Здесь, как и в случае найма квартиры, важно приложить к договору опись имущества в доме, чтобы избежать разногласий в конце периода аренды. Можно и нужно прописать порядок «контроля» за проживанием арендаторов, график оплаты коммунальных платежей.

— Опасаться стоит заключения договора с родственниками собственника (или иными сторонними лицами) вместо самого собственника, поскольку есть вероятность, что собственник не планировал сдавать дачу в принципе, — это также следует прописать в договоре, что все вопросы решаются с собственником данной недвижимости, — говорит член Ассоциации юристов России Дмитрий Уваров.

Если же хозяин оказался элементарным мошенником, взял деньги, а на порог не пустил, то у арендатора есть право применять законные способы защиты лишь в том случае, если договор был заключен по всем правилам в письменной форме. Если же договор был заключен на словах, можно вызвать полицию, однако она может оказать лишь психологический эффект на арендодателя. Деньги по договору, обязательства по которому арендодатель не выполнил, возможно будет взыскивать в судебном порядке. Однако следует помнить, что судебное решение не всегда тождественно последующему взысканию средств в случае, если у должника не будет денежных средств к моменту инициирования исполнительного производства.

Обязательно надо посмотреть оригиналы документов на право собственности, паспорт собственника и т.д. Также важно обговорить все условия аренды и досконально записать их в договоре. Важно также указать, кто ответственен за покос травы, кто может пользоваться урожаем с уже растущих на участке кустарников и деревьев и т.д.

Немаловажно сделать и опись вещей в доме, их состояния, проверить исправность работы всех систем и также указать это в документах. Опись строений на участке поможет избежать обвинений в порче или пропаже имущества. Подписание договора и акта о приеме — основной инструмент, способный защитить арендатора. При этом если дача снимается на срок до 12 месяцев, регистрация его в Росреестре не требуется, объяснил глава «Мира квартир».

Ну и, конечно, при аренде дачи не забывайте про самое главное правило — никогда не платить до заключения договора. Ведь один из распространенных способов мошенничества — это просьба перевести часть платежа за аренду еще до показа объекта, чтобы подтвердить серьезность своих намерений или «забронировать» жилье.