Руководитель IRN.RU: кризиса на рынке жилья нет и в ближайшее время вряд ли будет - «Аналитика рынка»

Несмотря на небольшое снижение стоимости жилья в некоторых сегментах, кризиса на рынке недвижимости пока не наблюдается. Другое дело – стагнация после ажиотажного роста цен в последний год, заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в прямом эфире передачи «Наше время» на «Радио России».

Как напомнил эксперт, для того чтобы поддержать рынок недвижимости в период пандемии, власти весной 2020 г. запустили программу льготной ипотеки со ставкой не выше 6,5% годовых. При этом Центробанк, вопреки обыкновению, во время коронакризиса продолжал снижать ключевую ставку, которая в июле 2020 г. достигла рекордно низкой отметки в 4,25% годовых. Мягкая монетарная политика ЦБ привела к падению ставок в экономике: ставки по коммерческой, несубсидируемой ипотеке опустились до 8% и даже 7%, а доходность депозитов упала ниже уровня инфляции. «Все это привело к ажиотажу на рынке недвижимости, потому что одни кинулись покупать жилье для себя, пока ипотека дешевая, другие – перекладываться с низкодоходных депозитов в квадратные метры», - отметил эксперт.

Как следствие, весь последний год жилье дорожало. Например, на вторичном рынке жилья Москвы с мая 2020 г. по август 2021 г. цены выросли на 27% по индексу www.irn.ru, в Новой Москве – на 27,8%, в Подмосковье – на 36%. (См. динамику стоимости жилья в Москве, Новой Москве и Московской области.) В сегменте новостроек, который стимулировали государственные субсидии в виде льготной ипотеки, рост цен был еще более впечатляющим, даже в высокобюджетных сегментах.

Конечно, ничего хорошего в этом нет: жилье дорожало отнюдь не благодаря росту российского ВВП и благосостояния граждан – наоборот, доходы населения продолжали падать. Цены росли в основном «в кредит» - за счет ипотеки, нередко с низким первоначальным взносом. А также благодаря инвесторам, которые также использовали кредиты, в том числе льготную ипотеку. Ипотечный ажиотаж заставил многих экспертов и даже ЦБ опасаться перегрева рынка, хотя ипотечный кризис наподобие американского нам, конечно, не грозит: по оценке Минэкономразвития, доля ипотеки в ВВП РФ составляет 10,5%, а в Америке, например, 56%. Так что в плане ипотеки нам есть куда расти.

Тем не менее, обеспокоенный высокой инфляцией Центробанк (резко выросли цены не только на жилье) весной 2021 г. резко сменил курс: с марта 2021 г. совет директоров банка России уже пять раз повышал ключевую ставку. В последний раз – 13 сентября, до 6,75%. При этом глава банка России Эльвира Набиуллина не исключила дальнейшего увеличения ключевой ставки – до 7% и выше. Результатом ужесточения политики ЦБ стал разворот тренда на кредитном рынке – начала дорожать ипотека, ставки по банковским вкладам также пошли в рост. (См. «Монетарная политика Центробанка не благоприятствует рынку недвижимости».)

При этом с 1 июля изменились условия государственной льготной ипотеки – ставка выросла до 7%, а главное, существенно сократился кредитный лимит: если раньше в столичных агломерациях по льготной ставке можно было занять до 12 млн руб., то теперь – не более 3 млн. Де-факто это означает завершение программы льготной ипотеки в столице, так как столь дешевых квартир в Москве давно нет.

«Все это, разумеется, привело к сокращению спроса – в столичном регионе практически не осталось людей, у которых есть деньги, но они еще не приобрели квартиру в этих условиях», - отметил Олег Репченко. По итогам июля продажи новостроек в Москве и Подмосковье снизились на 20-30%. Начал падать спрос и на вторичном рынке.

Уменьшение покупательской активности, естественно, отразилось и на ценовой динамике. Рост цен на вторичном рынке замедляется, а на первичном даже наблюдается небольшая ценовая коррекция. Однако кризиса на рынке недвижимости в ближайшее время не ожидается, скорее возможна постажиотажная стагнация. Застройщики за последний год накопили значительную финансовую подушку безопасности, поэтому имеют возможность удерживать цены примерно на текущем уровне даже в условиях сокращения спроса. Кроме того, реформа 214-ФЗ – переход на проектное финансирование – в принципе снизила зависимость девелоперских компаний от колебаний спроса. Что касается вторичного рынка, то он по своей природе крайне инертен и на изменение конъюнктуры рынка всегда реагирует с большим запозданием.

«Я думаю, что в ближайшие месяцы будет небольшой откат цен назад, но вряд ли он будет существенным: скорее всего, все ограничится скидкой и торгом на уровне 3-5-7%», - полагает Олег Репченко.