Ни снять, ни взять: арендное жилье в России за год подорожало на 31% - «Аналитика рынка»

Цены на арендное жилье в крупных городах России за год подскочили до 31%, сообщили «Известиям» аналитики. Это произошло из-за высокого спроса. С одной стороны, растут цены на квартиры в продаже, с другой — купившие первичное жилье ждут его достройки и вынуждены снимать. Участники рынка недвижимости прогнозируют, что ставки могут подняться еще на 10–15%. Это произойдет в случае принятия законопроекта Минстроя о создании государственной информационной системы (ГИС), в которой необходимо будет регистрировать все сделки. Пока большинство арендодателей сдают квартиры и не платят налоги, но в будущем им придется либо выйти из тени, либо гасить штрафы. В министерстве строительства и ЖКХ планируют установить рамки стоимости арендного жилья, которые будут рекомендоваться участникам сделок.

Треть плюсом

Стоимость арендного жилья в крупных городах России за год — с ноября 2020 года по ноябрь 2021-го — выросла на 31%. Об этом «Известиям» сообщил руководитель проектов развития вторичной недвижимости и долгосрочной аренды «Авито Недвижимость» Сергей Хахулин. Средние ставки по стране достигли примерно 23 тыс. рублей в месяц. Спрос на такое жилье с января нынешнего года вырос на 24%, добавил он.

По данным «Циан.Аналитики», в целом по городам-миллионникам средняя ставка долгосрочной аренды однокомнатных квартир увеличилась за год на 21% и составила на начало декабря 20,4 тыс. рублей, двухкомнатных — на 23%, до 30,3 тыс., трехкомнатных — на 20%, до 45,8 тыс.

— В этом году цены на арендное жилье продемонстрировали рекордный рост. Больше всего с ноября прошлого года увеличились ставки на однокомнатные квартиры в Москве (+60,5%), Казани (44,3%), Санкт-Петербурге (+33,5%), Екатеринбурге (+28,6%) и Челябинске (+22,1%), — рассказал директор федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов.

Спрос на арендное жилье в России за год увеличился в 3,8 раза, и причин роста несколько, отметил он. Во-первых, часть граждан, которые продали имевшееся у них жилье и приобрели квартиры в новостройках — вынуждены снимать временное. Во-вторых, снижение доступности жилья из-за роста цены с одновременным увеличением ипотечных ставок, привело к тому, что часть тех, кто планировал покупку жилья, отложили его приобретение, рассказал Ильдар Хусаинов.

Также среди причин роста можно выделить высокие темпы инфляции и увеличение эксплуатационных расходов (тарифы ЖКХ) и налоговых выплат, отметил управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. В 2021 году завершился переход на новую систему расчета налога на недвижимость — теперь он будет взиматься от кадастровой стоимости жилья, которая приблизилась к рыночной. До этого несколько лет действовали понижающие коэффициенты, рассказал он.

На вырост цены

Сегодня отечественный рынок недвижимости далеко непрозрачен, около 90% арендодателей всё еще сдают жилье, не оплачивая налоги, сказал Андрей Колочинский. Как писали «Известия», Минстрой готовит изменения в законодательство, направленные на повышение прозрачности отрасли. В частности, ранее замглавы ведомства Никита Стасишин сообщал, что планируется запуск цифровой платформы учета договоров найма, которая упростит уплату налогов для собственников и поможет вывести арендное жилье из серой зоны.

10 декабря стало известно, что эту платформу создадут в виде государственной информационной системы (ГИС), в которой будет необходимо регистрировать все сделки. Для арендодателей, проигнорировавших правила, появятся штрафы — от 500 до 2,5 тыс. рублей для физических лиц, от 5 тыс. до 10 тыс. рублей — для юридических.

По мнению участников рынка недвижимости, опрошенных «Известиями», это приведет к дальнейшему подорожанию арендного жилья в стране.

— Налоги, полученные по доходам от сдачи в аренду, закладываются в ставки, поэтому нововведения приведут к их дальнейшему росту на те же суммы, что и налог, — считает эксперт «Циан.Аналитика» Виктория Кирюхина.

Налог для граждан — подоходный, то есть 13%, для самозанятых — 4% (также у них есть затраты на отчетность), напомнил Ильдар Хусаинов. По его мнению, вероятнее всего, собственники заложат эти расходы в стоимость аренды — рост ставок может составить от 10 до 15% на те объекты, которые владельцы квартир решат занести в базу.

Поскольку налог на доход физических лиц составляет 13%, примерно на столько же подорожает и аренда квартир, согласен Андрей Колочинский. Собственники, которые все равно решат остаться в тени, захотят подстраховаться от потенциальных административных штрафов и тоже могут поднять цены на 10%, добавила генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова. Насколько это будет массовая стратегия, говорить рано, сказала она.

Вместе с тем, если рынок станет цивилизованным, дополнительные затраты арендаторов жилья окажутся оправданными — за свои деньги они наконец получат юридические гарантии и уверенность в завтрашнем дне, считает Андрей Колочинский.

Впрочем, по мнению гендиректора Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Федора Выломова, для того чтобы нововведения повлияли на ценообразование, необходим массовый переход на эту систему, то есть обеление рынка. А насчет этого есть сомнения, подчеркнул он.

— Остаются открытыми много вопросов по администрированию всей работы системы, в том числе по взысканию штрафов. В ГИС будет сложно добровольно вовлечь достаточное число пользователей, — считает Федор Выломов.

Проблему вывода из тени рынка аренды необходимо решать, сказал «Известиям» глава комитета ГД по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов. В вопросе есть как минимум две темы для обсуждения: безопасность арендодателей и защита прав арендаторов. Прозрачность и порядок на этом рынке наводить необходимо в интересах всех участников сделок, уверен парламентарий.

Пока текст законопроекта не вынесен на общественное обсуждение, и для предметного рассмотрения сути инициативы следует дождаться ее опубликования, сказал эксперт тематической площадки ОНФ «Жилье и городская среда» Павел Склянчук. Но уже ясно, что участникам рынка и гражданам нужен переходный период, чтобы адаптироваться к изменениям — например, можно выбрать пилотные регионы, считает он.

«Известия» направили запросы в Минэкономразвития и Минцифры. В «Дом.РФ» отказались от комментариев, в Минфине рекомендовали обратиться в Минстрой.

В этом ведомстве «Известиям» сообщили, что законопроект о создании ГИС учета договоров аренды находится на этапе разработки, документ проходит согласование — идет сбор предложений и комментариев от заинтересованных участников и органов власти. Влияния информационной системы на рыночные ставки аренды не предполагается. Аналитика данных на платформе позволит определять рамку рыночной стоимости, которая будет рекомендоваться сторонам к принятию, сказали в ведомстве.

В ФАС сообщили, что законопроект не поступал в ведомство для оценки.