Выйти из сумрака: государство намерено сделать рынок аренды прозрачным…реально ли это? - «Дайджест»

Минстрой разрабатывает законопроект, ужесточающий сдачу жилья в аренду, из-за чего ставки могут вырасти минимум на 13%. Удастся ли властям сделать рынок аренды прозрачным, сколько государство недополучает налогов, а также почему новый законопроект невыгоден для арендодателей, узнал Новострой-М.

Перспектива выйти на пенсию и жить на одну лишь пенсию страшит большинство россиян. Поэтому у многих имеются вполне определенные долгосрочные планы: купить квартиру, сдавать ее и получать стабильный доход. Эта схема надежная, «обкатанная», работает как часы – четко, понятно и почти без сбоев.

Но скоро она может перестать работать. Власти готовят закон, который намерен вывести рынок нелегального жилья из тени. Не секрет, что сейчас подавляющее большинство квартир сдаются «подпольно»: то есть – неофициально. А это значит, что государство недополучает многомиллиардные налоги.

Правительство также беспокоит отсутствие контроля за отраслью. Ведь на съемных квартирах может жить кто угодно, начиная от неучтенных мигрантов и заканчивая скрывающимися от правосудия преступниками.

Еще один нюанс «неподконтрольной» ситуации заключается в незащищенности как арендодателей, так и арендаторов. Подписывая неофициальные бумаги, обе стороны действуют на свой страх и риск и в любой момент могут остаться без денег и с большими проблемами.

Чтобы урегулировать многие вопросы и сформировать рынок частного наемного жилья, Минстрой планирует создать специальную систему учета договоров найма жилья. Ее хотят объединить с системами ФНС, чтобы было проще начислять и взимать налоги. Скорее всего, это приведет к росту стоимости аренды на 13% или даже больше.

Но вот только готов ли к такому повороту событий рынок, ослабленный пандемией и «просевшей» экономикой? К тому же, год от года наблюдается одна и та же картина: инфляция растет, а доходы населения падают.

«Власть просто вернулась к тезису «люди – вторая нефть», который был снят на время с повестки дня коронавирусом», – комментирует Юрий Кочетков, независимый аналитик рынка недвижимости. «Она рассматривает конгломерат «арендаторы/арендодатели» как источник дополнительных бюджетных поступлений, ибо этот поток до сих пор остался не охвачен государевым оком, несмотря на неоднократные попытки власти справиться с этой недоработкой. Естественно, рынок аренды негативно относится к подобной инициативе: он и так капитально просел в 2020 году по оборотам».

«По оценкам властей, бюджет сейчас недополучает порядка 200 млрд руб. налогов. Поэтому в условиях поиска дополнительных поступлений рассматриваются все возможные варианты. Из-за этого рынок будет находиться в непростом положении: с одной стороны, давление экономической ситуации, уменьшение спроса в связи с коронавирусом, введение застройщиками большого количества квадратных метров жилья и, как следствие, увеличение количества арендных площадей. С другой – рост стоимости аренды по причине вывода арендодателей из тени»

Юрий Крюков, юрист

На столичном рынке аренды жилья, конечно, имеются честные игроки – те, кто платят с этого бизнеса хоть какие-то налоги. Однако их доля незначительна. Точные цифры привести невозможно, так как аналитики до сих пор не в состоянии оценить реальный арендный фонд Москвы, считает Юрий Кочетков.

Ряд экспертов утверждает, что доля теневого рынка достигает 80-90%. Однако, по мнению Юрия Крюкова, она стала стала ниже после возможности сдавать квартиру в качестве самозанятого. Любопытный феномен: по данным социологов, на время пандемии из Москвы уехали около 3 млн человек, а вернулись только 2 млн. В связи с этим, однако, не наблюдается существенного снижения арендной ставки и шквального увеличения количества предложений объектов аренды. Средняя стоимость съемной «однушки» в спальных районах столицы колеблется сейчас в районе 30-40 тыс. руб.

И еще один интересный момент, на который обращает внимание Юрий Кочетков, – это ставки на аренду «древней» вторички и квартир в новостройках. Хоть «бабушкины» хоромы и остаются «дном рынка», однако ценовой отрыв от новых квартир у них не принципиален. Как говорят брокеры, качество дома влияет лишь на скорость того, как быстро можно найти арендаторов.

«Если сравнивать стоимость аренды в новостройках и вторичке, то какой-то определенной закономерности ценообразования не наблюдается. Спрос и цена зависят в первую очередь от локации, инфраструктуры и транспортной доступности объекта»

Юрий Крюков, юрист

Ранние попытки совладать с рынком аренды

Правительство и раньше пыталось принимать участие в развитии рынка аренды. В конце 2016 года была разработана комплексная программа «Ипотека и арендное жилье», в рамках которой предполагалось создание апартаментов и объектов «под сдачу» в крупнейших городах России. ДОМ.РФ (тогда АИЖК – прим. Новострой-М) даже выкупил под эти цели некоторое количество площадей у застройщиков. И далее программа не то что бы «забуксовала», а скорее оказалась в несколько подвешенном состоянии.

Так, на рынок вышел пилотный проект ДОМ.РФ с его арендными домами и перспективой предложения порядка 2 тысяч арендных квартир. Пока он реализуется только в Москве, Воронеже и Екатеринбурге. Его дальнейшая судьба будет зависеть от успешности эксперимента, полагает Юрий Крюков. Цена на такие объекты средняя по Москве, что предполагает довольно большой круг арендаторов – от студентов до семей с детьми.

«Данный проект сейчас живет своей жизнью – он стоит выше рынка, однако там наблюдается значительная вакантность. АО «ДОМ.РФ» приостановило выкуп квартир у столичных застройщиков. Видимо здесь дело в двух моментах: во-первых, сместился общий акцент в сторону регионов, где также хочется развивать рынок аренды. Во-вторых, АО «ДОМ.РФ» начинает самостоятельно строить дома и тратить бюджет на продукты прочих застройщиков уже ему не хочется», – комментирует Юрий Кочетков.

Юридические аспекты и нюансы нового законопроекта

Что касается разрабатываемого Минстроем законопроекта по легализации теневого рынка арендного жилья, то к нему пока есть масса вопросов. И первый: а будет ли он интересен непосредственным участника рынка?

Подробные разъяснения по всем моментам дает Денис Артемов, партнер юридической фирмы Via lege: «Предлагаемая учетная регистрация договоров найма вряд ли будет носить обязательный характер. Ведь ее цель, исходя из названия, – статистика. Обязательная же госрегистрация действует уже давно и осуществляется в ЕГРН как соответствующее обременение на квартиру. Однако ей подлежат лишь долгосрочные договоры, заключенные на срок более одного года (ст. 609 Гражданского кодекса РФ, ст. 51 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ).

Поэтому основная масса собственников и нанимателей предпочитает краткосрочные контракты с последующей пролонгацией, например, на 11 месяцев и 28 дней. Это позволяет им находиться вне поля зрения государства.

Ведь, если сдавать квартиру официально, то придется выбирать, в каком статусе это делать. А статус влияет на размер уплачиваемого налога.

Налог для физических лиц

В соответствии со ст. 224 Налогового кодекса РФ, доход физического лица облагается 13%-ным налогом (НДФЛ). Также необходимо ежегодно заполнять и сдавать налоговую декларацию.

Для нерезидентов РФ (тех, кто проживает за границей более 183 дней в году), ставка налога равняется 30%.

Налог для индивидуальных предпринимателей

Для ИП-шников налог составляет 6% от полученного дохода (при УСН). Также им приходится ежегодно заполнять налоговую декларацию и оплачивать страховые взносы на сумму 36,238 руб. При стоимости найма квартиры в 20 тыс. руб. в месяц такая выплата является весьма существенной.

Налог на профессиональный доход (НПД) для самозанятых

Эксперимент с режимом самозанятости действует с 2019 года. Он будет длиться в течение 10 лет. Дальнейшая его судьба неизвестна.

Плюсы: НПД составляет от 4%. Можно обойтись без страховых взносов. Налоговая отчетность формируется автоматически, с помощью мобильного приложения.

Минусы: доход не может превышать 2,4 млн руб. в год (200 тыс. руб. в месяц). Таким образом, усложняется применение НПД для дорогостоящего жилья или при сдаче в наем сразу нескольких квартир.

Еще многих настораживает термин «эксперимент». Есть мнение, что этот режим является «лакмусовой бумагой», позволяющей фискальным органам без хлопот выявить подлинное количество граждан, занимающихся предпринимательской деятельностью, а также получить их персональные данные через мобильное приложение.

За несвоевременную уплату налога взыскивают пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки (ст. 75 НК РФ). Дополняется эта ответственность штрафом в размере от 30% до 40% от неуплаченной суммы (ст. 122 НК РФ) плюс сам налог.

При уклонении от уплаты налога в крупном размере (более 2,7 млн руб.) возможно даже привлечение к уголовной ответственности».

Минусы официального договора найма: больше всех страдает собственник жилья

При официальном заключении договора найма существует одна опасность. Любой контракт, краткосрочный или долгосрочный, является юридически действительным и пользуется надлежащей правовой защитой. Повышенную правовую защиту обещает и новый законопроект. Но что это означает на самом деле?

Поясняет Денис Артемов: «Речь идет об ответственности за нарушение договора. Согласно ст. 687 ГК РФ договор может быть расторгнут по взаимному согласию сторон, а также по инициативе нанимателя или собственника. При этом арендатор вправе пойти на этот шаг с согласия всех совместно проживающих с ним лиц. Хозяина квартиры надо предупредить письменно не менее чем за 3 месяца до даты расторжения.

Если в договоре найма указана молодая пара, которая за время проживания в квартире рассорилась, то тут могут возникнуть проблемы. Бывает так, что один из партнеров решил уехать в другую квартиру, а другой – остаться и не согласился на расторжение найма. Но отвечать за своевременную оплату квартиры перед собственником по-прежнему будут оба.

Если же собственник не заинтересован в расторжении договора найма, он может просто проигнорировать желание нанимателей и не принять у них заявление. Тогда, при выезде из квартиры, обязанность оплаты найма формально по-прежнему остается у арендатора.

Все эти вопросы не раскрываются в законе, и помочь их решить сможет только опытный юрист.

Однако самую большую проблему договор найма создает, как это ни странно, собственнику жилья.

Предположим, в квартире поселились несознательные люди. Они регулярно задерживают оплату, ведут себя шумно, разводят в квартире грязь и портят имущество. Вроде бы вопрос решается просто: можно вызвать участкового и выставить их из квартиры.

Но не тут-то было: расторгнуть договор найма собственник может только через суд. И для этого нужны веские основания. Например, неоплата жилья за 6 месяцев или разрушение/порча жилого помещения. При этом, сначала надо в письменной форме предупредить квартиранта о необходимости устранить нарушение, и лишь потом, если мера не подействовала, идти в суд. Процесс продлится не меньше 2-3 месяцев. Судебное постановление можно обжаловать в апелляции, это еще 1-2 месяца.

Для устранения нарушений квартиросъемщику может быть предоставлен срок не более 1 года. Если отсрочка не поможет, то суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора. При этом его исполнение тоже может быть отложено на год. Если же в судебный процесс явится многодетная мать (как это часто бывает с гастарбайтерами) и предоставит справки об инвалидности и крайне низком уровне дохода, то суду ничего не останется, как гуманно отнестись к семье нанимателя и не выселять их на улицу.

Эти законодательные нормы носят императивный характер. Они не могут быть изменены условиями договора. Поэтому если даже вы напишете в договоре, что при однократной просрочке арендной платы договор расторгается по инициативе собственника в одностороннем порядке – суд посчитает это условие недействительным как противоречащее действующему законодательству. В связи с этим заключать договор найма для собственника – весьма накладно».

Экспертные мнения: поможет ли закон легализовать теневой рынок арендного жилья

Юрий Кочетков, независимый аналитик рынка недвижимости: «Вывести аренду из тени не удастся, хотя технологическая база вполне созрела (в отличие от, скажем, нулевых годов). Ни у арендаторов, ни у арендодателей не возникает реальных стимулов регистрировать свои договоры – а без этого машинка не едет, извините».

Юрий Крюков, юрист: «Попытки государства урегулировать рынок аренды жилья увенчаются успехом. Вопрос только во времени и желании ответственных за это направление чиновников максимально быстро урегулировать эту отрасль либо путем создания специализированной платформы, либо путем усиления контроля над площадками, размещающими объявления по аренде».

Денис Артемов, партнер юридической фирмы Via lege: «Для вывода рынка аренды жилья из тени необходимы серьезные изменения в действующем законодательстве. В частности, действенные налоговые гарантии собственникам со стороны государства и упрощение процедуры расторжения договора найма. Просто «учетной» регистрации договоров для этого мало. В настоящее время законодательная инициатива Минстроя РФ находится в стадии оформления, и хочется верить, что соответствующий законопроект действительно станет полезным и работающим на практике».