Офисы, склады и торговые центры подводят итоги года - «Аналитика рынка»

Пандемия стала испытанием для рынка коммерческой недвижимости. Офисные помещения оказались менее востребованы из-за перевода сотрудников на удаленку, торговые центры теряют посетителей по причине востребованности онлайн-покупок и ограничительных мер на посещение общественных мест в отдельных регионах.

Рынок складских помещений столкнулся с необычайным подъемом спроса. Локдаун и новая реальность ускорили пересмотр бизнес-моделей, усилив тренды, которые зарождались еще до пандемии: развитие онлайн-ритейла и рост вакансий с удаленной работой.

НОВЫЙ СЕРВИС ЦИАН

Аналитический сервис CRE.Space — самая большая база коммерческой недвижимости (офисы и склады) с контактами собственников и УК, информацией об актуальной вакантности с данными об аналитике и динамике спроса, предложения, конкуренции по объектам, а также с удобным инструментом для подбора и сравнения локаций.

Офисный рынок быстрее восстанавливается в столицах

С начала пандемии рынок офисной недвижимости преодолел три периода снижения спроса: апрель — май 2020 года (первый локдаун), декабрь 2020-го — январь 2021-го (новые ограничения во вторую волну и обязательный перевод трети сотрудников на удаленную работу), май 2021 года (длительные майские каникулы).

Чем строже ограничения, чем медленнее идет восстановление спроса на рынке. К нерабочим дням 2021 года в ноябре рынок офисной недвижимости еще не восстановился после майских каникул.

На подъеме спроса активность смещается в пользу офисов класса А. В регионах доля спроса на офисы класса А выше, чем в Москве. В крупнейших городах на офисы класса А приходится примерно каждый четвертый поисковый запрос. В Москве — каждый пятый.

Стоимость аренды и продажи офисов быстрее растет для класса А, поскольку такие площади обычно арендует крупный бизнес, как правило, более устойчивый к ограничительным мерам.

СТАВКИ АРЕНДЫ ОФИСОВ В МОСКВЕ

В Москве ставка аренды в 2021 году для офисов класса А выросла на 13% — до 43,5 тыс. рублей за 1 кв. м в год. Для класса В ставка аренды увеличилась на 9% — до 21,7 тыс. рублей за 1 кв. м в год. Класс С подешевел на 1% — до 14,7 тыс. рублей за 1 кв. м в год.

Цена продажи в 2021 году выросла для столичных офисов класса А на 21% — до 397 тыс. за 1 кв. м, для класса В — на 10,5%, до 212 тыс. за «квадрат». Для класса С — на 30%, до 136 тыс. за 1 кв. м.

Росту ставок и цен также способствует и дефицит нового предложения. С учетом нынешней ситуации собственники участков стремятся развивать площадки под жилое строительство, в том числе они рассматривают вариант сноса не только объектов бывших промзон, но и бизнес-центров с ТЦ.

Площадь предложения бизнес-центров (GBA) класса А в Московском регионе составляет около 12,1 млн кв. м, класса В — 22,1 млн кв. м, класса С и остальных — 24,8 млн кв. м. То есть и в самом бюджетном сегменте у потенциальных клиентов есть большой выбор офисов.

Арендаторы офисной недвижимости не готовы переезжать из центра. 42% потенциального спроса в Москве сосредоточено на офисах в аренду в центре города (ЦАО), что сопоставимо с допандемийными показателями (41%). В тройке лидеров по спросу также ЮАО (11%) и САО (10%).

Что касается коворкингов, то треть всего предложения в Москве — объекты в ЦАО (33,7%), немало вариантов и в Новой Москве (НАО) — 22%, а также в ЮЗАО (13,7%). Сложнее всего найти коворкинг в ЮЗАО и ЗелАО (менее 1% предложения).

Несмотря на то что доля полностью удаленной работы снижается, частичная удаленная работа становится новой реальностью во многих сферах. Благодаря этому будет увеличиваться спрос на гибкие форматы офисов, в том числе и у крупных клиентов. В целом коворкинги занимают чуть более 1% всего объема офисных площадей класса А в Москве. Для сравнения: в европейских странах этот показатель достигает 5–6%. У сегмента коворкингов — большой потенциал роста.

Спрос на склады уходит в регионы

С начала пандемии рынок складских помещений пережил два периода ажиотажного спроса: после выхода из локдауна весной 2020 года и в конце зимы 2020-го. Тогда спрос на склады в регионах обновил исторический максимум: относительно допандемийного периода прирост составил 70%, в то время как спрос на складскую недвижимость в Московском регионе — около 10–15%, в Петербургском — примерно 30%.

После ажиотажного спроса на склады в столице интерес к сегменту смещается в регионы. Бизнес активно расширяет складские мощности и на Урале, а также в Сибири.

Большинство компаний интересуется арендой складов, в регионах — в среднем 85%, более серьезные вложения готовы сделать только 15% потенциальных клиентов. В Москве и Московской области на аренду приходится также 85% спроса. В Петербургской агломерации — 89%.

СТАВКИ АРЕНДЫ И ЦЕНА ПРОДАЖИ СКЛАДОВ В МОСКОВСКОМ РЕГИОНЕ
Ставка аренды складов в Московском регионе выросла за 2021-й на 13% — до 7,56 тыс. рублей за 1 кв. м в год, цена продажи — на 17,8%, до 55,9 тыс. руб. за 1 кв. м. Высокая инфляция и недостаток качественных складских помещений продолжат разогревать цены на объекты и в 2022 году.

Площадь предложения складских комплексов (GBA) в Московском регионе составляет около 28,2 млн кв. м.

Благодаря высокому спросу именно для складов фиксируется минимальный уровень вакантности среди всех других сегментов коммерческой недвижимости. Сейчас доля вакантных помещений — 1,1%.

Торговые центры и стрит-ритейл: опасения и неопределенность

Интерес к ТЦ снизился существеннее с по сравнению с объектами стрит-ритейла. Арендаторы оказались больше заинтересованы в небольших помещениях на первых этажах зданий. В результате спрос на ТЦ вернулся к допандемийному уровню только через год после первого весеннего локдауна 2020-го. Спрос на стрит-ритейл — уже через три месяца.

Впрочем, подъем спроса оказался кратковременной тенденцией. В начале лета 2021 года активность начала снижаться: осенью этого года только спрос на ТЦ в Петербурге находится на уровне начала 2020-го. Регионы и Москва до сих пор, даже спустя полтора года после самоизоляции, не могут восстановить спрос на аренду ТЦ.

Спрос на торговые площади быстрее восстанавливается в регионах, и только потом — в столице. Стрит-ритейл интересен примерно так же, как и до пандемии, только в Санкт-Петербурге. Московскому стрит-ритейлу не удается восстановить треть своего спроса относительно начала 2020 года.

На основных улицах доля вакантных помещений продолжит сокращаться. Для остального стрит-ритейла вакантность сохранится на нынешнем уровне или увеличится из-за неопределенности, которая сохраняется в связи с эпидемиологической ситуацией.

Потенциальный спрос на площади в торговых центрах смещается из центра Москвы. Осенью 2020 года на ТЦ в ЦАО приходилось 23,2% потенциального спроса, осенью 2021-го — всего 18,4%. Это максимальное годовое падение доли спроса среди всех округов. С распространением удаленной работы арендаторы стали чаще ориентироваться на спальные районы города. Увеличивается спрос на ТЦ в Новой Москве.

Возможное введение QR-кодов в общественных местах в начале следующего года вызывает ряд опасений среди потенциальных арендаторов, отмечает Александр Павленко, директор по аналитике Циан.Коммерческая. В первую очередь это касается торговых центров, где идет масштабная переоценка арендной модели.

По словам эксперта, в непростой ситуации находится и бизнес: «Еще после первого локдауна мы наблюдали рост количества объявлений о продаже бизнеса вместе с помещениями почти на треть — в следующем году возможна вторая волна подобной распродажи».

С одной стороны, формируется некоторый отложенный спрос от тех, кто ждет решения по возможным ограничениям. С другой стороны, в отдельных сегментах конкуренция будет усиливаться.

«В таких условиях знание о рынке может помочь быть первым и зарабатывать на этих изменениях. Новый продукт CRE.Space от Циан позволит отслеживать появление новых вакантных помещений, найти аргументы в коммерческих переговорах и избавит от необходимости искать контакты собственников в любых интересующих объектах», — уточняет Александр Павленко.