Падение цен на недвижимость стало явью - «Аналитика рынка»

Стоит ли в текущей неопределенной экономической ситуации продавать-покупать недвижимость и если да, то за какие деньги? Ответы на эти вопросы во многом зависят от класса жилья. В целом настрой на 2022 год у бизнеса осторожный, как показала конференция специалистов в сфере недвижимости в пресс-центре «МК».

Что будет с рынком жилья и рассчитывать ли россиянам на снижение стоимости квартир, рассказали эксперты: директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова, независимый эксперт по недвижимости, автор Telegram-канала «Экономизм» Алексей Кричевский.

- Многие продавцы квадратных метров решили «придержать» свои предложения и в дальнейшем повысить цены. Такая тактика оправдана на рынке недвижимости?

Кричевский: «Спрос на вторичку будет сокращаться. Единственное, что сейчас будет поддерживать спрос, – это льготные программы кредитования. Ставки по ипотеке на вторичку – заградительные (более 20%). Люди их просто не потянут. Потихонечку, из-за отсутствия спроса, ценник будет ползти вниз. Продавцы начнут понимать, что квартиры надо было реализовывать 2–6 месяцев назад. Полгода назад стоимость квадратных метров была на пике. С того момента она опустилась на 5–6%. Сейчас объекты будут снимать с продажи. Продавцы будут ждать, когда наступят времена получше».

Раджабова: «В отличие от других сегментов, рынок элитной недвижимости более консервативный и неповоротливый. Он очень медленно и аккуратно адаптируется к изменениям.

Но без изменений не обошлось. Прежде всего, за последние годы выросло количество заявок на ипотеку. Причем для покупателей такого жилья ставка в 20% не является заградительной: зачастую кредит гасят досрочно. Если говорить о ценах, то мы не прогнозируем массовое падение стоимости. Вместе с тем многие собственники элитной недвижимости сняли свои объявления о продаже. Могут начать дешеветь те варианты, чья ликвидность была под вопросом изначально. Но объекты, которые обладают уникальными характеристиками, все равно будут в цене».

- Если говорить о локации, то квартиру в каком районе стоит рассматривать для покупки в первую очередь?

Кричевский: «Надо обратить внимание на те районы, которые будут наиболее перспективными в скором будущем: рядом строится метро, МЦД, детские сады, школы, ТЦ, больницы. Инвестиционная привлекательность таких квартир вырастет. В перспективе двух-трех ближайших лет такие объекты могут принести прибыль в размере 50–60%».

- Что делать тем, кто планирует купить жилье уже сейчас: взять квартиру в новостройке, отдать предпочтение вторичной недвижимости или брать на стадии котлована?

Раджабова: «Если человек покупает квартиру в массовом сегменте, то чаще всего он хочет в моменте улучшить свои жилищные условия. В элитном классе ситуация обратная: этим людям есть где жить. Если покупать недвижимость на стадии котлована, надо обращать пристальное внимание на застройщика. К сомнительным компаниям надо относиться с осторожностью. Тем, кто хочет купить квартиру, чтобы жить в ней уже сейчас, рекомендуем купить готовое жилье с отделкой. Если говорить об инвестициях, то лучше подождать хотя бы пару недель. Ситуация на рынке стремительно меняется».

Кричевский: «Если рассматривать квартиру в качестве инвестиции, лучше покупать на стадии котлована, но стоит тщательно подойти к выбору застройщика. Если покупать квартиру для себя, то исходить следует исключительно из возможностей своего бюджета».

- На что стоит обратить внимание при покупке-продаже квартиры?

Кричевский: «Покупатель должен с осторожностью отнестись к предложению, если цена намного ниже рынка. С вероятностью 80% с этой квартирой будут проблемы юридического характера.

С продажей проблем нет, но если острой необходимости в этом не имеется, лучше переждать: ключевая ставка ЦБ вместе с ипотечной рано или поздно пойдет вниз. Уже сейчас видна разница между ценой сейчас и полгода назад. Условно говоря, если раньше человек мог реализовать недвижимость за 10 млн рублей, то сегодня получится за 9–9,5 млн рублей».

- В связи с санкционным давлением у застройщиков возникли определенные проблемы с импортными стройматериалами. Скажется ли это на сроках сдачи жилья в эксплуатацию и качестве строительства?

Кричевский: «На качестве строительства в массовом сегменте в первую очередь отразится работа, которую ведет Минстрой. Ведомство фактически разрешило возводить дома из всего, что найдется. Это очень большая проблема. Если говорить о сроках сдачи в эксплуатацию, то есть опасения, что задержки по названным причинам могут возникнуть».

Раджабова: «Для элитной недвижимости это больная тема. Последние пару лет основные застройщики держались и выходили из положения, несмотря на проблемы с логистикой и импортными материалами. Но их стоимость серьезно выросла. Другая проблема – отток мигрантов. С этим боролись, но перспективы невеселые – возрастет количество объектов без отделки».