К падению готова. Москве предрекли снижение цен на квартиры. Когда в столице начнется распродажа жилья? - «Аналитика рынка»

Цены на квартиры в Москве пока держатся на уровне 2020-2021 годов, но могут начать снижаться уже через пару месяцев. Продавцы вторичного жилья все чаще соглашаются на торг, о котором еще полгода назад не могло быть и речи — за ликвидными вариантами выстраивались целые очереди из покупателей. Давление на стоимость квадратных метров оказывают возросшие ипотечные ставки и сокращающийся спрос. Многие москвичи спешат избавиться от квартир, в том числе полученных в наследство, до падения цен. Число предложений на рынке растет, а число покупателей падает. Тень большой квартирной распродажи и призрак стагнации — в материале «Ленты.ру».

Вот это поворот

В самом начале 2022 года ситуация на вторичном рынке жилья в Москве развернулась в пользу покупателей — выяснилось, что число предложений на рынке резко увеличилось, а спрос, напротив, начал сокращаться. «Рост предложения объясняется тем, что продавцы пытаются успеть реализовать квартиру по нынешним ценам, предполагая снижение спроса на фоне ужесточения условий ипотечного кредитования и, как следствие, уменьшения стоимости жилья на вторичном рынке», — поясняется в материалах «ИНКОМ-Недвижимость» (есть в распоряжении «Ленты.ру»). Избавиться от квартир сейчас, пока они не подешевели, стремятся не только обычные горожане, но и инвесторы — люди, вложившиеся в недвижимость в период квартирного бума 2020-го и 2021-го.

76 дней в среднем занимает поиск покупателя при продаже вторичной квартиры в Москве

По данным «ИНКОМ», число выставленных на продажу вторичных квартир на территории старой Москвы за год (с января 2021-го) выросло почти на треть, в настоящее время покупатели могут выбирать из более чем 61 тысячи лотов. Больше всего предложение увеличилось в Восточном округе — на 46 процентов (до 5,8 тысячи лотов), меньше всего в центре города — на 12 процентов (до 10,6 тысячи объектов). Центр традиционно привлекателен и пользуется популярностью, в то время как на востоке квартиры задерживаются в экспозиции, отмечают риелторы. В Метрогородке, например, предложение квартир за год увеличилось на 93 процента (до 140 лотов). Заметно меньше свободного жилья стало только в одном районе — Братееве (минус 10 процентов за год, до 200 лотов).

Подолгу «висят» на рынке, как правило, низколиквидные объекты, подчеркивают специалисты. Речь идет о квартирах в старом жилом фонде, в непопулярных локациях (рядом с промышленными предприятиями, ТЭЦ, в местах с плохой транспортной доступностью). Кроме того, никому не нужными оказываются неадекватно оцененные и юридически «грязные» лоты. Но и качественное предложение стало продаваться медленнее: в марте 2021-го был зафиксирован самый короткий за историю столичного рынка средний срок экспозиции «вторички» — 40 дней, но уже в ноябре и декабре он вырос до 76 дней.

Давайте торговаться

Одной из причин падения интереса к московским квартирам стал аномальный рост цен на них в два пандемийных года — по подсчетам аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (ИРН), вторичное жилье в городе подорожало в среднем на 30-40 процентов благодаря дешевой ипотеке, низким ставкам по банковским вкладам и «увеличению потребности в квадратных метрах из-за изменения образа жизни» — речь идет, видимо, о переводе части москвичей на дистанционную работу. К началу 2022-го средняя стоимость «квадрата» в городе почти достигла 246 тысяч рублей (плюс 18,5 процента за год).

1,5 миллиарда рублей стоит самая дорогая вторичная квартира в Москве, в такую сумму оценили 1000-метровый пентхаус в Пресненском районе, выставленный на продажу в конце 2021 года

Александр Москатов, управляющий директор сети офисов недвижимости «МИЭЛЬ», рассказал «Ленте.ру», что в среднем по административным округам прирост цены за 2021 год был больши́м — на уровне 20 процентов. «А если сравнивать с началом 2020 года, цена квадратного метра увеличилась более чем на 35 процентов», — отметил он. В Центральном округе к январю 2022-го стоимость «квадрата» почти достигла 557 тысяч рублей (в некоторых городах, например, в Воркуте, этой суммы хватит на покупку целой квартиры). Второй по среднему уровню цен на готовое жилье — Западный округ, где метр стоит 330 тысяч рублей. На третьем месте север города (298 тысяч за «квадрат»).

В сложившихся условиях слухи о начавшемся торге на вторичном рынке малоутешительны. По данным «ИНКОМ», в 2021-м от 53 до 63 процентов сделок с «вторичкой» в Москве заключались с предоставлением скидок. «Высокий процент сделок с дисконтом отмечался в первой половине 2020 года, когда на вторичном рынке был спад в связи с короновирусным локдауном, — вспоминает директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ» Сергей Шлома. — Затем на фоне высокого спроса сокращалось как число сделок со скидками, так и размер дисконта. В настоящее время средний размер дисконта — 4,4 процента».

По оценке «МИЭЛЬ», каждая вторая сделка в декабре 2021-го проходила с торгом. Размер скидки в среднем составил 3 процента. Чем дольше квартира «висела» на рынке, тем охотнее продавец соглашался на дисконт, рассказали в компании. Обратная схема, когда в процессе продажи ценник повышается, теряет популярность — квартирный ажиотаж, очевидно, закончился.

2022 год станет периодом охлаждения рынка недвижимости — как в сегменте готового жилья, так и новостроек. Причем вторичный рынок остается без льготной ипотеки, и на фоне уже двузначных ставок кредитования ожидается падение активности

Виктория Кирюхина

эксперт «Циан.Аналитика»

«Потенциал для дальнейшего роста цен практически исчерпан, — утверждает Сергей Шлома. — В лучшем для продавцов случае средняя стоимость останется на уровне, достигнутом в 2021 году, — порядка 278 тысяч рублей за квадратный метр. Тем не менее поведение цен будет зависеть, в частности, от изменения объема предложения и инфляции».

Наследное дело

Оказать давление на стоимость московского жилья в 2022-м может и появление на рынке большого числа наследственных квартир: с 1990-х и до начала пандемии их доля в экспозиции удерживалась на отметке 10 процентов, но в течение 2021-го она удвоилась и достигла 20 процентов из-за «экстремальных эпидемиологических условий», сообщили в «ИНКОМ». По статистике риелторов, полученная в наследство недвижимость обычно продается с дисконтом в диапазоне от 5 до 10 процентов. Причем большинство наследников изначально готовы к торгу, то есть уговаривать их не приходится.

«Свежее наследство» (квартира, находящаяся в собственности менее трех лет после оформления прав наследников) традиционно считается высокорисковым, и каждый третий потенциальный покупатель отказывается от подобных лотов. Хотя риелторы утверждают, что количество сделок, расторгнутых после отчуждения наследственных квартир, стремится к нулю.

За последние три года число залоговых квартир в продаже в Москве выросло примерно на 15 процентов, и их доля продолжает увеличиваться

Рост числа залоговых квартир в продаже (он наблюдается благодаря активности ипотечных покупателей) также способен повлиять на средний уровень цен. «Спрос на такие объекты есть, они дешевле примерно на 1-2 процента из-за определенных сложностей сделок с ними», — поясняет Сергей Шлома. По данным «МИЭЛЬ» (есть у «Ленты.ру»), в целом за последние три года число залоговых квартир в продаже выросло примерно на 15 процентов, и их доля продолжает увеличиваться. Более половины сделок на рынке недвижимости проходит с привлечением банковских средств, указывают эксперты. Сроки кредитования могут составлять от одного года до 30 лет — за это время у людей меняются жизненные и финансовые обстоятельства, поэтому зачастую они вынужденно выводят квартиры на рынок.

«Большой распродажи не будет»

Большинство опрошенных «Лентой.ру» экспертов не ждут обвала цен на жилье в Москве — несмотря на то что финансовое благополучие россиян явно под вопросом, а ипотека только дорожает. «Если мы говорим именно о вторичной недвижимости в Москве (включая Новую Москву), то в 2022 году мы ожидаем стагнацию цен, — заявил Андрей Добрый, руководитель федеральной базы риелторов Restate.ru. — С одной стороны, на рынке множество неадекватно оцененных собственниками квартир, которые пытаются "гнаться" за еще сильнее подорожавшими новостройками. Часть из них будут корректироваться, однако рынок недвижимости, в отличие от фондового рынка, инертен, и коррекция обычно занимает от нескольких месяцев до нескольких лет».

По словам эксперта, сейчас «вторичкой» становятся сданные новостройки, которые обживаются и постепенно будут дорожать, «если соотношение цена-качество позволяет». Кроме того, в городе активно продается дорогая элитная недвижимость. «Все эти процессы примерно уравновесят ситуацию, и где-то будет падение, где-то рост. Большой распродажи не будет, но в точечных ситуациях, когда продавцу нужно именно продать, а не попродавать, можно говорить о хороших скидках. Такие квартиры будут улетать быстро», — пообещал Добрый.

В ИРН тоже прогнозируют стагнацию вторичного рынка недвижимости — прежде всего из-за дорогой ипотеки и сильно завышенных цен на квартиры. Сергей Шлома предполагает, что будет значительное (на 20 процентов и более) сокращение количества заключаемых сделок. «В очередной раз произойдет трансформация из "рынка продавца" в "рынок покупателя"», — считает эксперт. Он также ждет переориентации инвесторов, которые раньше предпочитали недвижимость, на банковские вклады, и ухода части потенциальных продавцов жилья на рынок аренды.

Александр Москатов тоже не исключает, что «рынок приобретет черты "рынка покупателя" — покупателя, который торгуется, диктует условия и долго выбирает». Почувствовать соответствующие изменения в полной мере продавцы смогут уже к середине года или во второй его половине — если не изменятся внешние условия. А пока цены в объявлениях о продаже квартир остаются на прежнем ажиотажном уровне — москвичи либо не замечают снизившегося покупательского интереса, либо умело «держат лицо», торгуясь втихую.