Цены на новостройки перестали расти? - «Аналитика рынка»

Удорожание квартир ненадолго затормозилось впервые за несколько лет. Застройщики предлагают все больше скидок, чтобы привлечь клиентов. Значит ли это, что ценник может и вовсе пойти вниз? Узнали у экспертов.

Дмитрий Макаров, коммерческий директор компании Полис Групп

В зависимости от локации, ситуация разная. Где-то цены перешли к медленному росту, а в некоторых проектах приходится привлекать клиентов скидками. Но рано или поздно цены начнут расти. Ускорить этот процесс может рост курса доллара, снижение ипотечных ставок, уменьшение предложения, либо возвращение спроса к прежним уровням.

Да, были старты отдельных ЖК, где цены хорошо росли в первые дни и недели. И зайдя на старте, особенно с ипотекой, можно было нарастить капитал. Конечно такие варианты гипотетически могут появиться, но в текущих реалиях это маловероятно. А совсем о негативных сценариях думать не будем.

Екатерина Худа, директор отдела продаж компании «Евроинвест Девелопмент», Санкт-Петербург

Сейчас цены на новостройки действительно стабилизировались, повышение происходит в основном по мере увеличения стадии строительства проекта. Именно поэтому решение об улучшении жилищных условий лучше всего принимать именно сейчас. Это связано как со снижением ключевой ставки, так и с большим количеством выгодных ипотечных программ, созданных для поддержания покупательской активности.

Так, например, наша компания совместно с банками-партнерами предлагает ипотеку под 0,1% годовых, в рамках которой субсидирует комиссию, тем самым снижая ее для покупателя, благодаря чему удорожание проекта совсем незначительное. Срок такой программы — 30 лет при первоначальном взносе в размере 15%.

Более того, комфортные условия созданы и для клиентов, у которых нет возможности накопить на первоначальный взнос. На рынке есть предложения без вступительного взноса — совместно с «Промсвязьбанком» мы предоставляем клиентам возможность купить квартиру на таких условиях. Кредит оформляется на срок до 30 лет, максимальный размер займа — до 30 млн рублей. Ставка по ипотеке в первые два года составит 1,99%, а начиная с 3 года — 0,49% до окончательного погашения. Учитывая благоприятные рыночные условия, покупатели, которые несколько месяцев назад могли позволить себе объект площадью 35 м², сейчас, при таком же уровне дохода, могут приобрести недвижимость площадью 50 м².

Дмитрий Железнов, коммерческий директор «КОРТРОС-Москва»

Новостройки действительно прекратили дорожать

Номинальные цены на новостройки, во всяком случае на рынке жилья бизнес-класса, замедляются. В строящихся жилых комплексах идет плановое повышение цен, которое связано только с изменением стадии строительной готовности. При этом застройщики чаще стали предлагать скидки, которые варьируются от 3% до 5%, а в некоторых проектах они достигают 15–20%. Поэтому фактически можно говорить пока о стабилизации цен. Пока трудно давать конкретные прогнозы, но многие предпосылки для восстановления спроса есть. Осенью рост цен может ускориться на фоне сезонной активизации клиентов.

Что опять может запустить рост цен

Главным образом динамика цен зависит от активности покупателей. В июле спрос на строящееся жилье в Москве возрос на 31% относительно июня. Было зафиксировано порядка 8 тыс. договоров долевого участия, что в целом немало. Если ситуация в экономике будет улучшаться, то спрос на жилье в столице быстро восстановится, а вместе с ним и ценовая динамика. К тому же есть фактор себестоимости строительства, которая по-прежнему растет.

Покупателям стоит ловить момент и приобретать жилье сейчас

Есть две причины, по которым сейчас покупка жилья может быть выгодной: наличие на рынке больших скидок, а также низкие ипотечные ставки, в том числе с дополнительным субсидированием от застройщика. Можно встретить предложения с процентом 0,01–5%, то есть значительно ниже рыночных и даже льготных уровней ставок.

Когда новостройки могут подешеветь

На рынке новостроек может наблюдаться снижение цен, но, как показывает практика, в Москве долго это не продолжается. После кризиса 2008 и 2014 годов цены на новостройки восстановились примерно за 1,5–2 года, а последующий рост цен многократно превзошел докризисные значения. Более того, в период снижения цен жилье можно сдавать в аренду, компенсируя тем самым временное сокращение стоимости актива.

Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер проектов «Любовь и голуби» и Clementine)

Почему цены остановили рост

Действительно, сейчас рост цен на новостройки в Москве несколько замедлился. Но продолжает увеличиваться стоимость стройматериалов, а застройщики не могут работать себе в убыток. Поэтому осенью вполне вероятен отказ от крупных дисконтов (до 20%), которые действуют сейчас, но цены не вырастут. Также отмечается снижение спроса, традиционное для летних месяцев. Но уже осенью ситуация изменится: вернувшиеся из отпуска покупатели начнут более активно интересоваться рынком недвижимости.

Рост цен могут запустить многие факторы: увеличение себестоимости строительства, высокий спрос, льготные ипотечные программы.

Покупать ли жилье сейчас

Откладывать покупку жилья не имеет смысла: дешеветь квартиры не будут точно, для этого нет никаких предпосылок. К тому же летом можно найти выгодные предложения от застройщиков. Например, в нашем ЖК «Любовь и голуби» сейчас действует акция, благодаря которой на финальной стадии строительства можно сэкономить от 1,6 до 4,1 млн рублей. Максимальные скидки 20% распространяются на покупку апартаментов и квартир с отделкой white box — от студий до двухкомнатных лотов. Они применяются при полной оплате или ипотеке без использования субсидированных программ от застройщика.

Могут ли новостройки подешеветь

Новостройки подешевеют только в том случае, если существенно снизится покупательский спрос. Но поскольку квартира — предмет первой необходимости, а жилищный вопрос у многих до сих пор не решен, это вряд ли когда-нибудь произойдет. Правительство продолжит стимулировать спрос специальными ипотечными программами.

Елена Устинова, директор по маркетингу, развитию и продажам «Доброград Девелопмент»

Согласно официальным данным, выросшие в марте–апреле этого года цены на строящееся жилье по состоянию на август 2022 не снижаются. А на квартиры в высокой степени готовности (со сдачей в этом году) наоборот растут. Тенденции к значительному снижению базовых цен мы пока не видим. Себестоимость строительства за счет роста цен на материалы, ставок по проектному финансированию и увеличению расходов на рекламу выросла на 15–20%. Но застройщики активно используют скрытое снижение цен через акции, паркинги в подарок, субсидирование ставок по ипотеке и т. д.

Есть предложения, когда покупатель может приобрести жилье с использованием ипотечного кредита со ставкой 0,01% по изначально высокой цене на недвижимость. Или же сразу получить скидку от этой цены в размере до 20–25%. Поэтому если были планы по покупке недвижимости, серьезных предпосылок для того, чтобы откладывать и ждать снижения цен, сейчас нет.

Денис Гулаков, генеральный директор группы компаний «Меридиан», Тюмень

Темпы роста цен на новостройки действительно замедлились. Пик роста пришелся на апрель, с тех пор цена продолжала расти, но умеренными темпами. В августе цена не выросла.

Сложная политическая ситуация вызывает неопределенность у покупателей и заставляет откладывать решение жилищного вопроса. Изменение политической ситуации позволит восстановить спрос на прежнем уровне.

При сниженном спросе и высоком предложении наступает рынок покупателя. Действительно, сейчас застройщики предлагают выгодные субсидированные ставки от 0,1%. На вторичном рынке продавцы активнее торгуются. Если стоит вопрос о расширении жилья, то его решение не зависит от ситуации на рынке недвижимости. Если речь идет об инвестициях, то на рынке всегда можно найти интересный проект по выгодной цене.

В нестабильной ситуации самое главное — изучить репутацию и опыт застройщика, проектную документацию и источники финансирования, чтобы не потерять свои денежные средства и получить прибыль.

Для покупателей новостройки уже стали доступнее за счет субсидированных ипотечных ставок от застройщиков. Но в какую сторону будет направляться рынок недвижимости сейчас зависит от политической и экономической ситуации.

Мария Папенова, руководитель отдела продаж компании «Этажи», Москва

Осенью первичный рынок недвижимости может оживиться из-за отложенного спроса. Мы ожидаем повышения цен на новостройки от 5 до 7% в зависимости от конкретного сегмента. Наиболее ликвидные проекты могут подорожать из-за возвращения на рынок затаившихся покупателей, с весны занявших выжидательную позицию (так называемого отложенного спроса). Но неликвидные объекты можно будет продать нынешней осенью только с большим дисконтом — от 15% и больше.

На оживление рынка недвижимости и рост цен влияют такие факторы, как снижение Центробанком ключевой ставки, и, как следствие, рекордная одобряемость ипотеки с начала пандемии — 85%. Такой ипотечный бум произошёл благодаря многочисленным программам льготной ипотеки. К тому же, в нестабильной финансовой ситуации, когда ставки по депозитам снижаются, недвижимость остаётся единственным надёжным источником инвестирования свободных средств для населения.

Разрыв между вторичным и первичным рынком будет сокращаться опять же из-за предложений льготной ипотеки на новостройки и снижения ключевой ставки ЦБ.

Стоит ли покупателям ловить момент и покупать жилье сейчас? Это зависит от целей покупателя: если высвободились свободные средства на первоначальный взнос, есть возможность воспользоваться льготной ипотечной программой — откладывать приобретение жилья не стоит.

Если осенью экономический спад усугубится из-за ослабления курса рубля, санкционного давления и других негативных экономических факторов, то цены могут скорректироваться вслед за снижением покупательской способности. Не думаю, что корректировки будут в открытом поле, скорее за счет персональных предложений по скидкам.