Мобилизация: что будет с рынком жилья? - «Аналитика рынка»

Как чувствует себя сфера недвижимости после 21 сентября? Есть ли массовые отказы от сделок? Ждать ли нам очередного падения продаж и снижения цен? Эти и другие вопросы Циан.Журнал задал застройщикам и риелторам.

Объявленная 21 сентября частичная мобилизация психологически повлияла на российское общество не меньше, чем начало СВО 24 февраля. Разумеется, такие перемены не могли не отразиться на рынке недвижимости. Уже сейчас многие резервисты задаются вопросом, что будет с их ипотечными кредитами и стоит ли оформлять новые займы. Активно обсуждают ситуацию и профессиональные участники рынка.

Без резких движений

Член управляющего комитета федеральной компании «Этажи» Юлия Бочарникова оценивает текущую ситуацию как стабильную. «Мы отмечаем растущий спрос на ипотечные консультации относительно первых двух недель сентября. На рынке вторичного жилья большим стимулом стало снижение некоторыми банками минимального первоначального взноса по ипотеке с 15 до 10%».

На первичном рынке потенциальных покупателей привлекают программы с индивидуальными условиями кредитования, в том числе варианты без первоначального взноса, отмечает Юлия Бочарникова.

«С момента объявления частичной мобилизации мы видим, что уровень тревоги у наших клиентов вырос, но он ниже, чем был в конце февраля — марте. Как минимум пока. Некоторые клиенты взяли паузу, но массового расторжения договоров и приостановок сделок нет. Повышенного спроса на покупку — тоже. Люди стараются не делать резких движений», — комментирует исполнительный директор АН «Новосел» Кирилл Гнётов.

По словам опрошенных нами риелторов и застройщиков, некоторые уже заключенные сделки им пришлось отменить. Но пока такие отказы не носят массового характера.

«В нашей практике отказов от сделок пока не было. Строительство загородного дома — долгосрочный процесс (от шести месяцев), поэтому вряд ли люди будут отказываться от начатого. Скорее искать компромиссы, как было в 2021 году. Тогда мы замораживали стройки из-за резкого удорожания материалов до стабилизации цен», — вспоминает владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.

Процент отказов от сделок, по крайней мере, на сегодняшний день, не изменился, утверждает Максим Самсонов, директор по маркетингу Tashir Estate. Те, кто уже принял решение о покупке квартиры, наверняка хорошо взвесили все за и против, оценили ситуацию с разных сторон и постарались учесть максимум возможных сценариев, ведь мы уже не первый день находимся в новом для себя времени, иных условиях, поясняет он.

В первые недели после объявления частичной мобилизации начнется стагнация, и она вполне объяснима: потенциальные потребители, да и рынок в целом находятся в состоянии неопределенности и ожидания дальнейших новостей и действий, уверен Максим Самсонов. По его словам, рынок уже сталкивался с такой реакцией общественности на мировые события в этом году и в период пандемии коронавируса 2020–2021 годов.

Он полагает, что необходимо, как и тогда, переждать пару недель, дать всем время на привыкание к новой реальности и адаптацию к новым условиям. «Затем, если ЦБ РФ не лишит застройщиков возможности субсидирования околонулевых ставок по ипотечным займам, все показатели вернутся к уровню августа, но о росте говорить пока рано. Будет преобладать спрос на жилье в высокой степени готовности и полностью достроенное», — прогнозирует эксперт.

Вера Стефан, коммерческий директор Asterus, сравнивает ситуацию на рынке в последние дни с шоком 24 февраля 2022 года. По ее мнению, сейчас будет много эмоциональных решений: кто-то решит отложить покупку из-за неопределенности — в частности, те семьи, в которых есть мужчина, попадающий в первую очередь мобилизации. Кто-то, наоборот, попытается успеть запрыгнуть в последний вагон льготной ипотеки со ставкой 0,1% и купить квартиру на этих условиях. По словам Веры Стефан, теперь есть вероятность, что такие программы вскоре исчезнут.

Пока выдачу ипотечных кредитов под околонулевые ставки приостановил только один банк, подчеркивает Вера Стефан, причем причина такого решения неизвестна. «Прямых указаний о том, что такого рода программы теперь следует запретить, не было», — указывает эксперт.

Что будет в ближайшее время?

Объективно оценить влияние частичной мобилизации на сферу недвижимости можно будет лишь спустя несколько месяцев.

Дальнейшее развитие ситуации зависит от того, как будет проходить мобилизация, какие решения будет принимать российская власть и как они будут реализовываться по факту, предполагает Кирилл Гнётов.

Как минимум 10–20%-ное падение спроса по сравнению с аналогичными месяцами прошлого года предсказывает Катерина Соболева, вице-президент Becar Asset Management. Она уточняет, что объем сделок по ДДУ в Санкт-Петербурге по итогам восьми месяцев 2022 года упал почти на 11%. При этом еще до объявления частичной мобилизации в каждой 10-й новостройке в Северной столице предлагались скидки от 10% и выше. Сейчас эта доля увеличится, не сомневается эксперт.

«Традиционно высокий спрос на рынке жилья начинался в сентябре и достигал своего пика в декабре. Уже ясно, что такой сценарий будет сорван. В первую очередь из-за шока, в котором пребывает общество. Как долго он продлится, сказать сложно. Но очереди на границах с Грузией, Казахстаном и Финляндией говорят о том, что многим сейчас вряд ли до покупки жилья», — говорит она.

С другой стороны, люди начнут искать альтернативные банковским депозитам пути для вложения средств. В любом случае людям надо где-то жить, у людей продолжат рождаться дети — квартиры и апартаменты в крупных городах будут пользоваться спросом всегда.

Кроме того, многие банки и застройщики на фоне заявления главы ЦБ РФ Эльвиры Набиуллиной в отношении маркетинговых ставок по ипотеке под 0,1% решили сворачивать эти программы. Поэтому в моменте многие потенциальные покупатели поспешат воспользоваться этим предложением, считает эксперт.

Но падения цен в ближайшей перспективе ждать не стоит, подчеркивает Катерина Соболева. В нынешней ситуации, когда жилые новостройки реализуются по договорам эскроу, снижение цен для застройщиков несет риски отзыва кредитных линий от банков. «Мы останемся в тех же параметрах скрытых скидок 10–15% от заявленной цены квадратного метра».

Максим Лазовский прогнозирует, что до конца 2022 года цены на жилье (и на частные дома, и на квартиры) вряд ли заметно изменятся: «В ближайшие две-три недели я ожидаю даже не падения уровня продаж, а скорее штиль на рынке недвижимости. Людям необходимо понять ситуацию, оценить темпы развития, проанализировать изменение работы кредитных учреждений, порядка выдачи и погашения ипотеки. Далее цены сохранятся в текущем коридоре до начала 2023 года».

В свою очередь, вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев считает, что впереди у рынка непростые времена. Он заявил изданию «Абзац», что в ближайшие полтора года цены на жилье в России упадут на 15–20%. Причины падения — снижающийся спрос на недвижимость и экономические опасения россиян, подталкивающие их к отказу от крупных покупок.

Это может привести к тому, что люди будут массово отказываться от уже взятой ипотеки ради более выгодных предложений.

«В этом случае они теряют квартиру (ее забирает банк) и 10–15% первоначального взноса. Но с учетом снижения цен на жилье (а оно уже дешевле на 20–30%) это может быть выгоднее», — уточняет эксперт.

А что с арендой?

Рынок аренды пока не успел отреагировать на изменившиеся условия, говорят эксперты.

В «Инком-Недвижимости» пока не фиксируют изменения спроса на аренду.

С этой точкой зрения согласна и Юлия Бочарникова: спрос на аренду сезонно ведет себя очень сдержанно после пика августа и первой половины сентября, комментирует она.

А вот по словам Юлии Шмидт, генерального директора сети отелей Vertical, спрос на краткосрочную аренду не увеличивается, а на долгосрочную падает. «Мы видим отток людей — прежде всего это те, кто пытается покинуть страну. Пока ситуация непонятная и непредсказуемая», — уточняет она. По ее мнению, тенденции наметятся на следующей неделе — тогда и можно будет комментировать происходящее.

«Переждать сложные времена, не продавая активы»

Неопределенность не лучшим образом влияет на настроения инвесторов, особенно неквалифицированных, цель которых — формирование семейного капитала, а не спекуляции. Евгений Ткачев, специалист по инвестициям на юге России, рассказал Циан.Журналу, что сейчас рынок замер в ожидании, как это уже было 24 февраля.

Определенный всплеск интереса возможен, если цены на курортную недвижимость в ближайшее время начнут расти: инвесторы могут попытаться успеть вложить деньги. Но пока людям не до этого, они заняты более насущными вопросами, отмечает Ткачев.

По мнению эксперта, в среднесрочной перспективе спрос на инвестиционные объекты, скорее всего, останется примерно на том же уровне, на каком был до 21 сентября. Спад интереса к инвестициям на юге России наблюдался уже в конце 2021 года. К тому моменту большинство желающих уже вложили свои средства.

В начале февраля небольшой рост рынок показал из-за тех, кто покупал объекты на волне паники, а затем последовал серьезный спад. По оценкам Евгения Ткачева — примерно на 40% для всех южных городов, кроме Сочи. В следующие месяцы ситуация понемногу улучшалась, но всё еще далека от благополучной.

«Своим клиентам я советую забыть о спекулятивных стратегиях на ближайшие полтора–два года. Тех, кто сегодня пытается продать свои объекты, мы предупреждаем, что сделка не будет быстрой и займет как минимум три месяца, — говорит эксперт. — Лучше других себя чувствуют продавцы, которые инвестировали в квартиры в 2020 году. Их объекты показали 100%-ный рост стоимости, и им есть куда демпинговать. Поэтому на рынке сейчас есть очень разные ценники».

А вот те, кто инвестировал в южную недвижимость в 3–4 кварталах 2021 года, при продаже рискуют получить убыток, считает он. Так что инвесторам, которые еще не достигли плановой доходности, Евгений Ткачев советует по возможности переждать сложные времена, не продавая активы.