Цены на аренду квартир в России начали падать - «Аналитика рынка»

В октябре подешевела долгосрочная аренда квартир в большинстве крупнейших российских городов. Сезонный спад спроса усилили объявление частичной мобилизации и падение доходов граждан. По мнению экспертов, до конца текущего года не стоит ожидать резких колебаний стоимости съемного жилья. Если, конечно, снова не вмешается геополитика.

По данным «ЦИАН.Аналитики», в октябре средняя стоимость долгосрочной аренды однокомнатных квартир в 16 российских городах-миллионниках уменьшилась по сравнению с сентябрем на 3%, до 21,6 тыс. руб. в месяц, двухкомнатных — на 4%, до 33,2 тыс. руб. Как сообщила «МК» директор департамента аренды «Этажей» Ольга Павлинова, за предыдущий месяц сильнее всего аренда однокомнатных квартир подешевела в Москве (-3%), Самаре (-2%), Санкт-Петербурге (-1,8%), Красноярске (-1,4%) и Ростове-на-Дону (-1,2%), зато ставки выросли в Перми (+4%), Волгограде (+3,8%), Екатеринбурге (+3,3%), Челябинске и Нижнем Новгороде (по +3%). В большинстве случаев изменения связаны с дисбалансом между спросом и предложением. В одних городах наблюдалось более активное восстановление объема предложения и рост конкуренции за арендаторов, и там ставки уже начали снижаться, в других дефицит доступного предложения еще сохраняется, и ставки растут.

«После объявления мобилизации количество обращений сдать квартиру увеличилось на 5%, спрос, напротив, снизился примерно на 7%», — отметила замдиректора управления аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимости» Оксана Полякова. По ее оценке, сейчас средняя стоимость предложения 1-комнатной квартиры в старых границах Москвы составляет 47 тыс. руб., 2-комнатной — 75 тыс., 3-комнатной — 89 тыс. Традиционно в рейтинги локаций с самым дешевым жильем попадают районы ВАО, ЮВАО и ЮАО. В октябре в ТОП-5 экономичных квартир в старой Москве вошли объекты с ценами от 25 тыс. руб. до 29 тыс. руб. — в районах Вешняки (ВАО), Гольяново (ВАО), Головинский (САО), Северное Измайлово (ВАО) и Северное Медведково (СВАО).

При этом средняя цена по району уже не так актуальна, как раньше. «Сейчас нет априори дешевых столичных районов. С большими объемами нового строительства хорошего качества ставки на квартиры в новых домах достаточно высокие по сравнению со старым фондом. По сути, в новейшей истории Москвы это в первый раз — локальное строительство в разных районах очень сильно корректирует ценовую картину», — подчеркнула директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

Как отметила управляющий директор сети офисов недвижимости «Миэль» Мария Жукова, в текущем году объем предложения увеличивался от месяца к месяцу, за исключением августа-сентября — традиционно высокого сезона на арендном рынке. Правда, в этом году и высокий сезон оказался короче обычного. «Сегодня выбор у арендатора есть — можно не торопясь подбирать объект под свои требования», — говорит Жукова.

По словам Оксаны Поляковой, срок экспозиции увеличился до недели-двух против 1-3 дней в середине сентября. Но экономичные ликвидные объекты уходят из рекламы в считаные дни.

Как всегда, самый большой спрос на однокомнатные и двухкомнатные в хорошем состоянии, с мебелью и техникой, рядом со станциями метро. Из новых тенденций Дымова отметила растущую популярность квартир в ЖК бизнес-класса: «Скидки на такие объекты больше, чем в комфорт-классе и вообще в бюджетном сегменте. В комфорт-классе скидки меньше и меньше возможностей для скидок в силу того, что сама ставка относительно невелика. Соответственно, в этом сегменте меньше возможностей для предоставления больших скидок». Поэтому сейчас арендаторы часто могут выбрать бизнес-класс и жить в более комфортных условиях за сравнимую стоимость.

— Арендодатели стали гораздо лояльнее, — говорит Дымова. — Дети и собаки уже по умолчанию не воспринимаются как препятствие, с кошками пока собственники не всегда готовы мириться, но тоже однозначно стали более доброжелательными. Шансы на скидку сейчас велики. Индивидуальный торг под конкретного клиента сейчас работает очень хорошо. То есть сейчас цена предложения не является показательной, а итоговую цену сделки узнать практически невозможно. Многокомнатные могут стоить как квартира комнатой меньше за счет дисконта, своего рода «комната в подарок».

Как признаются риелторы, желая сдать квартиру при низком общем спросе, около 40% арендодателей сегодня согласны на размещение квартирантов с детьми и домашними животными, примерно 20% становятся менее требовательными по отношению к составу и национальности нанимателей, порядка 40% готовы разбить сумму страхового депозита на две части (чтобы снизить единовременную финансовую нагрузку на квартиросъемщика). При повышенном спросе численность толерантных арендодателей обычно сокращается вдвое.

«Пока собственники неохотно предоставляют скидки, но вместе с понижением спроса на рынок аренды всегда приходят дисконты и преференции арендаторам. Поэтому наймодатели уже готовы к уменьшению арендных ставок на 5–10%», — отметила Оксана Полякова. Она не ожидает кардинальных изменений на рынке до конца текущего года. «Кроме зимнего упадка на рынок будут влиять конкуренция наймодателей, низкая платежеспособность арендаторов и общая ситуация неопределенности, обусловленная напряженной политической и экономической обстановкой. В таких условиях нет предпосылок для роста цен и спроса», — добавила эксперт.

По прогнозу Ольги Павлиновой, объем предложения продолжит расти, а спрос будет более сдержанным. И это вполне нормально для рынка аренды в этот период года. Естественно, что растущий объем предложения сначала будет сдерживать дальнейший рост ставок, а затем усилит их снижение. Поэтому сейчас актуально рассмотреть более доступные и комфортные варианты временного жилья для тех, кто снимал квартиру на пике спроса и роста цен год назад. «Мы фиксируем рост корпоративной активности, компании стали чаще обращаться за подбором квартир для своего персонала — это тоже положительный тренд для рынка. Полное восстановление объема предложения ожидается к январю-февралю будущего года», — заключила аналитик.