Льготную ипотеку отменяют? Что будет с рынком? - «Аналитика рынка»

Минфин заявил, что программу льготной ипотеки не планируется продлевать после 31 декабря 2022 года. Как ее отмена отразится на рынке: нам ждать снижения цен на новостройки? Спрос перетечет на рынок «вторички»? Чем застройщики будут привлекать покупателей? Циан.Журнал задал эти вопросы экспертам.

В чем суть программы

Льготная программа «Господдержка — 2020» начала действовать, как напоминает название, в 2020 году. Она была призвана поддержать первичный рынок в условиях пандемии коронавируса. После этого программа неоднократно продлялась. Сейчас она действует до 31 декабря 2022 года.

Ипотечная ставка — до 7% годовых. Максимальная сумма кредита по этой программе — 12 млн рублей (для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области), 6 млн рублей — в остальных российских регионах.

При этом льготную ипотеку разрешено комбинировать с рыночными ипотечными программами: часть кредита заемщик получает по льготной ставке, остальную часть — на рыночных условиях или по региональным программам. В таком случае лимит повышается до 30 млн рублей (для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области), до 15 млн рублей — для остальных российских регионов.

Оформить кредит на льготных условиях можно на покупку готового жилья у застройщика или квартиры в строящемся доме; на строительство частного дома (самостоятельное или по договору подряда); на приобретение земельного участка под ИЖС.

В середине ноября Минфин заявил, что не видит необходимости в новых мерах поддержки первичного рынка. По словам заместителя министра финансов Алексея Моисеева, ведомство исходит из того, что программа будет завершена 31 декабря 2022 года.

При этом Совет Федерации рекомендовал правительству продлить программу льготной ипотеки на новостройки после 31 декабря 2022 года.

Окончательного решения по этому вопросу пока нет. Мы спросили экспертов, что они думают об отмене льготной ипотеки и как видят дальнейшее развитие рынка.

Палочка-выручалочка для застройщиков и покупателей?

Несколько последних лет льготная ипотека служила палочкой-выручалочкой как покупателям, которым необходимо было улучшить жилищные условия, так и застройщикам.

«Любые социальные программы кредитования, в частности, такие как льготная ипотека, позволяют формировать спрос, способствуют развитию строительной отрасли и в многоэтажном строительстве, и в малоэтажном», — отмечает Ирина Рудакова, вице-президент Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ).

С помощью льготных программ в 2022 году выдавался примерно каждый третий ипотечный кредит. Из них примерно половина — выдачи по программе «Господдержка — 2020» в ее разных реинкарнациях, уточняет Михаил Кочеров, заместитель директора бизнес-юнита Циан. «Разговоры о нецелесообразности продолжения этой программы в 2023-м из уст Минфина и ЦБ РФ ставят под риск исчезновения 15% всех ипотечных выдач», — считает он.

В общей структуре продаж жилья сегодня с помощью ипотеки покупается 90% квартир комфорт-класса в Москве, при этом около 70% приходится на долю льготной ипотеки — такие данные приводит Рустам Азизов, руководитель управления ипотечного кредитования ГК «А101».

Суперпродажи и рост цен благодаря льготной ипотеке

При этом сильный рост цен на новостройки, который произошел на рынке в последние два–три года, во многом был связан именно с существованием льготной ипотеки, уверен Юрий Кочетков, независимый аналитик рынка недвижимости. По его мнению, при отмене льготных программ давление «денег из будущего» ослабнет, что приведет к общему снижению спроса. Но полностью спрос все равно не исчезнет.

«Льготная ипотека спровоцировала огромный рост цен на рынке новостроек, два года цены прибавляли по 20% в год. А потом еще ипотека от застройщика добавила роста. “Первичка” опередила “вторичку” по стоимости, это создает риски для банков: в случае неплатежеспособности заемщика придется реализовывать объект».

Екатерина Бережнова,

главный аналитик компании «Миэль»

По данным Екатерины Бережновой, на «вторичке» цены падают с весны и просели уже в среднем на 7%. Да и размер торга сейчас аномально большой — около 5%. Прекращение льготной ипотеки охладит рынок, темпы продаж упадут. «Но если вспомнить, что вводилась льготная ипотека как мера поддержки отрасли во время коронавируса, то свою миссию программа выполнила и перевыполнила: застройщики получили два года суперпродаж», — подчеркивает она.

Спрос упадет, стоимость жилья снизится

Отмена льготной ипотеки отрицательно скажется на динамике спроса, если девелоперы перестанут предлагать и другие субсидированные ипотечные программы, в том числе за счет застройщика, считает Федор Ушаков, директор по продажам компании «Мангазея Девелопмент». «Если же такие программы останутся и будет развиваться, это, скорее всего, негативно скажется на финансовых показателях проектов, но сохранит интерес клиентов».

Уже сегодня на рынке недвижимости отмечается снижение спроса, и с отменой льготной ипотеки эта тенденция усилится, уверен Константин Апрелев, президент АН «Савва». По его словам, особенно это коснется рынка новостроек. Снижение спроса приведет к дальнейшей коррекции цен. Уже сейчас в большинстве городов России наблюдается снижение цен от 5 до 12%.

«Весь следующий год до осени цены на вторичном рынке будут снижаться процента на полтора ежемесячно. На первичном рынке ситуация сложнее: застройщики долго держали цены, но и им придется их снижать», — не сомневается эксперт.

«Льготная ипотека стала для рынка существенным драйвером роста и поддержкой в сложный период, — говорит Александр Леушин, основатель и генеральный директор строительного холдинга “Сенатор”. — Отмена этой меры приведет к тому, что ипотечные ставки вырастут, а вместе с ними и размер ипотечного платежа, что приведет к снижению активности среди покупателей».

В свою очередь уменьшение интереса к приобретению первичной недвижимости замедлит вывод новых проектов на рынок, полагает Александр Леушин, а это способно вновь сказаться на росте цен в среднесрочной перспективе.

Покупать или подождать? Какую позицию займет покупатель?

Льготную ипотеку нужно отменять, убеждена Камила Фазлыева, руководитель «Ипотечного бюро Камилы Фазлыевой» и проекта «ЭлектроннаяСделка.РФ». По ее мнению, спрос и без того будет снижаться, и ипотека роли играть уже не будет.

«В ситуации неопределенности и боязни за будущее на первый план выходят человеческие страхи: могу ли выплачивать ипотеку? Тем, кто думал, что возьмет ипотеку и пойдет служить, ипотеку банки не дают. Потенциальные заемщики любо мобилизованы, либо не уверены, что через год-два смогут выплачивать ипотеку», — комментирует она.

Спрос переходит на вторичный рынок — несмотря на то, что там нет льготной ипотеки. Какие бы страховки на новостройки не обещали, нет гарантии, что девелоперы доведут проект до сдачи в эксплуатацию. «Покупатели понимают, что даже государство не спасет тех, кто рискнет вложиться в новостройку, тем более, новостройки дороже “вторички”, — делится своими выводами Камила Фазлыева. — Люди рассуждают логично: “Новостройка — это то, чего нет. Лучше я куплю квартиру на вторичном рынке, зато сразу смогу въехать и жить”».

ЛИЧНЫЙ ОПЫТ

Ирина Тоцкая, 26 лет:

«Мы с мужем планировали покупать квартиру в новостройке в следующем году, пока копим на первоначальный взнос. Узнав новость о том, что льготную ипотеку могут отменить, сначала, конечно, расстроились. Потом подумали, что, может быть, это к лучшему: риски же всегда есть — вдруг застройщик не достроит дом, да и времена сейчас нестабильные. В общем, продолжаем копить деньги, снимать жилье и будем рассматривать вторичный рынок».

Как рассказывает Константин Апрелев, существует две категории покупателей. К первой относятся те, которые что-то продают (свою старую квартиру, например) и улучшают условия жизни. Это примерно 70% покупателей. Для этой категории ипотека сохраняет свои преимущества. А вот для тех, кто покупает жилье с нуля, не имея для продажи ничего «ненужного», что можно было бы продать, ситуация будет менее привлекательной — таким людям выгоднее будет снимать жилье.

За чей счет?

С отменой льготной ипотеки часть граждан, планировавших покупать жилье, отложит свое решение до лучших времен. «В таком исходе дела меньше всего заинтересованы застройщики, поэтому вся надежда только на них, — поясняет Михаил Кочеров. — Мы уже видели в 2022 году такие новшества, как субсидированная ипотека от застройщиков под 0,01%. Представляется вполне вероятной реализация льготной ипотеки не за счет государства, а за счет маржи застройщиков. Иначе придется принять неизбежность коррекции цен».

Одним из таких решений, по мнению Рустама Азизова, могут стать расширенные программы траншевой ипотеки, при которых до ввода дома в эксплуатацию покупатель получает часть ипотечного кредита, а первоначальный взнос выплачивается за месяц до сдачи объекта в эксплуатацию.

«Если субсидированные программы от застройщиков также будут отменены, вероятнее всего, застройщики будут активно внедрять программы рассрочек при покупке квартир. При этом скидки на квартиры вряд ли будут такими существенными», — предполагает Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development.

Юрий Кочетков прогнозирует, что застройщикам все же придется сбалансировать уровень цен до того уровня, который будет соответствовать спросу, — иначе говоря, снижать цены. В результате мы получим нормальный сбалансированный рынок, отмечает эксперт.

Бег по кругу, или государство застройщикам поможет?

Застройщики сохраняют оптимизм и по-прежнему рассчитывают на помощь государства.

«В ближайшем будущем государство разработает новые инструменты поддержки, поскольку рост строительства жилья способствует развитию экономики страны», — уверен Александр Леушин.

Ирина Рудакова также надеется, что программу льготного кредитования продлят, и решение об этом будет принято в конце декабря 2022 года.

Государственная поддержка ипотечного кредитования в том или ином виде сохранится, соглашается Юлия Судакова, руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «Гранель».

«Принятая недавно “Стратегия развития строительной отрасли и ЖКХ до 2030 года” предусматривает повышение доступности жилья, а этого крайне сложно достичь без государственной помощи. Мы надеемся, что в случае отмены льготной ипотеки будут приняты другие комплексные меры, которые позволят сохранить и повысить доступность жилья, что является стратегической задачей для государства».

Юлия Судакова,

руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «Гранель»

На то, что ипотека с господдержкой будет скорректирована в отношении действующих условий, рассчитывает и Сергей Зайцев, директор департамента продаж федеральной компании «Этажи». По его оценкам, резкая отмена льготной ипотеки без адаптивного периода может привести к существенному снижению спроса на уровне 15–20% в следующем году. А это повлечет за собой сокращение планов по строительству жилья. «Такое развитие событий невыгодно никому: ни государству, ни девелоперам, банкам, ни конечному покупателю квартир», — подчеркивает он.

Юрий Кочетков обращает внимание: если снова потребуется простимулировать рынок новостроек, скорее всего, программы льготной ипотеки вернутся. Но это подстегнет и спрос, и рост цен. А ведь это тот урок, который мы получили и который надо бы уже усвоить: льготная ипотека не является панацеей.