Эксперты рассказали об изменении ситуации на рынке нежилой недвижимости - «Аналитика рынка»

Когда речь заходит о кризисе в сфере недвижимости, обычно люди думают о жилье, однако есть и другие большие ниши – это офисная, торговая и складская недвижимость. События 2022 года изменили ситуацию на этом рынке: спрос на аренду просторных дорогих офисов резко снизился, а вот складские площади, наоборот, приобретают популярность – продавцы снова начали делать большие запасы продуктов. Какие перспективы у рынка в 2023 году, «МК» расспросил специалистов.

О том, что классический формат работы в офисе уходит в прошлое, стало понятно ещё во время пандемии. Последние события лишь укрепили эту тенденцию – в связи с тем, то российский рынок покинули многие зарубежные компании и арендаторы, ситуация резко изменилась. По словам Екатерины Беловой, специалиста одной из крупных компаний в сфере недвижимости, в 2022 году зафиксировано снижение спроса на офисные помещения на 40%, и пока что нет никаких предпосылок к тому, что ситуация выровняется.

– Самое главное – изменился запрос. Сегодня востребованы небольшие помещения. Самый популярный запрос сегодня – офис на 50 человек площадью 500-700 кв.м, причем не в самом дорогом районе. Очень много локализовавшихся иностранных компаний, которые приняли решение усушить свои штаты в 3-4 раза. Если в «прошлой жизни» такой бизнес арендовал 2000 метров, то в марте 2023 года – 600 метров. Очень редко мы слышим запрос на помещения по 3-5 тысяч кв.м, ну а огромные площади, от 10 тыс. кв.м и больше, запрашивают только государственные и квазигосударственные монополии, – объяснила эксперт.

Также она отметила, что новый тренд – это краткосрочность всех новых сделок: либо 3 года с правом сторон на досрочное расторжение, либо на 1-2 года. Доля иностранных арендаторов в дорогих офисах в Москве была значительной, и сейчас очень заметен их отток.

При этом другой яркий тренд – увеличение спроса на офисные помещения на покупку, а не в аренду. Те предприниматели, которые могут себе это позволить, предпочитают купить собственное, а не арендовать. Сейчас до 70% недвижимости строят на продажу, хотя в 2021 году таковой было только 15%. Эксперт отметила, что невеселая ситуация сейчас в сервисных офисах – это как коворкинги, только для большой компании сразу – многие из них возвращают арендодателям. Основными потребителями в этом сегменте были сервисы электронной коммерции, но прогнозы по росту прибыли этих компаний не сбылись.

Тем временем хорошие перспективы показывает другой сегмент рынка – складская недвижимость. Как рассказал эксперт Евгений Бумагин, важнейшую роль здесь играет нестабильность новых цепочек поставок.

– Мы только привыкаем жить в новых реалиях, мы знаем, что самые простые товары теперь приходится везти окружными путями, доставка может занять несколько месяцев. Государство активно развивает идею параллельного импорта, но есть проблемы. Значит, продавцам нужно иметь больше запасов товаров, чтобы их реализовать. Для этого оказываются востребованы склады, - объяснил эксперт.

По его словам, в 2023 году около 50 тыс.кв. м складской недвижимости освободятся из-под арендаторов, и ещё 1,6 млн кв. м строятся и готовятся к вводу. Если спрос будет на уровне 2022 года, то этот сегмент рынка недвижимости можно будет назвать преуспевающим: спрос в первом квартале был устойчивым, и средняя ставка по рынку сейчас растет.

Что же касается привычных многим москвичам торговых центров, то здесь, по мнению экспертов, не стоит ждать каких-то принципиальных изменений. Конечно, после массового оттока западных брендов ситуация была неоднозначная, ТЦ простаивали, но сейчас все выравнивается. Турецкие и китайские бренды выкупают освободившиеся помещения, но большинство брендов, привычных покупателю остаются, просто меняют хозяев – это показывают массовые переименования торговых марок. В 2023 году должно быть введено 15 новых ТЦ, это 292 тысяч кв.м, причем значительная доля среди них – районные ТЦ на месте старых кинотеатров. По словам экспертов, угодить потребителю сегодня особенно важно – современные москвичи не любят далеко ездить за покупками, а вот вернуться к шопингу они скоро будет готовы: если в 2022 году люди перешли в режим экономии, то сегодня можно ожидать всплеск интереса к покупкам. Потребительское поведение весной 2023 года эксперты оценивают очень позитивно.