Стало горячо: грозит ли обвал перегретому рынку жилья - «Аналитика рынка»

Ситуация на рынке недвижимости в стране в первые месяцы 2023 года далека от оптимизма — в особенности в столичном регионе. Спад в активности был зафиксирован как в первичном, так и вторичном секторе, где были показаны худшие за многие годы показатели. Слабость рынка, где уже несколько месяцев цены снижаются, может свидетельствовать о перспективах дальнейшего обвала. В том, не грозит ли столичному рынку жилья полноценный кризис, в каких еще регионах может быть спад и что будет в ближайшее время с ценами, разбирались «Известия».

Отскок и обвал

В 2020–2022 годы российский рынок недвижимости пережил бум, которого не наблюдалось на протяжении доброго десятка лет. Москвы это коснулось в наибольшей степени. За менее чем два года средняя стоимость квадратного метра подскочила со 185 до 270 тыс. рублей или почти в полтора раза. Всё это произошло на фоне спада и лишь частичного восстановления экономики.

С тех пор на рынке наметилось вялотекущее снижение. Средняя стоимость жилой недвижимости за вычетом Новой Москвы опустилась за последние восемь месяцев до 252 тыс. рублей за метр, или примерно на 5%. Даже сохранение и продление льготных программ ипотеки, которые критиковались со стороны монетарных властей, принципиально не изменило ситуацию.

По итогам февраля вышел ряд данных, которые никак не могли прибавить оптимизма. К примеру, договоров долевого участия в феврале было зарегистрировано на 48% меньше, чем в том же месяце предыдущего года. Для сравнения, в январе падение составляло 15%. Справедливости ради, настолько мощный обвал был во многом вызван эффектом высокой базы, поскольку в феврале 2022 года на фоне паники на рынках инвестиции в недвижимость резко выросли.

Немногим лучшая ситуация сложилась и на вторичном рынке. Число зарегистрированных сделок по сравнению с февралем 2022 года упало на 20% до 10 690, тогда как в январе спад составлял несколько меньше — 17,5%. Сопутствующие характеристики, вроде длительности присутствия объектов на рынке без продажи (7,5 месяца) также остались весьма неблагоприятными. Отметим, что рынки первичного и вторичного жилья взаимосвязаны, так как продажа вторички помогает покупать новое или погашать ипотеку по нему.

Почему всё так

Главной проблемой на сегодняшний день является огромное количество вводимого или готовящегося к вводу жилья, тогда как спрос по целому ряду причин буксует или даже снижается. Между тем, рост цен в 2020–2022 годах не подкреплялся увеличением доходов, как это было в 2000-е годы. В результате оформилось явление, которое можно было бы охарактеризовать как «ценовой пузырь». Судя по поступающим данным, говорить об охлаждении перегретого рынка пока рано. На продажу выставлено на 40–50% квартир больше, чем годом ранее, притом что спрос на жилье сейчас меньше, чем в первом квартале 2023 года.

Надо сказать, что Москва — не единственный регион, который испытывает такие трудности. Характерна ситуация в Татарстане, где цены на жилье взлетели с некоторым лагом в столице, но, пожалуй, еще более впечатляющим образом. В Казани квадратный метр в начале 2023 года подорожал на 56% по сравнению с аналогичным периодом. Одновременно число проданных квартир рухнуло на 35%. При этом из строящихся квартир (20 тыс.) не было реализовано 14 тыс., а на ближайшее время запланировано строительство около 37 тыс. объектов. Запаса вводимого жилья хватит при текущих темпах продажи на 11 лет, что является исключительно высоким показателем.

В 2020–2022 годах рынок резко поднялся не в последнюю очередь благодаря ипотеке — как стандартной, так и разнообразным льготным программам. Но вполне возможно, что этот резерв исчерпан и ипотечный рынок будет корректироваться. Так, директор департамента финансовой стабильности ЦБ Елизавета Данилова в феврале писала: «В ипотеке доля заемщиков с высокой долговой нагрузкой (ПДН 80+, т.е. платежи превышают 80% дохода заемщика) уже 44%. Это больше, чем в потребительском кредитовании (около 35%), и, конечно, говорит о рисках. Доля кредитов с небольшим первоначальным взносом (до 20%) впервые превысила половину от всех ипотечных выдач: за IV квартал 2022 года она составила 53% против 37% годом ранее. При этом на первичном рынке ипотеки доля таких кредитов достигла 69%».

Перегрет, но спада нет

Хотя опрошенные «Известиями» аналитики в целом согласны с тем, что рынок перегрет, перспектив краха или значительного обвала цен они всё же не видят.

— В Москве в феврале 2023 года число сделок на вторичном рынке составило 10,69 тыс. (рост на 39% по отношению к январю). Если сравнивать со средними месячными темпами продаж, которые фиксировались после 24 февраля (2022 года. — Ред.), то здесь тоже нет спада — в среднем в апреле 2022 – январе 2023 заключалось 9,93 тыс. сделок, — отметил руководитель «Циан. Аналитики» Алексей Попов.

— В новостройках, действительно, зафиксирована нестандартная динамика: в феврале объемы продаж были ниже январских, но на более длинных отрезках (3- или 6-месячных средних) явного спада тоже нет. Кроме того, банки рапортуют о хорошей статистике по ипотечным заявкам в феврале и марте, прекратилось снижение номинальных цен предложения на вторичном рынке, стабилизировался срок экспозиции квартир — то есть косвенные индикаторы не свидетельствуют о том, что мы находимся в начале масштабных кризисных явлений, — добавил собеседник «Известий».

По словам аналитика ФГ «Финам» Натальи Пырьевой, первичный рынок недвижимости Москвы, действительно, достаточно серьезно перегрет. Цены выросли гораздо сильнее инфляции, тогда как доходы населения не показывают рост.

— Но по нашим оценкам, крупный спад цен столичной недвижимости маловероятен, поскольку, несмотря на слабый спрос и повышение ипотечных ставок, покупатель на рынке остается. Кроме того, себестоимость строительства продолжает повышаться, хотя и не такими значительными темпами, как ранее, за счет чего застройщики не смогут предоставлять крупные скидки, — отметила она.

— Период хайпового спроса в недвижимости временно прошел, и сейчас динамика роста объема предложения выше, а значит, и конкуренция между продавцами, — считает директор департамента продаж федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев. — Сейчас хорошо себя чувствуют собственники ликвидных квартир. Цена на них продолжит расти, пусть и меньшими темпами, чем последние несколько лет. А вот собственники низколиквидных квартир в непопулярных локациях, с невостребованными планировками, большим количеством комнат, если и не будут снижать цены, то станут более лояльны к предоставлению скидок.

Представитель «Этажей» также отметил, что среди факторов, повлиявших на состояние дел на столичном рынке, не последним стал взлет популярности индивидуального жилищного строительства. Теперь на него распространились многочисленные программы поддержки. К примеру, можно завершить постройку дома своими силами, взяв на это ипотечный кредит, чего нельзя было вообразить еще несколько лет назад.

По словам Натальи Пырьевой, значимость строительного сектора для экономики во многом обуславливает то, что серьезного обвала там не должно произойти.

— В этой сфере работают 7 млн человек, она способствует развитию множества смежных отраслей (металлургия, стройматериалы, мебель и т. д.). Таким образом, строительная отрасль является сильным мультипликатором и стимулирует развитие широкого спектра производств, то есть каждый вложенный в жилищное строительство рубль в России дает дополнительных налоговых поступлений на 75 копеек. В связи с этим государство заинтересовано в дальнейшей поддержке отрасли. Поэтому ситуация будет оставаться под контролем, и серьезных потрясений мы не ожидаем, — резюмировала она.