Новости рынка недвижимости » Аналитика рынка недвижимости » За 20 лет жилье подорожало в 10 раз, но накопить на него удастся быстрее - «Аналитика рынка»
За 20 лет жилье подорожало в 10 раз, но накопить на него удастся быстрее - «Аналитика рынка»
Источник: ЦИАН В этом году Циан исполняется 20 лет. Этот временной отрезок вместил в себя практически всю современную историю рынка жилой недвижимости в России. Эксперты Циан.Аналитики изучили, как с начала 2000-х изменились цены и доступность жилья для россиян. КОРОТКО О ГЛАВНОМ — За два

Источник: ЦИАН
За 20 лет жилье подорожало в 10 раз, но накопить на него удастся быстрее - «Аналитика рынка»

В этом году Циан исполняется 20 лет. Этот временной отрезок вместил в себя практически всю современную историю рынка жилой недвижимости в России. Эксперты Циан.Аналитики изучили, как с начала 2000-х изменились цены и доступность жилья для россиян.

КОРОТКО О ГЛАВНОМ

— За два десятилетия средние цены на новостройки выросли с 8,7 до 86,1 тыс. рублей за 1 кв. м, на «вторичку» — с 6,6 тыс. рублей до 69,3 тыс. рублей.

— С поправкой на инфляцию средняя стоимость 1 кв. м в РФ в 2020 году была на четверть выше, чем в 2000-м. Максимальный рост цен отмечен в Магаданской области (в 5,3 раза), Ингушетии (в 3,3 раза) и Ставропольском крае (в 2,4 раза).

— Топ-10 регионов — лидеров по уровню цен на вторичном рынке за 20 лет значительно изменился: в него вошли некоторые дальневосточные регионы и Ленинградская область. Только четыре субъекта присутствовало в рейтинге и 20 лет назад, и сейчас — это Москва, Санкт-Петербург, Московская область и Приморский край.

— До недавнего времени разброс в стоимости «квадрата» между регионами был значительно меньше, чем 20 лет назад, но за счет роста цен в 2020-м практически вышел на уровень 2000 года.

— Жилье стало более доступным: за 20 лет срок накопления на типовую квартиру сократился в 2,3 раза (с 13,5 до 6 лет). Кроме того, два десятилетия назад не было ипотеки в современном понимании этого термина.

— Лидеры по доступности жилья за этот период практически не изменились. Быстрее всего накопят на квартиру жители Магаданской, Тюменской и Мурманской областей, дольше всего придется копить жителям Приморского края, Москвы и Татарстана.

— Как и в начале 2000-х, по итогам 2020 года цена 1 кв. м на «первичке» в целом по стране выше, чем на вторичном рынке. Сейчас новостройки дороже «вторички» в двух из трех регионов.

Важно

Для всех расчетов использовались номинальные цены в рублевом выражении (по данным Росстата за 2000–2020 годы). Они несколько отличаются от рыночных цен — как правило, в меньшую сторону — из-за особенностей методики. Росстат использует практику выборочных обследований, а не сплошной анализ данных по всем объявлениям, сделкам и т. д.

В 2000-е разброс между ценами Росстата и рыночными ценами был больше (до 20–25 п. п.), сейчас он почти исчез.

Для пересчета в цены 2000 года использован индекс цен Росстата по стоимости 1 кв. м на вторичном рынке. Данные по ценам в отдельных городах в 2000-е — из архива публикаций в ведущих деловых СМИ.

«Квадрат» на вторичном рынке подорожал на четверть

Номинальная средняя стоимость 1 кв. м выросла с 6,6 тыс. рублей в 2000 году до 63,4 тыс. рублей в 2020-м. С поправкой на инфляцию* цены увеличились не в 10 раз, а только на четверть. В столичных регионах стоимость росла быстрее, чем в среднем по стране: в Ленинградской области — в 2,2 раза, в Санкт-Петербурге — на 75%, в Москве — на 68%, в Московской области — на 28%.

*Стоимость квадратного метра за каждый год приведена к уровню цен 2000 года.

В нескольких группах регионов цены за 20 лет выросли сильнее. Во-первых, это дальневосточные регионы (Магаданская область, Бурятия, Камчатский край, Приморский край) с высокой стоимостью жизни. Во-вторых, курортные регионы (Ставропольский край, Калининградская область). В-третьих, регионы с небольшим объемом предложения на вторичном рынке (Ингушетия, Карелия), а также Ленинградская область. Цены здесь увеличились в два раза и более. Максимальный рост — в Магаданской области (в 5 раз), а среди регионов с большим объемом предложения — в Ставропольском крае (в 2,5 раза).

В семи регионах цена 1 кв. м в 2020 году (в ценах 2000-го) сейчас ниже, чем в начале этого века. Это Иркутская область, Красноярский край, Томская, Брянская, Саратовская, Челябинская и Мурманская области.

Минимально (рост — не более 5%) цены изменились еще в 10 регионах: в Дагестане, Ивановской, Новгородской, Владимирской области, Башкирии, Орловской и Тамбовской областях, Калмыкии, ХМАО, Нижегородской области.

Изменения в десятке регионов — лидеров по ценам на «вторичке»

Топ регионов — лидеров по уровню цен на вторичном рынке за 20 лет изменился. Только четыре субъекта присутствуют в обоих рейтингах: Москва (абсолютный лидер на протяжении всех 20 лет), Санкт-Петербург (в начале 2000-х в отдельные годы уступал ХМАО и Сахалинской области), Приморский край и Московская область.

Сахалинская область, занимающая в настоящее время третье место по стоимости квадратного метра, в 2000 году была лишь на 18-м месте. Но уже за пару лет благодаря росту уровня цен и доходов части жителей в регионе из-за разработки нефтяных и газовых месторождений поднялась на первые позиции в рейтинге, а в отдельные годы даже опережала Санкт-Петербург.

Еще три дальневосточных региона, попавшие в топ-10, — Хабаровский край, Камчатский край и Амурская область. Динамика цен в них соответствует общероссийской, но за счет высокой стоимости жизни на Дальнем Востоке цены здесь выше.

Ленинградская область в начале 2000-х была лишь во второй половине рейтинга и на протяжении 20 лет постепенно поднималась все выше вместе с развитием жилищного строительства в агломерации Санкт-Петербурга — до 2010-х годов петербургским застройщикам хватало границ города. Татарстан уже в 2000 году занимал довольно высокую позицию. ХМАО, Краснодарский край и Башкортостан, которые были в десятке лидеров в 2000 году, в 2020-м в него не вошли, но по-прежнему занимают в рейтинге высокие места. То же касается Калининградской области и Пермского края.

Таким образом, в настоящее время среди самых дорогих регионов по уровню цен на вторичном рынке оказалось больше дальневосточных субъектов за счет высокой стоимости жизни, а также добавилась Ленинградская область благодаря развитию жилищного строительства вокруг Санкт-Петербурга.

Соотношение цен на жилье в разных регионах в 2020 году близко к уровню 2000-го

Аналитики Циан подсчитали, как изменилось соотношение цен* между регионами за 20 лет.

* Для каждого года были получены значения средней стоимости 1 кв. м в 10% самых дорогих и самых дешевых регионах.

В 2000 году ценовой разрыв между регионами составлял 3,5 раза. В 2001-м он немного увеличился (до 3,7 раза), после чего стал сокращаться, достигнув 2,7 раза в 2005 году.

На фоне увеличения популярности ипотечного кредитования после 2005 года разброс стоимости вновь увеличился до рекордных 3,9 раза в 2006 году (в регионах с наибольшей стоимостью квадратного метра — Москве и Санкт-Петербурге — ипотека была более распространена, спрос рос сильнее и разгонял цены).

После кризиса 2008-го соотношение вновь стало выравниваться, достигнув минимума в 2013–2014 годах — тогда разрыв между стоимостью 1 кв. м в 10% самых дорогих и самых дешевых регионов составлял всего 2,5 раза. В последующие годы он колебался на уровне 2,6–2,7 раза, после чего в 2020-м увеличился до 3,2 раза за счет стремительного роста цен на фоне действия льготной ипотеки.

Таким образом, до недавнего времени разброс в стоимости квадратного метра был значительно меньше, чем в начале 2000-х, но за счет опережающего увеличения стоимости в дорогих регионах в 2020 году практически вышел на уровень 2000-го.

Срок накопления на квартиру за два десятилетия сократился в 2,4 раза

Аналитики Циан посчитали, как изменилась доступность жилья на вторичном рынке за 20 лет. В 2000 году цена «квадрата» в среднем по России составляла 6,59 тыс. рублей, средняя заработная плата — 2,22 тыс. рублей. Для того чтобы накопить на стандартную квартиру площадью 55 кв. м, требовались 163 такие зарплаты, или 13 лет и 7 месяцев, — при условии, что вся сумма идет на сбережения для покупки квартиры.

В 2001 году нужно было уже 12 лет и 10 месяцев, в 2002 году — 12 лет и 2 месяца, в 2003-м — 11 лет и 7 месяцев. То есть размер заработной платы рос быстрее, чем стоимость 1 кв. м.

Правда, необходимо уточнить: за 20 лет средняя зарплата из статистических данных не только выросла, но и стала правдоподобнее отражать реальность за счет сокращения доли серых доходов в конвертах.

В 2004–2005 годах для того, чтобы накопить на жилье, также понадобилось бы около 12 лет.

После того как более широкое распространение получила ипотека, которая привела к стремительному развитию рынка и росту стоимости «квадрата», срок сбережения средств на жилье увеличился в 2006-м до 15 лет и 9 месяцев, а в 2007 году — до 15 лет и 11 месяцев (это самое большое значение за 20 лет).

В 2008–2009 годах на фоне мирового финансового кризиса цены на вторичном рынке снизились на 11%, в то время как уровень заработной платы просел только на 4,5%. В результате доступность жилья возросла: в 2009-м индекс составлял 13 лет. В последующие годы срок накопления сокращался в среднем на полгода, достигнув в 2019-м 5 лет и 7 месяцев (минимальное значение за 20 лет).

В прошлом году срок накопления вновь возрос из-за быстрого увеличения цен до 5 лет и 8 месяцев в 2020 году, а затем — до 5 лет и 11 месяцев в I половине 2021-го. Таким образом, за 20 лет срок накопления на квартиру сократился более чем в два раза, жилье стало доступнее.

Лидеры по доступности жилья почти не изменились

В начале 2000-х годов дольше всего пришлось бы копить на квартиру жителям Дагестана (26 лет и 8 месяцев) — цены на жилье здесь были не очень высокие (ниже среднероссийских), но и заработная плата была на низком уровне.

Высокий срок накопления был также в Москве (21 год и 9 месяцев) и в Башкортостане (20 лет и 4 месяца), которые лидировали по стоимости «квадрата». Самым доступным жилье было для жителей регионов с высоким уровнем зарплат: в Магаданской области (накопить можно было за 1 год и 7 месяцев), Камчатском крае (3 года и 5 месяцев) и Тюменской области (3 года и 6 месяцев).

К 2006 году все более популярным становится ипотечное кредитование — столица выходит на первое место по длительности накопления на квартиру (25 лет и 8 месяцев), за ней следуют Башкортостан (25 лет и 4 месяца) и Нижегородская область (20 лет и 6 месяцев). Лидерами по доступности жилья остаются Магаданская область (3 года и 4 месяца) и Камчатский край (5 лет и 5 месяцев), также к ним добавляется Ингушетия (7 лет и 5 месяцев) с минимальным уровнем цен на «вторичке» среди всех регионов.

Во время кризиса 2008–2009 годов Москва по-прежнему занимала лидирующую позицию по срокам накопления (21 год и 8 месяцев), далее следовали Дагестан (18 лет и 5 месяцев) с минимальным показателем заработной платы среди всех регионов и Краснодарский край (16 лет и 5 месяцев), где с 2007 года резко подскочили цены на жилье.

Самое доступное жилье оставалось в Магаданской области (4 года и 1 месяц) и Камчатском крае (5 лет и 3 месяца), а также в Мурманской области (4 лет и 9 месяцев).

Начиная с 2018 года Москва перестает быть регионом с самым недоступным жильем (копить нужно было 9 лет и 4 месяца) — ее опережает Приморский край (9 лет и 5 месяцев). Далее следует Нижегородская область (8 лет и 6 месяцев). Лидеры по доступности — Магаданская область (2 года и 5 месяцев), Тюменская область и ХМАО (по 3 года и 7 месяцев).

Сейчас лидерами по доступности являются Магаданская область (2 года и 4 месяца), Тюменская и Мурманская области (по 3 года и 6 месяцев). Низкий срок накопления также в ХМАО, Якутии и Камчатском крае (не более 4 лет). Аутсайдеры по доступности — Приморский край (9 лет и 2 месяца), Москва и Татарстан (по 8 лет и 7 месяцев). Также долго придется копить жителям Санкт-Петербурга, Нижегородской области, Дагестана (более 7 лет).

Получается, что списки самых доступных и недоступных субъектов РФ за 20 лет практически не изменились. Среди аутсайдеров — регионы с высокими ценами на вторичном рынке, а также Дагестан с низким уровнем оплаты труда. Среди лидеров — северные регионы с высокими зарплатами.

За 20 лет срок накопления сильнее всего снизился в Дагестане и Саратовской области (более чем в три раза) за счет того, что размер заработной платы здесь рос более быстрыми темпами, чем цены на жилье. В четырех регионах (Магаданская область, Камчатский край, Бурятия и Забайкальский край) доступность, наоборот, немного снизилась за счет опережающего роста стоимости жилья.

«Первичка» снова дороже

В 2000 году цена 1 кв. м на вторичном рынке в среднем по России была примерно на четверть меньше, чем на первичном: 6,6 против 8,7 тыс. рублей. Тогда первичный рынок был еще плохо развит, объем предложения на нем был минимален. До 2006-го ценовой разрыв между «первичкой» и «вторичкой» сохранялся, но сократился меньше: новостройки были дороже на 10–15%.

В 2006–2007 годах на фоне развития ипотечного кредитования соотношение цен выровнялось. Доля первичного рынка в общем объеме ипотечных кредитов тогда составляла не более 10% (против четверти сегодня). Поэтому на вторичный рынок программа оказала большее влияние: стоимость «квадрата» выросла сильнее.

Опережающий рост продолжился и в 2008 году до начала кризиса, после чего цены рухнули. В последующие годы восстановительного роста (с 2012 по 2014 год) стоимость «квадрата» на вторичном рынке оставалась выше, чем на «первичке», в среднем на 13%.

Во время кризиса 2015 года цены на жилье вновь просели, и разрыв между двумя рынками начал сокращаться: в 2015-м новостройки были еще на 9% дешевле, а в 2017 году — уже на 8% дороже.

И в кризис 2008–2009 годов, и в кризис 2014–2015-х вторичный рынок пострадал сильнее, чем первичный. Но в первом случае цены на «вторичке» оставались выше за счет большего распространения там ипотечного кредитования, а значит, и повышенного спроса.

После кризиса 2014–2015 годов цены на новостройки увеличивались более быстрыми темпами: на это повлияло и широкое распространение ипотечного кредитования (в том числе с льготными программами), и введение эскроу-счетов в 2019 году, и изменение структуры предложения (появлялись новые дорогие предложения высокого класса).

Ажиотажный спрос на фоне действия льготной ипотеки в 2020 году привел к стремительному росту цен на первичном рынке недвижимости. «Вторичка» дорожала вслед за новостройками, но более сдержанными темпами. В результате по итогам года в ⅔ регионов цены на первичном рынке сейчас выше, чем на вторичном.

Максимальные различия в Якутии (новостройки в 1,5 раза дороже), Иркутской области (в 1,4 раза) и Белгородской области (в 1,3 раза). «Вторичка» существенно дороже в Дагестане (в 1,6 раза), Кабардино-Балкарии (в 1,4 раза) и Забайкальском крае (в 1,2 раза).

Курсы валют и законы: что влияло на динамику цен в XXI веке

В начале 2000-х годов рынок недвижимости восстанавливался после кризиса 1998–1999-го. Кризис сильно сказался на ценах: в 1999 году падение стоимости «квадрата» в долларовом выражении (в те годы доллар был основной валютой на рынке недвижимости) в крупнейших городах России составляло до 30–40%. В Москве цены упали на 26%, в Санкт-Петербурге — на 35%, в Нижнем Новгороде — на 41%, в Екатеринбурге — на 34%.

В 2000 году стоимость «квадрата» в Москве составляла $720, в Санкт-Петербурге — $370, в других крупных городах — ~$150–300.

Период с 2000 по 2007 год можно считать золотым для российской недвижимости: вместе с началом общего подъема экономики начал восстанавливаться и рынок — увеличивались покупательский спрос и цены в долларовом выражении. Так, к концу 2001 года средняя стоимость «квадрата» в Москве достигла $930, в Санкт-Петербурге — $500.

Началось бурное развитие первичного рынка: устойчивый рост спроса и цен подстегнули жилищное строительство (в 1998 году в стране было введено 30,7 млн кв. м жилья, в 2002-м — 33,8 млн кв. м, а в 2005 году — уже 43,6 млн кв. м).

Рынок перешел на качественно новый уровень: началось развитие законодательной базы, вырос уровень конкуренции, объем предложения увеличился и стал более разнообразным (от массовой панельной застройки до индивидуальных проектов).

Рост спроса, и, как следствие, увеличение цен и на «первичку», и на «вторичку» продолжалось в 2002–2004 годах. В 2002-м стоимость 1 кв. м в Москве превысила психологически важный рубеж $1 тыс. В итоге цены выросли настолько, что часть покупателей уже не могла позволить себе покупку: в 2005 году средняя цена «квадрата» в столице равнялась $2,04 тыс., в Санкт-Петербурге — $1,18 тыс., в Екатеринбурге — $1,06 тыс., в Новосибирске — $1,01 тыс., в Уфе — $1 тыс., в Тюмени — $860, в Нижнем Новгороде — $720.

Развитие ипотеки и обманутые дольщики

Снижение платежеспособного спроса на жилье подстегнуло развитие механизмов ипотечного кредитования. Ипотека в современном ее понимании появилась в 2005 году — после принятия нового Жилищного кодекса, ведь до этого действовал документ с аналогичным названием, выпущенный в начале 1980-х. Средневзвешенная ставка в валюте на конец года составляла 11,8%, в рублях — 14,9%.

Ипотечное кредитование привело к повышению спроса на первичном рынке, а также к последующему росту цен. В 2006 году цены в долларовом выражении были в два раза выше, чем в 2005-м ($4,19 тыс. в Москве и $2,39 тыс. — в Санкт-Петербурге).

В том же году вступил в силу Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…». Его главной задачей было четко регламентировать долевое строительство и защитить граждан-инвесторов. С середины 1990-х застройщики освоили продажу жилья на стадии котлована, то есть строили жилье фактически за счет покупателей. При этом права последних не были защищены — долгое время договоры между покупателями и компаниями не регистрировались в органах власти.

Из-за того что многие объекты так и не были реализованы, ситуация с обманутыми дольщиками к 2005 году оказалась критической. Власти рассчитывали, что закон снизит риски дольщиков, но в первое время его действие никак не сказалось на рынке.

Закон существенно усложнил застройщикам привлечение денег, в результате чего компании начали продавать квартиры в обход закона (через векселя, предварительные договоры на право заключения договора купли-продажи и т. д.). Лишь с поправками, внесенными в последующие годы, проблема была частично решена.

Уменьшение рисков в долевом строительстве, развитие ипотечного кредитования и благоприятная общеэкономическая ситуация обеспечили рынку недвижимости развитие в 2005–2007 годах. Всё это время цены на квартиры повышались, росли объемы ввода нового жилья, увеличивалось количество сделок.

С 2007 года рынок недвижимости начал переходить на номинирование цен в рублях. В валюте рассчитывались цены только в элитном жилье в Москве и Санкт-Петербурге (эта практика окончательно исчезла лишь после девальвации рубля в 2014–2015 годах). К этому времени стоимость «квадрата» в среднем по России составляла 47,5 тыс. рублей на первичном рынке и 47,2 тыс. рублей — на вторичном. В Москве — 113,5 и 127,9 тыс. рублей соответственно, в Санкт-Петербурге — 80,3 и 59 тыс. рублей.

Цены достигли максимума накануне кризиса 2008 года, после чего рухнули на 30–35% в долларах, на 10–15% в рублях: в середине 2009-го спад был сильнее, но позже цены вновь начали подрастать. Вслед за сократившимся спросом банки, неуверенные в стабильности финансового положения потенциальных заемщиков, ужесточили условия ипотеки. В результате покупатели предпочли выжидать дальнейшего падения цен, сведя к минимуму и без того невысокий спрос.

В 2008 году стоимость 1 кв. м «первички» в среднем по стране была равна 52,5 тыс. рублей, а в 2009-м — 47,7 тыс. рублей. «Вторичка» в среднем стоила 56,5 и 52,9 тыс. рублей за 1 кв. м соответственно.

В Москве цены просели лишь к 2011 году («первичка» — 129,5 тыс. рублей за «квадрат» против 144,3 тыс. рублей в 2010-м, «вторичка» — 163,2 против 170,1 тыс. рублей), в Санкт-Петербурге — к 2010-му («первичка» — 78,2 против 90,2 тыс. рублей в 2009 году, «вторичка» — 80,1 против 84,2 тыс. рублей).

Особенностью кризиса 2008–2009 годов было относительно быстрое восстановление по сравнению с кризисом 1998-го. Цены, объем сделок и темпы строительства начали расти уже в конце 2011 года (тогда «квадрат» в новостройках стоил 43,7 тыс. рублей, на вторичном рынке — 48,2 тыс. рублей).

В 2012-м квадратный метр был дороже примерно на 10%, чем в 2011 году (с поправкой на инфляцию — примерно на 4%) и достиг показателей 48,2 тыс. на «первичке» и 56,4 тыс. рублей — на «вторичке».

В 2013–2014 годах цены продолжали расти, но этот рост происходил за счет инфляции. На кризис 2014 года рынок недвижимости отреагировал так же, как и в предыдущие годы: снижением цен, сокращением спроса, уменьшением темпов строительства.

В 2015 году с поправкой на инфляцию стоимость «квадрата» снизилась примерно на 15%. На первичном рынке он стоил 51,5 тыс. рублей, на вторичном — 56,3 тыс. рублей. С 2016 года цены вновь начали расти — эта тенденция сохраняется до сих пор.

С июля 2019 года застройщиков обязали работать по эскроу-счетам. Предполагалось, что это окончательно решит вопрос с обманутыми дольщиками. В результате у застройщиков отпала необходимость занижать стоимость жилья на этапе котлована — цены на разных стадиях строительства ЖК различаются все меньше. Разрыв между стоимостью 1 кв. м на «первичке» и «вторичке» начал сокращаться.

В 2020 году была объявлена льготная ипотека на покупку квартиры на первичном рынке, что привело к ажиотажному спросу и последующему росту цен. В апреле 2020-го (тогда была утверждена ипотека) стоимость «квадрата» в Москве составляла 203,2 тыс. рублей, а спустя год — уже 251,8 тыс. рублей — за год цены на новостройки увеличились почти на четверть. Подобные темпы роста за 20 лет были только в 2006 году, когда развивались механизмы ипотечного кредитования.

Ctrl
Enter
Заметили ошЫбку?
Выделите текст и нажмите Ctrl+Enter
Мы в
Комментарии
Минимальная длина комментария - 50 знаков. комментарии модерируются
Комментариев еще нет. Вы можете стать первым!
Комментарии для сайта Cackle
Кликните на изображение чтобы обновить код, если он неразборчив

Смотрите также
интересные публикации

dc750945
Аналитика рынка недвижимости
...