Если начать с роста первоначального взноса по ипотеке, можно ли привести первичный рынок к стагнации? - «Аналитика рынка»

Как уже рассказывал BFM.ru, с 1 июня вступили в силу новые надбавки к коэффициентам риска по вновь выданным ипотечным кредитам. Избежать надбавок банк может, но только если первоначальный взнос заемщика будет составлять минимум 20%, а с 1 января 2024 года — минимум 30%. Кроме того, с 1 июня действуют новые требования к расчету показателя долговой нагрузки: для более точной оценки кредитные организации смогут анализировать доходы клиентов по внутренним моделям, одобренным Центробанком.

Можно предположить, что и второе, и особенно первое нововведение более чем серьезно повлияют на расклад на ипотечном рынке. По крайней мере, к такому выводу подталкивают данные Банка России, которые гласят: по итогам первого квартала 2023 года доля ипотечных кредитов с низким (меньше 20%) первоначальным взносом в России превышает 50%. Доля кредитов с первоначальным взносом 20-40% составляет в первом квартале года 32%, продолжает директор департамента ипотечного кредитования компании Est-a-Tet Алексей Новиков. «Если размер минимального первоначального взноса в 20% станет обязательным, то есть вероятность, что для его внесения покупатели будут брать потребительские кредиты», — считает эксперт.

Без дополнительного потребкредита ряду потенциальных ипотечных заемщиков теперь трудно будет обойтись, согласны многие девелоперы. По их мнению, новые правила, конечно же, приведут к резкому сокращению выдачи банками кредитов с низким первоначальным взносом и, как следствие, к падению объема продаж, может, даже появлению новых компаний-банкротов, превращению планов по строительству 120 млн квадратных метров жилья в год в совсем уж несбыточные и так далее. Впрочем, есть среди собеседников BFM.ru и те, кто считает принятые Центробанком меры абсолютно обоснованными и совсем не губительными для рынка, который умеет со временем адаптироваться к любым новым правилам игры.

Татьяна Боева, руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «Гранель»:

«Справедливости ради, регулятор не устанавливает требования к первоначальному взносу по кредитам. Это дело самих банков. Просто кредиты с небольшим первым взносом они будут выдавать менее охотно. Меры принимаются для сохранения устойчивости ипотечного рынка и минимизации общих рисков. Регулятор ведет постоянный мониторинг финансовой ситуации, чтобы не допустить условий для создания ипотечного пузыря. С одной стороны, это может несколько снизить темпы восстановления спроса на жилье, но, с другой стороны, создаст более прочную основу для дальнейшего развития покупательской активности».

Денис Коноваленко, управляющий партнер компании Prime Life Development:

«Основной причиной таких изменений является перестраховка банков — ведь высокий первоначальный взнос становится показателем платежеспособности клиентов. Более того, увеличение первого платежа также входит в интересы самого клиента: существенно повышается вероятность одобрения заявки, сокращается необходимый пакет документов, снижается общая сумма кредита и затраты на страховку. Впрочем, сумма первоначального взноса не всегда становится основополагающим фактором, клиенты делают акцент на меньшую ставку, которая варьируется в зависимости от условий той или иной программы. Тем более что «надбавки» не будут актуальны для ипотечных программ с господдержкой. Такие изменения будут способствовать организации более ответственной банковской системы, благодаря чему ипотечный кредит смогут получить только финансово надежные заемщики. Также повышенный стартовый взнос сможет покрыть определенную долю финансовых рисков в случае падения стоимости залогового имущества».

Дмитрий Голев, коммерческий директор компании Optima Development:

«Меру по повышению минимального первоначального взноса я считаю оправданной. Это решение сделает менее вероятным риск надувания пузыря на ипотечном рынке, так как точно приведет к сокращению числа высокорисковых заемщиков. Как правило, одновременно с увеличением первоначального взноса растут и рыночные ставки по ипотеке. Однако данный случай нельзя назвать классическим, так как изменения продиктованы ЦБ. Поэтому не исключено, что банки, ориентируясь на позицию регулятора, откажутся от существенного удорожания кредитов. Но доступнее займы станут лишь в случае снижения ключевой ставки, что в принципе возможно с учетом замедления темпов инфляции».

Алексей Шаров, коммерческий директор компании «Риверхаус»:

«То, что ипотека является драйвером продаж на первичном рынке, — подтвержденный факт: по статистике, более чем 75% сделок на первичном рынке заключаются с использованием ипотеки. Поэтому для покупателя имеет значение и ставка по ипотечному кредиту, и размер первоначального взноса. Инициатива Центробанка РФ по повышению первоначального взноса до 20% с целью дестимулирования рискованного сегмента — мера понятная. Думаю, влияние такого повышения будет разным, в зависимости от сегмента рынка. В частности, для сегментов бизнес-класса и выше она не станет критичной. По нашему опыту подмосковных продаж, самый востребованный первоначальный взнос по выданным ипотечным кредитам составляет 15%. А многие сделки были заключены на условиях, когда первоначальный взнос был близок к 20% от цены лота. Поэтому предполагаю, что увеличение первоначального взноса до 20% вряд ли существенно снизит спрос. В подмосковном бизнес-классе цена на квартиру составляет 10-15 млн рублей, это означает, что при повышении первоначального взноса с 15% до 20% покупателям придется дополнительно вложить 500-750 тысяч рублей. Сумма большая, но не запредельная. И при повышении первого взноса уменьшается ежемесячный платеж, что можно считать, с другой стороны, плюсом в рамках данной инициативы. В «старой» Москве цена, конечно же, в два-три раза выше. Но в этом сегменте стоимость лота играет важную, но не главенствующую роль в принятии решения о покупке. И многие покупатели берут ипотеку из соображений удобства, а не отсутствия средств. Поэтому даже последующее увеличение первоначального взноса до 30% вряд ли спровоцирует обвал спроса. А вот в проектах стандарт-класса покупателей, которые брали ипотечный кредит при первоначальном взносе менее 15%, гораздо больше. Поэтому для них повышение первоначального взноса до 20% (а в перспективе и до 30%) — это серьезные изменения условий по ипотеке. Вполне возможно, это повлечет за собой отказ части потенциальных покупателей от приобретения жилья, и в течение какого-то периода количество сделок на первичном рынке уменьшится. Но практика показала, что рынок недвижимости постепенно адаптируется к любым вызовам и со временем продажи восстанавливаются. Особенно если банки смогут удержать существующие ставки по ипотечным кредитам».

Вадим Бутин, руководитель отдела ипотечного кредитования компании «Главстрой-недвижимость»:

«Данные ограничения довольно существенно могут повлиять на рынок недвижимости, так как за прошедший год в 60-65% ипотечных сделок в проектах в Московской области первоначальный взнос не превышал 20%. И если разница между текущими минимальными значениями в 15% и 20% для потенциальных покупателей еще не столь существенна, то 30% для них может стать достаточно весомой преградой и, как следствие, причиной отложить покупку на неопределенный срок. Вероятно, озвученные меры могут привести к тому, что клиенты будут оформлять дополнительные потребительские кредиты на себя или родственников, а застройщики станут предлагать новые механизмы поддержки, аналогичные программам «первоначальный взнос в рассрочку».

Владимир Щекин, совладелец группы «Родина»:

«Увеличение минимального размера первоначального взноса (ПВ) может серьезно ударить по спросу на жилье. В среднем он составляет 26% от стоимости квартиры, но до 30% клиентов вносят меньшую долю. То есть установление минимального порога на уровне 20% отрежет от рынка треть потенциальных покупателей. При этом первоначальный взнос в 30% еще заметнее сузит возможный круг клиентов, потому что больше 25% вносят только 29% клиентов. Дальнейшее снижение доходов населения (что весьма вероятно в текущей экономической обстановке) будет сокращать способность россиян накапливать средства на первоначальный взнос, поэтому в долгосрочной перспективе установление минимального размера ПВ создаст серьезные препятствия для развития жилищного рынка и строительства».

Продолжая тему, исполнительный̆ директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский подчеркивает: то, что данная мера негативно отразится на величине спроса на рынке первичной недвижимости, не вызывает сомнений, однако оценить масштаб данного влияния на сегодня практически не представляется возможным.

Владислав Преображенский

исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы

«Почему трудно спрогнозировать эффект? Во-первых, не совсем понятно, насколько сами нормы будут соблюдаться, во-вторых, можно возложить большую надежду на то, что меры по поддержке вторичного рынка смогут сбалансировать негативный эффект от поднятия размера первоначального взноса. Первичный и вторичный рынок взаимосвязаны, примерно около 40% сделок на первичном рынке являются продолжением сделок вторичного (в разные периоды времени цифра сильно колеблется, но подходит в качестве грубой оценки). Если льготные ипотечные программы будут доступны на вторичном рынке, то это очень существенным образом повысит спрос на рынке жилья в целом».

Вообще, сама мера, направленная на ограничение уровня рисков банковской системы при работе с первичной недвижимостью, не выглядит своевременной, считает Владислав Преображенский.

«Скорее речь идет о чрезмерной превентивной мере, направленной на преодоление гипотетического сценария, при котором на рынке возник пузырь, угрожающий экономике в целом, если судить по объему рынка. Необходимо учесть, что речь идет исключительно о платежеспособном спросе. Потенциальный спрос, согласно регулярным опросам «Дом.РФ», составляет не менее 70-80% от общего объема потребителей, а вот платежеспособный зависит от возможностей населения покупать недвижимость, исходя из своих доходов, и сегодня на величину этого спроса весьма чувствительно влияют целый ряд негативных факторов. Поэтому для его поддержания в стабильном состоянии правительство предпринимает значительные усилия, выраженные, в частности, в продвижении программ льготной ипотеки, поддержке застройщиков и так далее. И в случае, который мы рассматриваем сегодня, риски для банковской системы будут минимизированы, но от правительства потребуются дополнительные усилия, чтобы не допустить стагнации в отрасли, стратегической для экономики», — предупреждает эксперт.