Василий Павлов: «Спрос вышел на уровень до февраля 2022 года» - «Аналитика рынка»

Что ждет рынок жилья после подъема ключевой ставки, что стало причиной резкого роста спроса на «вторичку» этим летом, почему цены на новостройки не снизятся, Циан.Журналу рассказал Василий Павлов, генеральный директор петербургского агентства недвижимости «Итака».

КОРОТКО О ГЛАВНОМ В ИНТЕРВЬЮ:
- Повышение ключевой ставки закономерно. Это не последняя мера ЦБ для поддержки рубля.

- Ключевая ставка в 12% не критична для рынка.

- Спрос на вторичном рынке жилья феноменально вырос за июль и август. Оснований ни для его резкого падения, ни для всплеска сейчас нет — он будет мягко снижаться. На первичном рынке резких изменений тоже ждать не стоит, поскольку льготную ипотеку продлят.

- Основной удар от повышения ключевой ставки придется по «вторичке».

- Если цены на новостройки не снизятся, часть покупателей пойдет на вторичный рынок, даже при высоких ставках.

- Рост курса доллара, инфляция и понимание, что деньги стали быстрее обесцениваться, привели к росту спроса летом.

- Хорошая инвестиция сегодня — покупка земельных участков.

- ИЖС останется самым надежным и стабильным сегментом рынка.

- Управлять крупным агентством, большим количеством сотрудников, невозможно без IT-структуры.

- В ближайшие годы будет происходить укрупнение рынка. Возможностей конкурировать с мощными сетями у средних и тем более небольших агентств нет.

Модераторами беседы выступили Светлана Данилова, главный редактор Циан.Журнала (С.Д.), и Михаил Посредников, коммерческий директор Циан (М.П.).

«Ставка в 12% не критична для рынка»

С.Д.: ЦБ поднял ключевую ставку до 12% годовых. Как изменится рынок, ипотека и как это повлияет на спрос?

В.П.: Наши клиенты не ожидали такого повышения ключевой ставки, да я и сам прогнозировал рост лишь на уровне 1,5 п. п. Внеочередное заседание ЦБ было вызвано резким ростом курса доллара. Но повышение ключевой ставки не является главным инструментом для борьбы с падением курса рубля.

Я ожидал, что будет дополнительная мера — принуждение наших экспортеров к продаже валюты. Пока Центробанк этого не сделал, но, может, еще сделает. ЦБ не собирался бороться с курсом в 100 рублей за доллар только повышением ставки и не ждал снижения доллара ниже 90 рублей.

Все, что происходит, — закономерно. Ставка в 12% не критична для рынка. Думаю, последует решение правительства об обязательной продаже части валютной выручки экспортерами. Это может реально опустить курс доллара.

Что мы имеем на сегодняшний день? Ключевая ставка должна была подняться и поднялась, цель — борьба с инфляцией. Ждать ли нового повышения 15 сентября — вопрос. На мой взгляд, ситуация неплохая: цены на нефть и газ высокие, экспорт идет, и дальнейшие действия ЦБ будут спокойными.

К слову, до экстренного заседания был один момент, который мало кто заметил. Самый оперативный показатель на рынке недвижимости — спрос, и он феноменально вырос, в том числе и на вторичном рынке: в последние два месяца мы видели прирост по 15% в месяц.

Мы фиксируем, что по спросу мы вышли на уровень до 24 февраля 2022 года. И причиной тому вовсе не заседание ЦБ и подъем ставки.

С.Д.: Будет ли обвал спроса в сентябре?

В.П.: Спрос в ближайшие дни еще будет держаться, быстрого падения мы не увидим, оно будет плавным. Оснований ни для резкого падения, ни для всплеска сейчас нет. Центробанк рационально и осознанно управляет ситуацией. Но повышать ключевую ставку дальше — неправильно, это затормозит многие процессы в экономике.

Итак, на «вторичке» спрос будет мягко снижаться, на первичном рынке резких изменений тоже ждать не стоит, поскольку льготная ипотека будет продлена. Именно она формирует спрос на новостройки.

«Покупатели пойдут на "вторичку"»

С.Д.: Что будет с ценами?

В.П.: По классике, если растут ставки по ипотеке, цены должны снижаться. Но это классика, а у нас реальная жизнь. В Петербурге цены на новостройки сильно завышены, продаются они плохо. Сильно растет количество непроданных новостроек. Снижать прайсы застройщики не могут: у них проектное финансирование банков.

Поэтому даже повышение ключевой ставки не приведет к снижению цен на новостройки. А если цены на «первичке» не снизятся, часть покупателей пойдет на «вторичку», которая оказалась под влиянием высоких ипотечных ставок.

Поэтому на «вторичку» мы увидим давление с двух сторон: цены гораздо ниже, чем на «первичке», — это плюс, но ипотека стала дороже — это минус.

Вообще, по выдаче ипотеки сейчас мы фиксируем рекордные цифры, но что интересно — в последнее время выдача субсидированной ипотеки росла медленнее, чем рыночной.

В общем, основной удар от повышения ключевой ставки придется по «вторичке». Но с другой стороны — это отличный механизм для сбережения денег, и «вторичка» намного дешевле «первички».

Те, кто бережет деньги и кому не нужна ипотека, покупают готовое жилье по 165–175 тыс. рублей за метр (фактические цены по реальным продажам), тогда как цены на «первичке» — 250 тыс. за метр. В результате, думаю, на рынке сохранится стабильность, спрос на «вторичке» не обвалится.

В среднесрочной перспективе текущих изменений тоже недостаточно для обвала спроса. В итоге цены на «первичку» устоят, а «вторичка» останется и в цене, и в спросе.

«Причина повышения спроса на “вторичку” — рост курса доллара и инфляция»

С.Д.: Почему спрос начал расти именно летом? Это же традиционно пора отпусков, расслабленности. Или это отсроченный результат окончания действия околонулевой ипотеки?

В.П.: Спрос на «вторичку» начал расти в июне. Не помню, чтобы кто-то из экспертов это предсказал. Этим летом стал резко расти курс доллара, причем в парадоксальной ситуации, при растущей цене на нефть. Население видело, как растет доллар, и решило, что надо вкладывать деньги в надежный актив — в недвижимость.

О приумножении денег речи не идет, спекулировать сейчас не получится, потому что роста цен ждать странно, его сейчас никто не предсказывает. Второе — рост инфляции и рост денежной массы.

Сочетание этих факторов — роста курса доллара, инфляции и понимание людей, что деньги стали быстрее обесцениваться, и привело к росту спроса летом.

Повышение ставки до 12%, с одной стороны, подтолкнуло к покупке недвижимости — «беги, спасай деньги!» или «надо срочно покупать, раз мне уже одобрили по старой ставке».

Но с другой стороны — растут и ставки по вкладам, многие решили переложить деньги на счета. Пока вдолгую побеждает покупка недвижимости. Но на горизонте полугода или квартала — депозит. Если ключевую ставку поднимут и в сентябре, желающих переложить деньги в депозиты будет еще больше.

Так что на первом месте в топе причин роста спроса на «вторичку» — рост курса доллара и инфляция. На втором месте — неоправданно высокие цены на новостройки.

«Хорошая инвестиция сегодня — покупка земельных участков»

С.Д.: Инвестиции в недвижимость в России — это не история про приумножение денег. Максимум — сохранение или покупка «для ребенка»: пусть пока постоит, посдаю, потом будет жить сын, когда подрастет. Насколько такой механизм оправдан? Он кажется психологическим решением, но не математическим.

В.П.: Недвижимость как инвестицию использовать можно. Но не на первичном рынке: такие инвестиции сейчас стали бессмысленны. Я просто не знаю человека, который бы смог получить хорошую прибыль, выгодно продав сейчас недавно купленную новостройку. Допустимый вариант — купить площадь, «нарезать» ее на комнаты и сдавать посуточно. Но после повышения ключевой ставки выгода от сдачи таких объектов в аренду явно уменьшилась.

Хорошая инвестиция сегодня — покупка земельных участков. Конечно, не самостоятельно, а после консультации с понимающим рынок экспертом.

Покупать участки в Ленобласти, строить на них дома и продавать — вот хорошая инвестиция, надежный бизнес и реальное дело, которое полезно для всех. Тем более что объемы строительства ИЖС уже обогнали объемы строительства квартир в многоэтажках.

Пожалуй, эти два вида инвестирования — сдача в аренду посуточно и покупка участка и строительство дома — я бы назвал лучшими инвестициями сегодня. Последнее — перспективнее и надежнее.

С.Д.: Все эксперты загородного рынка, с которыми мы говорим, в следующем году ждут буквально бума ИЖС. Сколько можно заработать на этом рынке и чего ты ждешь в следующем летнем сезоне?

В.П.: Я думаю, ИЖС останется самым надежным и стабильным сегментом рынка. Я не вижу, где бы тут могли произойти какие-то неприятности. Какие тут есть тонкие места? Например, отделка импортными материалами. Да, они подорожали, их сложнее найти, но есть параллельный импорт.

Застройщики ИЖС разделились на две группы. Одни пытаются строить под ключ, спрос на такие объекты есть. Любые недоделки, недоработки, обременения резко снижают стоимость объекта. Вторые застройщики продают «коробку» без ремонта. Она на порядок дешевле, но массовых продаж таких объектов у нас нет.

Что мы собираемся делать? Активнее общаться с застройщиками. У нас есть партнеры, которые нам предлагают: вы как крупное агентство недвижимости ищите участки, мы их купим, построим коттеджи, и вы будете их продавать. Я считаю, что это очень полезное дело, это надо делать. В какой степени это получится — посмотрим.

С.Д.: Сколько можно заработать на строительстве коттеджей?

В.П.: Если строить самому, можно получить до 15% прибыли. Если бригада небольшая, удается добиться очень невысокой себестоимости.

«Хороших объектов для аренды мало, а цены выросли»

С.Д.: Расскажи, как относятся к программе КРТ петербургские застройщики и покупатели?

В.П.: КРТ — интересная программа, в Москве она проходит успешно, поскольку переселение людей идет в границах тех же районов, где они жили.

В Питере районы, куда переселяют из реконструируемого жилья, сохранять для жителей не обязательно: никогда не знаешь, куда тебя могут переселить. Поэтому эта программа вызывает отторжение.

Но по факту наши риелторы почти не сталкиваются с такими объектами. Программа интересная, но ее надо дорабатывать. Перспективы у нее туманные. Думаю, сейчас недостаточно средств для активации этой программы.

С.Д.: Питер — самый туристический город страны. Рынок гостиничной недвижимости, в том числе посуточной аренды, важен для него. Как чувствовал себя этот рынок в летнем сезоне?

В.П.: Рост обращений по аренде есть, причем все больше и больше клиентов приезжают из дружественных южных республик. Гигантское количество. Цены относительно весны 2023-го заметно подросли — на 10%, а в последнее время и на 15% от начала года.

Хороших объектов для аренды стало мало. У нас объем объектов за это время сократился раза в два-три — всё очень быстро сдается, ведь конец августа — начало сентября — пик аренды. Резкого снижения спроса по аренде мы пока не ожидаем. Он начнет остывать к концу сентября.

То есть сейчас пик, потом будет небольшой спад, но резких движений мы не прогнозируем, это точно. Сейчас плохонькую «однушку» возле метро можно снять минимум за 22 тыс. рублей в месяц, а хорошую — за 25 тыс. Еще цены сильно зависят от района. Самые дорогие квартиры — в центре (сейчас от 35–40 тыс.). Самые дешевые — в Красносельском районе, тут можно найти и по 18 тыс. Чуть получше в Кудрово: там аренда немного дороже — от 19 тыс.

Наше агентство сдает жилье по текущим рыночным ценам, мы не стремимся завышать прайс, пользуясь высоким спросом. Завышенные цены приводят к нестабильности.

«Ажиотажного спроса на апартаменты я не вижу»

С.Д.: Из последних новостей: по итогам полугодия в Питере резко вырос спрос на апартаменты. С чего? В Москве, наоборот, спрос на апартаменты падает.

В.П.: Я видел эти данные, но я им не очень верю. Лично я никакого ажиотажного спроса на апартаменты не вижу. Сказать, что прямо сейчас надо купить апартаменты и будет вам 13% доходности — нет. Но я такое слышал. Полагаю, что это говорят некоторые продавцы апартаментов :) Какие-то объекты можно рассматривать как удачные, но их надо еще найти, а для этого надо быть профессионалом рынка.

С.Д.: Ты сам инвестируешь в недвижимость? И если да, то во что?

В.П.: Да. В тот сегмент, который я активнее всего предлагаю и другим. Я верю в загородный рынок, он наиболее стабилен. И это хорошее, правильное дело.

Мы получаем разную информацию: от небольших застройщиков — что цены на стройматериалы не растут, а от крупных — что они подскочили. По факту выигрывают мелкие застройщики, которые держат цены и могут оптимизировать свой малый бизнес. Это очень хорошо для экономики.

«В ближайшие годы будет происходить укрупнение рынка агентств»

М.П.: Каким будет риелторский рынок лет через 10? Какой будет его структура?

В.П.: Я — председатель комитета по автоматизации Ассоциации риелторов Петербурга и могу сказать, что в агентствах недвижимости сейчас происходит катастрофическая потеря IT-структуры из-за оттока программистов. Кто был — уволился, если кто-то есть на удаленке — стал уделять меньше внимания, а их услуги резко подорожали.

На заседании Ассоциации риелторов спросили, какие сейчас зарплаты у программистов. Эксперты ответили: от 150 тыс. рублей. Платить такую зарплату не может подавляющее большинство агентств. Но в чем тогда конкурентное преимущество?

На однородном рынке единственное, в чем агентства могут конкурировать, это IT-технологии, к которым напрямую привязаны бизнес-процессы.

Вообще, управлять крупным агентством, то есть большим числом сотрудников, невозможно без IT-структуры.

Знаете, я проанализировал работу двух крупных франшиз на рынке агентств недвижимости и понял, что у них есть два подхода в работе с более мелкими компаниями. Если ты уходишь под франшизу полностью, меняешь вывеску, они дают тебе программное обеспечение, и это стоит 60 тыс. в месяц. А есть второй подход: ты не меняешь вывеску и не идешь под франшизу, но пользуешься их программным обеспечением. В этом случае они просят 300 тыс. рублей в месяц. Мелкие и средние агентства такие расходы не потянут.

В результате ситуация стремительно ухудшается. Возможностей конкурировать с крупными сетями у средних и тем более небольших агентств нет. Будет происходить укрупнение рынка. Из небольших выживут семейные агентства за счет минимизации затрат на бухучет, CRM и сайты: они им просто не нужны, им достаточно соцсетей. А вымывание средних агентств, к сожалению, продолжится.

«Прогулки — лучшее средство от стресса»

С.Д.: Как ты пришел на рынок недвижимости и почему в нем остался?

В.П.: В 1993 году на рынок недвижимости пришел Сергей Галалу, основатель агентства «Итака». А около 10 лет назад он пригласил в свою компанию меня. Эта сфера оказалась для меня очень интересной: по образованию я физик-теоретик, айтишник, мне интересны бизнес-процессы, оптимизация, лидогенерация.

Да, в недвижимости можно прожить и без IT, но развиваться ты не будешь. Мне нравится создавать эффективные процессы и применять их на большом объеме в крупной компании.

С.Д.: А что для тебя тяжелая рутина?

В.П.: Сидеть на долгих совещаниях. Это единственное, что я не могу перепоручить своему заместителю.

С.Д.: Какое у тебя хобби, как ты отдыхаешь от стрессов?

В.П.: Мое хобби — соцсети. Еще в школе я завел тетрадку, куда записывал свои мысли. Потом появились компьютеры, первые соцсети, и я плавно перешел туда. Сегодня у меня около 20 тыс. подписчиков в разных соцсетях. Мои посты в ЖЖ регулярно попадают в топ-25 рунета. Сегодня это уже не только личное хобби, я развиваю соцсети «Итаки». А отдыхаю я в Крыму и Сочи. Пешие прогулки — лучшее средство от стресса.