Спад неминуем: что будет с ценами и спросом на новостройки этой осенью - «Аналитика рынка»

Последний месяц лета встряхнул российский рынок жилья — резкое ослабление рубля и последующий внеплановый подъем ключевой ставки ЦБ сразу на 3,5 п.п. активизировали спрос. Но что будет дальше? Ставки по рыночным банковским программам уже пошли вверх, а некоторые игроки рынка не исключают и пересмотра условий по льготным госпрограммам. Поговорили с экспертами о том, с чем первичный сегмент встречает осень и что будет с ценами в ближайшие месяцы.

Банки повысили рыночные ставки. Что будет с льготной ипотекой?

15 августа Центробанк резко поднял ключевую ставку: с 8,5% до 12%. Это уже второе повышение подряд — в конце июля ставка была увеличена с 7,5% до 8,5%. Таким образом, меньше чем за месяц ключевая выросла на 4,5 п.п. Следующее заседание ЦБ по ключевой намечено на 15 сентября, и прогнозы по его поводу разделились: одни ждут сохранения текущего уровня, другие прогнозируют дальнейшее увеличение. В любом случае рыночные ставки, привычные заемщикам в 2023 году, постепенно уходят в прошлое. Ведущие ипотечные игроки — Сбербанк и ВТБ, на которые в совокупности приходится более 70% всех ипотечных выдач — объявили о росте ставок на 2 п.п. почти сразу же после новостей по ключевой.

Теперь, судя по открытым данным на сайтах банков, минимальная рыночная ставка по ипотеке на новостройки в «Сбере» составляет 13,4%, а для заемщиков, которые не являются зарплатными клиентами банка и не пользуются дополнительными опциями (сделкой через «Домклик» и электронной регистрацией), — 15%.

В ВТБ минимальная ставка составляет 13,5%, эти условия действуют для новых зарплатных клиентов. При онлайн-регистрации можно рассчитывать на ставку от 13,6%, при этом на сайте банка перечисляется ряд опций, повышающих ставку:

- +0,2 п.п. за сумму кредита ниже определенного лимита 25 млн руб. для столичных регионов и 10 млн руб. для всех остальных;

- +0,3 п.п. для зарплатных клиентов других банков;

- +0,7% при первом взносе меньше 20%;

- +1% при отсутствии комплексного страхования и т. д.

Другие банки тоже пересматривают условия: судя по информации на сайте, в Альфа-Банке ставка по ипотеке без господдержки для заемщиков, не являющихся зарплатными клиентами, составляет 14,49%, в Газпромбанке — 15% годовых.

Ставки по льготным ипотечным программам основные игроки пока не меняют. Процентные риски по этим продуктам несет государство, и участники рынка не исключают пересмотра условий — по аналогии с тем, как это было весной 2022 года. Тогда, напомним, ставка по ипотечной госпрограмме была увеличена с 7% до 12%.

По мнению руководителя дирекции по развитию жилищного кредитования «Почта Банка» Ильи Иванова, рост ставок по льготной ипотеке возможен и сейчас, хоть и не такой существенный. Например, по словам эксперта, по семейной ипотеке возможен пересмотр с 6% до 8%. «Но многое будет зависеть от решения правительства по финансированию госпрограмм», — заключает эксперт.

Такую возможность видит и ЦБ — в недавнем отчете регулятор характеризует ситуацию в сегменте новостроек как «нестабильный спрос на фоне повышения кредитных ставок и возможного изменения условий льготных программ». В связи с этим Банк России не исключает дальнейшего роста нераспроданных объемов первичного жилья и прогнозирует повышенные риски по отставанию от графика продаж для «молодых» проектов (с готовностью до 40%).

В пресс-службе Минфина на запрос редакции 25 августа ответили, что изменений ставок по госпрограммам не планируется.

Перед повышением ставок резко вырос спрос на ипотеку

За последние годы рынок жилья уже неоднократно наблюдал волны ажиотажного спроса со стороны желающих «успеть в последний вагон» — получить одобрение ипотеки по прежним условиям накануне грядущего повышения. Так было несколько раз на ожиданиях относительно завершения ипотечной госпрограммы, существенный скачок также отмечался после повышения ключевой ставки ЦБ в феврале. Сейчас фиксируется похожая ситуация.

Уже в июле аналитики «Домклик» фиксировали существенный прирост спроса на новостройки. Если в среднем по стране выдачи Сбербанка за этот месяц выросли к июню на 3,7%, то в первичном сегменте — на 23,4%: всего было выдано более 31 тыс. таких кредитов. В «Домклик» связывают скачок спроса, во-первых, с ростом инвестиционной активности на фоне резкого ослабления рубля, а во вторых, с двумя подряд повышениями ключевой ставки. «Сейчас мы видим перетекание спроса со вторичного рынка на первичный», — прокомментировали в пресс-службе «Сбера». — Мы наблюдали повышенный рост ипотечных заявок от клиентов 15 августа, в день изменения ключевой ставки ЦБ. Этот спрос был выше на 34% по сравнению с понедельником, 14 августа. Сейчас спрос стабилен».

ВТБ отметил скачок спроса перед повышением ставок на неделе с 14 по 20 августа. В этот период заемщики оформили на 42% больше ипотечных заявок, чем неделей раньше. Объем выдач за этот период увеличился к предыдущей неделе на 16%.

Рост активности увидели и аналитики ЦИАН. В период с 31 июля по 13 августа, когда речь шла только о потенциальном росте ключевой ставки, интерес к новостройкам на платформе вырос на 20 п.п. Это самый существенный рост для двухнедельных отрезков в 2023 году, отмечают в компании.

«Высокий спрос подтверждается и снижением объема предложения (то есть лоты не только просматриваются, но и продаются — уходят из экспозиции). Число доступных объявлений в разделе «квартиры в новостройках» за последний месяц снизилось на 8%», — говорит руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов.

Проектное финансирование может подорожать

Еще одно вероятное следствие роста ключевой ставки — увеличение стоимости проектного финансирования для застройщиков. Но это произойдет лишь в том случае, если ключевая ставка сохранится на сегодняшнем уровне долгое время или продолжит расти, говорит исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский. В этом случае рынок станет искать новую точку баланса, считает эксперт. «Новые проекты начнут смещаться вправо, стоимость проектного финансирования вырастет — и застройщики будут вынуждены сокращать объемы строительства, после чего рынок придет к новому равновесию, — говорит он. — Тенденции начнут проявляться в явном виде в сентябре-октябре этого года. Показательным станет решение, которое примут на следующем заседании совета директоров Банка России, запланированном на 15 сентября».

Не исключает такого развития событий и управляющий партнер Prime Life Development Денис Коноваленко. «Проектное финансирование — это долгосрочная инвестиция. В связи с этим какие-либо изменения можно зафиксировать только по прошествии квартала. Корректировки будут отражены на итоговом бюджете лотов», — прогнозирует эксперт.

О том, что рост ключевой ставки в перспективе может привести к пересмотру прайсов в новых проектах, говорит и девелопер жилого кластера RDD Владимир Щекин. «Безусловно, придется пересматривать экономику проектов, себестоимость и рентабельность с учетом новых вводных по стоимости кредитования. Также часть застройщиков, которым ранее было непросто получить проектное финансирование, станут с большей осторожностью выстраивать планы на будущее», — прогнозирует эксперт. На текущих проектах это не скажется, добавляет он.

Управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов напоминает, что в начале 2022 года застройщиков поддержало государство. «После старта СВО, в экономической ситуации, похожей на текущую, власти создали банкам условия для финансирования застройщиков на комфортных условиях. Полагаю, что государство и сейчас окажет поддержку строительной отрасли, которую президент справедливо называет локомотивом экономики», — говорит Сырцов. По его мнению, уже к концу года ЦБ может приступить к снижению ключевой ставки, поэтому трудности с проектным финансированием в любом случае вряд ли окажутся продолжительными.

«Рост ключевой ставки приведет к росту ставок по проектному финансированию. Однако у крупнейших застройщиков, которые работают с ведущими банками, действуют программы льгот, скидок и других преференций, которые в целом способны уменьшить кредитное давление на проект», — говорит и исполнительный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости» Татьяна Подкидышева.

Что будет со спросом и ценами на жилье осенью

Сейчас на рынке все еще сохраняется нетипичная активность — но это ненадолго, считают опрошенные редакцией участники рынка. «Сейчас на руках у потенциальных покупателей остаются одобрения, полученные еще до июльского повышения ставки (показатель числа поданных/одобренных заявок находится на близких к рекордным уровнях)», — отмечает Алексей Попов. Поэтому, считает эксперт, августовские результаты продаж заметного спада не покажут.

«Однако для новых клиентов банки уже сейчас предлагают ставки 12–15%, что оказывает психологическое воздействие и замедляет процесс принятия решения», — напоминает генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова. Так что уже в сентябре картина может начать меняться.

Для большинства покупателей ипотека под 14% годовых — заградительный показатель, говорит и Руслан Сырцов «Учитывая жесткую политику Центробанка, не исключено также повышение осенью минимального первоначального взноса», — добавляет эксперт.

В таких условиях, говорят опрошенные участники рынка, спрос продолжит смещаться со вторичного рынка на первичный, где все еще сохраняются относительно низкие ставки кредитования по льготным программам. «Двукратная разница между ставками на покупку новостроек (5–8%) и вторичного жилья (14–15%) будет стимулировать часть клиентов переходить на рынок новостроек», — прогнозирует Владимир Щекин.

Однако это нельзя однозначно назвать благом для первичного рынка, подчеркивает коммерческий директор девелоперской компании ASTERUS Вера Стефан. «Больше 30% покупателей новостроек сейчас до выхода на сделку продают имеющуюся жилплощадь. Поэтому от условий и сроков продажи на вторичном рынке будут зависеть возможности покупателей на первичном рынке», — поясняет эксперт.

«Нужно понимать, что предложение готового жилья от застройщиков очень невелико, а строящиеся квартиры не для всех потенциальных покупателей вторички будут полноценной альтернативой», — добавляет Владимир Щекин. Но высокие ставки по ипотеке на вторичное жилье все равно затормозят спрос, и результатом может стать снижение цен и распространение скидок в сегменте вторичного жилья, считает эксперт.

Такая же ситуация, по прогнозам Татьяны Подкидышевой, вероятна и в сегменте апартаментов, на которые не распространяются льготные программы кредитования. «Для поддержания спроса, особенно в бизнес-классе и в сегменте апартаментов, застройщики будут использовать широкий набор скидок и акций. В этих сегментах цены могут снизиться до 10%. В массовом сегменте рынок в целом нашел свое равновесное состояние в части уровня цены», — считает Подкидышева. «Цены на новостройки будут расти примерно на уровне инфляции», — говорит и Руслан Сырцов.

В остальном же, сходятся во мнении опрошенные участники рынка, развитие ситуации будет зависеть от дальнейшей политики ЦБ по ключевой ставке и от общего состояния экономики. «Рост курса доллара, к сожалению, приводит к удорожанию себестоимости строительства. Причем насколько дороже станет себестоимость лота, прогнозировать пока сложно, особенно в тех проектах, которые находятся на ранней стадии реализации. Поэтому стоит ожидать, что девелоперы в ближайшее время будут переориентировать продажи на свои объекты в высокой стадии готовности», — говорит Вера Стефан. Следствием этого, вероятно, станет сокращение предложения квартир на начальном этапе строительства — а именно они предлагаются в минимальном бюджете. Сейчас на рынке фактически реализуется будущий спрос, напоминает Стефан: как инвесторы, так и конечные покупатели торопятся с ранее одобренными сделками. «Такие периоды всегда сменяются спадом. Тем более что после таких серьезных изменений на ипотечном рынке спад неминуем. Так что нас ждут один-два месяца просадки», — заключает эксперт.