До какого уровня вырастут ставки по ипотеке в ближайшие месяцы - «Ипотека»

В январе большинство крупнейших банков повысили ставки по ипотеке вслед за ростом ключевой ставки. В феврале эксперты ждут нового роста ключевой ставки, что потянет за собой и ипотеку. Мы спросили у экспертов, ждать ли в ближайшие полгода удорожания ипотеки до 12% и выше.

Игорь Гомон, коммерческий директор Нмаркет.ПРО

Сейчас ключевая ставка 8,5%. Есть подозрение, что в течение нескольких месяцев она вырастет до 10%. Если сейчас мы имеем ставки на уровне 10–11%, то пропорционально они поднимутся до 13–14% по мере роста ключевой ставки Центробанка. За этим последует сокращение доли ипотеки в покупках недвижимости, как новостроек, так и вторички. Это повлечет если не стагнацию рынка, то такой «тихий ход». Высокие ставки также будут тормозить рост цен.

Застройщики будут нивелировать снижение рынка различными программами: предлагать выгодные рассрочки либо маркетинговые субсидированные ставки. То есть — разработанные застройщиком вместе с одним из ключевых банков. У этих программ есть подводные камни. Цена квартиры при таких ставках будет увеличена. Но, как показывает практика, при большой сумме кредита даже в этом случае покупать жилье выгодно. Маркетинговая ставка закладывается в два случая: в первом — в цену квартиры и целиком ложится на покупателя, во втором — в кредит по проектному финансированию. В последнем случае увеличивается себестоимость квартиры.

У нас такой рынок, что ставка имеет свойство возвращаться. Со временем, в течение года-двух она снизится. Те клиенты, которые купят квартиру в 2022 году, затем смогут успешно рефинансироваться. Как это и было в течение последних двух лет. Тем, кому жилье необходимо, я рекомендую не отказываться от покупки в ипотеку, так как цены на квартиры в ближайшие месяцы продолжат расти. Лучше купить квартиру сейчас и затем провести рефинансирование.

Иван Лонкин, начальник управления клиентских отношений СДМ-Банка

Ставки по ипотеке уже стали двузначными и тренд на увеличение продолжится, пока растет ключевая ставка ЦБ. Если она продолжит увеличиваться, то ставка по некоторым видам ипотеки определенно достигнет 12%. По традиции, самые высокие ставки по ипотечным кредитам — на загородное жилье и нежилые помещения. По этим программам ставка может достичь данного уровня уже в I полугодии этого года.

Ставки по ипотеке зависят, в основном, от ключевой ставки ЦБ и уже на втором месте — от конкуренции на рынке. Регулятор определяет ставки и, как следствие, — спрос на ипотеку. Чем ниже ставка, тем больше семей могут позволить себе взять и выплачивать ипотечный кредит.

Юлия Беззабарова, коммерческий директор PLG

Ставки по ипотеке в ближайшие месяцы будут повышаться и вполне могут вырасти до 12% через полгода. Чтобы поддержать рынок недвижимости, застройщики будут разрабатывать совместно с банками собственные субсидированные ставки. Льготная ипотека для жилой недвижимости не актуальна для Санкт-Петербурга, так как имеет ограничение по сумме кредита, на сервисную недвижимость она вообще не распространяется. Поэтому инструмент, который будет доступен для удовлетворения спроса со стороны покупателей — это субсидированные ставки от застройщиков.

Роман Мирошников, исполнительный директор ГК «Ойкумена»

Судя по тому, что инфляция в России не спешит снижаться, ЦБ вновь примет решение о повышении ключевой ставки. Очередное заседание совета директоров Банка России по ключевой ставке намечено на 11 февраля, и не исключено, что регулятор повысит ставку еще на 0,25–0,5 п. п.

Сейчас средневзвешенная ставка по «классической» ипотеке составляет 9,84%, а по господдержке — 5,88% (данные Дом.рф по состоянию на 16 января 2022). Так что пока даже при высокой ключевой ставке предлагаемые банками ипотечные продукты не достигли двузначных ставок.

Тем не менее, с большой долей вероятности, это произойдет. Многое еще зависит и от внешнеполитической ситуации. При сохранении текущих условий до 12% средневзвешенная ставка в первом полугодии дойдет едва ли. А вот если ситуация будет накаляться и на горизонте возникнут очередные «черные лебеди», то удорожание кредитов для населения и бизнеса будет практически неизбежным. Насколько длительным может оказаться такой период, предугадать сложно. Но напомню, что ключевая ставка была выше 10 п. п. в период с декабря 2014 до марта 2017 года.

Екатерина Чайковская, руководитель ипотечного отдела, группа компаний «Меридиан», Тюмень

В конце прошлого года эксперты сферы недвижимости наперебой прогнозировали, что «тенденция повышения ставки рефинансирования повлечет за собой повышение ипотечных ставок». В декабре 2021 Центральный банк России увеличил ключевую ставку на 100 б. п. до 8,5%, что явилось отправной точкой для роста процентных ставок. Например, сразу после новогодних праздников банк ВТБ увеличил базовую процентную ставку по программе «Новостройка» на 1 п. п., и уже с 11.01.2022 г кредитует заемщиков под 11,3%.

Следующее заседание совета директоров Банка России, на котором будет рассматриваться вопрос об уровне ключевой ставки, запланировано на 11 февраля 2022 года. А значит, логично ожидать очередного увеличения ключевой ставки, а за ней и увеличения ставки по ипотеке и потребительским кредитам.

Вслед за ключевой ставкой растет доходность депозитов. Текущий рост процентов по вкладам увеличивает вероятность, что люди в 2022 будут больше, чем в 2020–2021 пользоваться данной моделью сохранения и накопления своих денежных сбережений, чем вложение в недвижимость, например. Но как эксперт данной сферы считаю, что при стоимости м2 на текущий момент и сохранении тенденции роста цен, вложение инвестиций в недвижимость будет более выигрышной и безопасной стратегией.

Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби»)

В наступившем году с большой долей вероятности не стоит ждать рекордно низких ставок по ипотеке, что были в 2020 году и первой половине 2021 года. Инфляция вряд ли снизится до 5–6%, а значит ЦБ будет держать ключевую ставку на уровне как минимум 7–8% в течение всего 2022 года. Однако значительный рост процентных ставок по жилищным займам вряд ли произойдет, так как в ином случае спрос резко снизится. В таком развитии событий не заинтересованы ни застройщики, ни банки, ни покупатели.

На цену квартир в 2022 году повлияет как увеличение расходов застройщиков, так и продолжающаяся пандемия коронавируса. Пока нет причин для снижения стоимости стройматериалов, а грядущий рост заболеваемости из-за нового штамма может повлечь за собой новые ограничения и, соответственно, нарушение производственных и логистических связей.

Считаю, что оптимальный момент для покупки квартиры — когда для этого существует финансовая возможность и клиент уверен в том, что сможет обслуживать кредит. Все идет к тому, что издержки застройщиков продолжат расти из-за увеличения стоимости стройматериалов, а ипотека — дорожать по причине повышения ключевой ставки. К тому же самые ликвидные варианты вымываются очень быстро. Поэтому те покупатели, кто регулярно откладывает сделку по ряду причин (ожидание снижения ставок, скидок, специальных предложений), в итоге оказываются в числе проигравших.

Владимир Щекин, совладелец Группы Родина (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District)

В целом, доля кредитов, выданных в рамках программ господдержки ипотеки, в конце прошлого года сократилась до 25%, тогда как в конце 2020 года она составляла 30%. Это данные по стране, а в Московском регионе сделки стали эпизодическими, потому что для покупки какого-либо жилья здесь с льготным кредитом (максимум 3 млн рублей), необходимо иметь очень большой первоначальный взнос.

Рыночные ставки по ипотеке уже приближаются к уровню 10% годовых, и, конечно, активность покупателей будет снижаться в таких условиях. Вместе с тем, едва ли стоит ожидать прямого снижения цен. Сейчас застройщики будут давать скидки. Скажем, в нашем жилом культурно-образовательном кластере Russian Design District в одном из корпусов скидки на все квартиры достигают 5%. Скорее всего в начале года застройщики запустят различные дисконтные акции, чтобы привлечь внимание клиентов к своим проектам.

В конце 2021 года цены на новостройки начали постепенно замедлять рост. Скорее всего это продолжится и в наступившем году, во всяком случае зимой, когда на рынке жилья низкий сезон. Поэтому время для покупки квартиры сейчас хорошее. К тому же, учитывая рост ипотечных ставок, едва ли можно предполагать, что ипотека станет доступнее в ближайшие месяцы. Предпосылок для обвала цен на недвижимость пока нет из-за того, что резко выросла себестоимость строительства — по разным подсчетам на 25–46%.

Яна Кадомцева, директор по продажам Полис Групп, Санкт-Петербург

Прогнозировать в этом году достаточно сложно, но ставки точно еще вырастут, как минимум один раз, и случится это очень скоро. Надеемся, что с весны 2022 рост ставок остановится. Сейчас банки предлагают субсидирование ипотек, что достаточно выгодно, и позволяет недвижимости оставаться актуальным способом вложения и сохранения денежных средств.

Наталия Кузнецова, генеральный директор БОН ТОН, Москва



Сегодня ключевая ставка по ипотеке составляет 8,5% и на ближайшем заседании ожидается, что ЦБ РФ продолжит стратегию ее повышения. Разумеется, в свете такой ситуации все крупнейшие банки подняли свои ипотечные ставки, как по программам новостроек, так и по вторичному рынку. Пока средняя ставка по ипотеке составляет порядка 7,5%, и это благодаря субсидированным программам от застройщиков и банков, которые таким образом стараются сохранить спрос и продолжат это делать в дальнейшем. Кроме того, достаточно хорошие результаты демонстрирует сейчас семейная ипотека.

Говорить о том, что через полгода ипотечная ставка достигнет 12% пока нет оснований. К тому же, ЦБ РФ прогнозирует, что к концу года, при условии снижения уровня инфляции, он сможет взять курс на снижение ключевой ставки.

Андрей Ковалев, управляющий партнер Businessinvitee, Москва

По состоянию на 16 января 2022 средняя ставка по ипотеке составила 9,17%, это рекордный показатель за последние годы. Ключевая ставка Центрального Банка России с 20 декабря 2021 года составляет 8,5%. Инфляция в декабре 2021 по данным Центрального Банка России составила 8,4%.

Кривая бескупонной доходности по ОФЗ в соответствии с данными сайта Центрального Банка России по состоянию на 19 января 2022, с сроком погашения в течении года, показывает доходность 9,59%! Что говорит нам о том, что реальная инфляция, которую Центральный Банк России, опубликует по итогам января, будет около 9,5%. Соответственно нас ждет повышение ключевой ставки уже на ближайшем заседании, причем на существенную величину — 1,0%. После этого решения, буквально за две недели ставка по ипотеке составит уже около 10,5%. И это только по итогам января месяца.

Мой прогноз по инфляции по итогам первого квартала около 10,5%. И тогда мы можем увидеть ставку по ипотеке в 12% уже где-то в июне. Давайте здесь отметим важный момент, это при условии текущего баланса в экономике, которая находится под жестким прессингом со стороны политических новостей.

При существенных негативных политических новостях, таких как новые санкции и так далее, все цифры в прогнозе надо пересматривать в существенно более негативную для потребителя сторону.

Марат Галлямов, директор, агентство недвижимости «Этажи-Казань», Казань

Мы ожидаем, что ставки в первой половине 2022 года ещё немного поднимутся. В третьем квартале, скорее всего, будет стагнация, и лишь в четвертом наметится снижение. Если говорить о вероятности повышения ставок до 12 п. п., то в некоторых банках она стремится к 100%.

Никита Пальянов, директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис»

С конца декабря на рынке наблюдается тренд на повышение ипотечных ставок, сегодня есть все предпосылки к тому, что он сохранится. Росбанк уже повысил с 10 базовую ставку на 1 п. п., до 11,15% годовых по всем ипотечным продуктам за исключением программ с господдержкой. Альфа-Банк изменил условия в сторону повышения на 0,75 п. п. на вторичном рынке и на 0,2 п. п. на первичном, до уровня 10,59% годовых. ВТБ анонсировал ставку 10,3%.

В ближайшие полгода ставки могут вырасти до 12–13%.

В этих условиях заемщикам придется оформлять ипотечные кредиты на более длительный срок, а объем выдачи займов может сократиться на 25% по отношению к показателям 2021 года.