Увеличение ключевой ставки ЦБ повысило спрос на аренду жилья в Москве. И сократило предложение - «Аналитика рынка»

Повышение ключевой ставки Центробанка оказало значительное влияние не только на рынок купли-продажи, но и аренды жилья. На фоне удорожания ипотеки и активизации вторичного рынка арендаторов стало больше, а арендодателей, наоборот, - меньше. И все это – на пике высокого сезона.

В этом году высокий сезон на арендном рынке начался раньше обычного: традиционно наниматели активизируются в конце лета, но на этот раз спрос уже в последней декаде июля и в августе был на 25% выше, чем в аналогичный период прошлого года, говорит Оксана Полякова, заместитель директора управления аренды квартир компании «Инком-Недвижимость».

Федеральная компания этажи «Этажи» оценивает рост спроса в августе в 10-15%.

«Помимо начала сезона деловой активности и учебного года, сказывается еще и снижение доступности ипотечных кредитов на покупку готового жилья», - отмечает эксперт по недвижимости федеральной компании «Этажи» Никита Налимов.

Напомним, после увеличения ключевой ставки Банка России в конце июля и в августе рыночные ипотечные ставки достигли 14-15% годовых, что превышает возможности большинства потенциальных заемщиков – см. «ЦБ повысил ставку до заградительного для ипотеки уровня».

На фоне всплеска спроса предложение арендных квартир в августе сократилось на 56% к июлю – в основном за счет ухода из экспозиции лотов экономкласса, уточняет Оксана Полякова. А за год, по отношению к августу 2022 г., арендная экспозиция в Москве уменьшилась на 115%.

По данным «Этажей», в начале июля 2023 г. на рынке аренды было 29800 свободных квартир, тогда как в прошлом году - более 42000 квартир. «Основная причина такой разницы - более раннее начало активного спроса в этом году, первая волна арендаторов появилась на рынке еще в начале июля, многие из тех, что столкнулись с дефицитом доступного предложения в прошлом году, в этом решили снять квартиру раньше. К концу августа объем предложения на рынке аренды снизился еще на 24,7%, а к началу сентября количество сдаваемых квартир и вовсе сократилось до 15900. Годом ранее в этот же период количество сдаваемых в аренду квартир было на 39% больше», - рассказывает Никита Налимов.

Объем предложения снизился не только относительно сложного для рынка аренды и экономики вообще 2022 г., но и по сравнению с активным 2021 г. – по данным «Миэль», на 7%. Причем такая тенденция наблюдалась и до начала высокого сезона. Например, в июле 2023 г. квартир в экспозиции было на 29% меньше, чем в июле 2022-го, и на 6% - чем в июле 2021 г.

«Активность покупателей в 2023 г. снова, как и в 2022 г., привела к оттоку части арендного жилья на рынок купли-продажи. Это не могло не сказаться на количестве предложения жилья в аренду, плюс летние отпуска — часть собственников снимала квартиры с рынка и вернется обратно в сентябре-октябре, а рост спроса и снижение предложения всегда приводят к росту цен», - отмечает Мария Жукова, управляющий директор сети офисов недвижимости «Миэль».

Как поясняет Никита Налимов, сейчас собственники предпочитают одновременно продавать и сдавать свою квартиру, заключая договоры на срок до продажи объекта - как правило, такие квартиры можно снять со скидкой 5-10% от рыночной ставки аренды.

То есть, с одной стороны, число потенциальных арендаторов выросло за счет неудачливых покупателей, которые не смогли приобрести жилье из-за роста ипотечных ставок после повышения ключевой ставки ЦБ. А с другой - предложение сокращается в том числе потому, что часть арендодателей выставила арендные квартиры на продажу, надеясь воспользоваться всплеском спроса, также простимулированным повышением ключевой ставки.

При этом особенность массового рынка аренды в этом году в том, что интерес нанимателей сосредоточен исключительно на объектах экономкласса, подчеркивает Оксана Полякова. В результате, по оценке «Инкома», в августе 2023 г. спрос на самые экономичные объекты в 5 раз превышал предложение. Для сравнения: в августе-сентябре прошлого года (до начала мобилизации) соотношение спроса и предложения было примерно равновесным, а в 2021 г. спрос на самые экономичные варианты был в 1,5 раза выше, чем объем такого предложения. По словам Поляковой, самых дешевых квартир на рынке сейчас практически не осталось.

По данным «Инкома», в среднем по рынку стоимость предложения аренды квартир по отношению к июлю 2023 г. и августу 2022 г. увеличилась на 2–3 тыс. руб., а нижняя ценовая планка в августе поднялась на 5 тыс. руб. Если в июле в старых границах Москвы (исключая Зеленоград) еще можно было найти объекты с арендной ставкой 25 тыс. руб., то в августе самая дешевая квартира внаем стоила уже 30 тыс. руб. Сейчас в топ-5 самых дешевых предложений в «старой» Москве входят квартиры со ставками от 30 тыс. руб. до 36 тыс. руб. – варианты по таким ценам занимают 6% в общей экспозиции.

«Изменение медианной цены происходит механически: самые экономичные квартиры активно покидают экспозицию – их арендуют буквально сразу после появления в рекламе, база не успевает пополняться ими, соответственно, остаются более дорогие, что поднимает усредненный показатель стоимости», - поясняет эксперт.

По данным «Миэль», стоимость аренды однокомнатных квартир в Москве в августе 2023 г. выросла на 6% по сравнению с июлем, на 5% - относительно августа 2022 г. и на 11% - к августу 2021 г.

В июле 2023 года ставки были на 2% выше, чем в 2022 г., и на 9% выше, чем в 2021-м.

Брокеры не ожидают снижения спроса и ставок на арендном рынке в ближайшее время. «Спрос на рынке аренды сейчас будет подогреваться снижением доступности ипотечных кредитов на готовое жилье. Поэтому стандартно высокий спрос продержится до середины октября, но и после этого периода мы ожидаем спрос выше стандартных значений на 5-10%, поэтому объем предложения будет восстанавливаться медленнее, а это удержит ставки аренды от быстрой сезонной коррекции после завершения пикового сезонного спроса», - прогнозирует эксперт по недвижимости федеральной компании «Этажи» Никита Налимов.

Оксана Полякова («Инком-Недвижимость») полагает, что всплеск спроса на рынке купли-продаже в перспективе все же будет способствовать росту объема предложения арендных квартир: «Надеемся, что предложений от наймодателей постепенно станет больше – в том числе за счет того, что на вторичном и на первичном рынках в августе было очень сильное оживление в связи с ужесточением условий ипотечного кредитования. Многие вкладываются в недвижимость для сбережения накоплений – часть приобретенных квартир перейдет в сегмент аренды, и выбор у нанимателей станет шире».

При этом, по оценке Никиты Налимова, инвестиционные квартиры, которые изначально приобретались с целью сдачи в аренду, уже формируют около 30-40% от общего объема предложения на рынке.

Данный материал является аналитическим и носит справочно-информационный характер