Цены выросли в последний раз. Обзор рынка недвижимости Москвы по итогам сентября 2023 года - «Аналитика рынка»

Цены на недвижимость в Москве (www.irn.ru) Сен 23 Авг 23

Индекс стоимости жилья, Р/м2 264 821 +1,6%

Индекс стоимости жилья, $/м2 2 741 +0,1%

Индекс стоимости жилья, €/м2 2 554 +2,0%

В сентябре рост цен на квартиры в Москве продолжился на фоне ажиотажа в связи с ожиданием дальнейшего подорожания ипотеки. Однако сентябрь может стать последним месяцем положительной ценовой динамики перед длительной стагнацией - ипотечные ставки уже достигли заградительного уровня, и как только банки завершат выдачу кредитов, одобренных по старым ставкам, спрос на вторичном рынке существенно снизится и потянет за собой цены.

По данным аналитического центра www.irn.ru, в сентябре средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке «старой» Москвы достигла 264 800 руб. – это на 1,6% больше, чем в августе. Напомним, выраженный рост цен на «вторичке» начался в июле, когда квартиры подорожали на 1,1%, а за август метр прибавил еще 1,4%.

В условиях ажиотажа спросом пользуется любое жилье, более-менее адекватное по соотношению цены и качества. На локацию, тип дома и т.п. люди не смотрят, пытаясь срочно купить хоть что-то, потому что считают, что потом купить не смогут. Как следствие, с рынка вымываются любые более-менее доступные варианты во всех классах и сегментах, что приводит к такому же более-менее равномерному росту цен с некоторым прекосом в пользу советского фонда. Квартиры в старых домах обычно стоят дешевле, к тому же недавно сданным (и более дорогим домам) приходится конкурировать с новостройками, которые можно купить по программам льготной ипотеки.

Цены на жильё по типам домов (www.irn.ru) РУБ Сен 23 Авг 23

Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)
234 603
+2,0%

Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади)
235 862
+1,4%

Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей)
251 375
+1,2%

Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)
265 027
+2,0%

Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. пл-дей)
284 207
+2,3%

Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей)
271 821
+1,1%

Все панельные и блочные дома
240 613
+1,5%

Все монолитные и кирпичные дома
273 685
+1,8%

Цены на жильё по комнатности (www.irn.ru) РУБ Сен 23 Авг 23

Однокомнатные квартиры
269 928
+1,7%

Двухкомнатные квартиры
263 988
+1,7%

Трехкомнатные квартиры
248 549
+1,3%

Многокомнатные квартиры
269 051
+1,9%

Цены на жильё по округам (www.irn.ru) РУБ Сен 23 Авг 23

Центральный округ
410 346
+0,9%

Западный округ
297 442
+2,4%

Юго-Западный округ
294 724
+0,8%

Северо-Западный округ
274 286
+0,9%

Северный округ
259 656
+2,8%

Южный округ
242 326
+1,2%

Северо-Восточный округ
240 306
+2,0%

Восточный округ
237 195
+1,3%

Юго-Восточный округ
232 029
+1,9%

Все районы старой Москвы за МКАД 208 838 +1,6%

"Дорогое" и "дешёвое" жильё (www.irn.ru) РУБ Сен 23 Авг 23

Индекс стоимости "дорогого" жилья

20% самых дорогих квартир
370 927
+1,5%

Индекс стоимости "дешевого" жилья

20% самых дешевых квартир
198 172
+1,6%

Индекс расслоения

Отношение стоимости "дорогого" к "дешевому"
1,87
-0,1%

Индексы ожидания и доходности (www.irn.ru) Сен 23 Авг 23

Индекс ценового ожидания
Темп изменения цен на жилье
+1,0 %/мес.
-0,1%

Индекс доходности жилья
Сравнение жилья с банковским депозитом
1,2 б.деп.
+0,2 б.д.

Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.
Как неоднократно писал IRN.RU, всплеск спроса и цен на жилье этим летом и в начале осени спровоцировало ослабление рубля и, главным образом, повышение ключевой ставки ЦБ. За два месяца ключевая ставка выросла на 5,5 п.п. до абсолютно заградительных для ипотеки 13% годовых. Но Банк России увеличивал ключевую ставку не одномоментно, а в три приема, каждый из которых приводил к ажиотажному росту спроса на ожиданиях подорожания кредитов. При этом банки повышали ипотечные ставки не сразу после изменения ключевой, а с некоторой задержкой – с тем, чтобы клиенты успели получить одобрение на выдачу кредита по старым ставкам. Такое одобрение от банка обычно действует три месяца, поэтому даже сейчас, когда стартовые ипотечные ставки в крупнейших банках превысили 14%, а реальные находятся выше 15% годовых, спрос на рынке еще есть. Хотя признаки снижения активности уже наметились.

В октябре-ноябре, когда будет реализована вся предодобренная ипотека, покупательская активность на вторичном рынке резко сократится. Оставшийся спрос уйдет на первичный рынок, где продолжают действовать льготные программы, хотя и их условия тоже ухудшаются.

Конечно, на вторичном рынке много альтернативных сделок, позволяющих приобретать квартиры, не привлекая большой объем «живых денег». Однако для того, чтобы запустить цепочку альтернатив, нужно примерно 20% покупателей с деньгами – своими или, что чаще бывает, кредитными. А ипотека под 14-16% - это, по факту, отсутствие ипотеки. Так что уже в ближайшем будущем вторичный рынок ждет спад, по глубине сравнимый с апрелем-маем 2022 г.

Только на этот раз стагнация может существенно затянутся, потому что если в прошлом году ЦБ, задрав ставку до 20% в конце февраля, уже в апреле начал ее опускать, то теперь мегарегулятор четко и ясно заявляет, что высокая ключевая ставка, а значит, и недоступная ипотека – это надолго.

Кроме того, за время трехмесячного ажиотажа сильно истощился спрос будущих периодов, поэтому даже если ЦБ передумает и опустит ставку еще в этом году, что крайне маловероятно, рынку потребуется время, чтобы накопить новый спрос.