«Вторичка»-2024: что будет с ценами, ипотекой и предложением? - «Аналитика рынка»

Несмотря на все сложности, в 2023 году рынок недвижимости относительно стабильно рос. Чего ждать от следующего года? Какими будут цены, ставки, спрос и предложение? Циан.Журнал попросил экспертов дать прогнозы.

СПОЙЛЕР: ВСЕ БУДЕТ ЗАВИСЕТЬ ОТ ИПОТЕКИ, НО ЦЕНЫ, СКОРЕЕ ВСЕГО, СНИЗЯТСЯ

— Сейчас спрос и цены на рынке поддерживаются за счет сохранения банками старых условий по ранее одобренным кредитам (обычно это максимум 3–4 месяца). До середины декабря активность в сегменте поддержат покупатели, которые могут приобрести жилье по более низким ставкам. Далее рынок вторичного жилья неминуемо ожидает охлаждение.

Спрос начнет падать, что приведет к коррекции цен, но произойдет это не сразу. Эффект от августовских изменений ключевой ставки проявится примерно через полгода. Соответственно, заморозку спроса и разворот цен мы увидим в феврале — начале марта 2024-го.
Анатолий Пысин, генеральный директор агентства недвижимости «ЦДН»

Итоги 2023 года

Напомним традиционную взаимосвязь: для поддержания слабеющего рубля Центробанк поднимает ключевую ставку, она тянет за собой ипотечные ставки (ведь банки тоже не хотят работать себе в убыток), а вслед за этим закономерно дорожают новостройки.

А если дорожает первичный рынок, то вслед за ним тянутся и цены на «вторичку», потому что многие для покупки жилья в новостройке сперва продают свои старые квартиры. Таким образом, во всех смыслах дорогая ипотека первичного рынка влияет абсолютно на всё. Теперь вспомним, что обещали аналитики, и сверимся с действительностью.

Если коротко, то ипотечная ставка за 2023 год выросла почти вдвое: аналитики ВТБ подсчитали, что за первый квартал она прибавила 1,65 п. п. и достигла 8,3%.

Но дальше прогнозы пошли вразнос, и уже в октябре средний показатель превысил 15%, а кое-где приблизился к 18%. Эксперты стали называть ипотечные ставки заградительными.

Давая прогнозы на 2023 год, аналитики ожидали сдержанный рост цен и реализацию отложенного спроса. В целом, по оценке руководителя Циан.Аналитики Алексея Попова, точность того прогноза можно считать удовлетворительной, хотя на итоговые цифры повлияли такие труднопредсказуемые факторы, как волатильность курса рубля и рост ставок по ипотеке.

Предварительные итоги года таковы:

- спрос на вторичном рынке вырос примерно на треть (в Москве по итогам 10 месяцев — на 33%);

- цены незначительно подросли: в городах-миллионниках в среднем на 9% за 10 месяцев (от +4% в Москве и Санкт-Петербурге до +30% в Челябинске);

- предложение снизилось — в основном за счет ажиотажного спроса конца лета и осени. Сейчас в миллионниках доступно на 25% меньше свободных квартир, чем в конце 2022 года.

ТОП-5 ТРЕНДОВ 2023 ГОДА

1. Собственники вторичного бизнес-класса стали отказывать в скидках. Особенно ярко этот тренд проявился осенью: тогда некоторые владельцы даже предпочитали временно снять объект с продажи или выставить его в аренду.

2. Повышение ключевой ставки сократило сроки экспозиции до рекорда за последние три года — он составил всего 2–4 недели. Покупатели понимали, что изменения коснутся всего рынка, поэтому торопились выйти на сделку по старым, более комфортным условиям.

3. Покупатели вторичного жилья бизнес-класса проявляют все большую заинтересованность в комьюнити, что влияет на ценообразование. Это плюс и для собственников (можно выгоднее продать свой объект), и для покупателей (можно жить в желаемом обществе).

4. Рост числа флипперов — покупателей, которые делают в объекте ремонт и перепродают его по более высокой цене. Часто такие лоты они покупают в ипотеку, а средства от продажи идут на погашение кредита.

5. Все большую популярность стал набирать хоумстейджинг, повышающий уровень ликвидности вторичных объектов.
Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet

Прогнозы на 2024 год

Что будет с ценами?
Короткий ответ: снизятся

По мнению гендиректора АН «ЦДН» Анатолия Пысина, сейчас на рынке формируется пузырь. В последние пару лет недвижимость в основном дорожала — как ликвидная, так и неликвидная. Но при стагнации цены на такие объекты ведут себя по-разному.

Более качественные квартиры (в хорошей локации и в нестаром приличном доме) если и дешевеют, то незначительно. А вот жилье в старом фонде, с невостребованными планировками, в не слишком престижных районах может резко обвалиться в цене.

«Если на рынке в 2024 году не произойдет глобальных позитивных переломов, а ипотечные условия будут такими же, что и сегодня, то цены на ликвидную вторичную недвижимость снизятся в пределах 5%, а на старый фонд — на 15–20%», — считает эксперт.

Снижение цен предрекает и Сергей Шлома, директор направления «Вторичный рынок» агентства «ИНКОМ-Недвижимость». Правда, его прогноз более мягок: «вторичка» подешевеет примерно на 10%, причем произойдет это плавно и не раньше весны. Снижение цен будет связано с ослаблением спроса из-за высоких ипотечных ставок, а предложение при этом постепенно будет расти.

Прогноз на падение цен начиная с весны дала и Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости».

До этого момента спрос на «вторичку» будет волнообразным: декабрьскую активность сменит праздничное затишье, а в январе ожидается новый всплеск, вслед за которым рынок настигнет стагнация со снижением цен.

Ждать снижения Центробанком ключевой ставки в 2024 году не стоит, ставки по ипотеке на вторичные квартиры останутся высокими, полагает Мищенко.

Если же говорить только про Москву, то здесь серьезного падения цен ждать не стоит, считает руководитель «Агентства ФЛЭТ» Елена Толстикова. Да, цены стабилизируются, а не слишком популярные варианты немного подешевеют, но значительных перемен на рынке не произойдет.

«За последние полтора года мы получили такую закалку, что высокой ипотеке ее точно не пробить! Мы уже видели и панику на фоне мобилизации, и ставки по 19% — все это быстро схлынуло. Думаю, скоро мы опять увидим на рынке нечто подобное — все циклично».

Говорят, цены снизятся. И что мне теперь делать?
— Мой совет универсален для всех времен: покупайте, когда есть возможность и необходимость! Никогда не будет «правильного времени», лучшее время — здесь и сейчас.
Елена Толстикова, руководитель «Агентства ФЛЭТ»

— Тем, кому надо решить квартирный вопрос, не стоит откладывать. Тем, кто в принципе хочет купить, но это не горит, можно подождать, когда предложение расширится, выбор станет больше, и цены снизятся».

Сергей Шлома, директор направления «Вторичный рынок» АН «ИНКОМ-Недвижимость»

Ипотека: предсказуемые сложности

2024 станет моментом истины для ипотеки — в первую очередь льготной. Известно, что программа господдержки работает до 1 июля 2024 года. До этого времени рынок будет развиваться без каких-либо резких изменений, а вот что произойдет дальше — большой вопрос.

«Льготную ипотеку могут заменить на другую, трансформировать, сделать более адресной, направленной на поддержку каких-то отдельных категорий. Например, расширят семейные программы либо усилят военную ипотеку. Но если ее не продлят, то появятся новые предложения и инструменты, стимулирующие покупку жилья, — от застройщиков и банков, как это уже было в сложные годы: в 2008, 2014–2015, 2009–2010, когда мы переживали кризисы» — говорит Анатолий Пысин.

Если к середине 2024 года ключевая и рыночные ставки по кредитам не снизятся до приемлемых значений (условно говоря, ниже 10% годовых), то властям придется принимать решение о продлении субсидирования, уверен Владимир Щекин, девелопер авторского жилого кластера RDD в Новой Москве. Без поддержки спроса, с учетом низких доходов населения строители не смогут достичь обозначенной президентом цели — 120 млн кв. м нового жилья в год.

«Кроме того, ЦБ намерен пролоббировать повышение первоначального взноса по другим госпрограммам до 30%, — добавляет Светлана Бардина, директор департамента продаж жилой недвижимости ГК "Сумма элементов". — Но я считаю, что правительство не допустит этого на фоне сохранения высокой ключевой ставки. Более того, полагаю, что власти расширят семейную ипотеку, сделав ее еще более доступной».

Как изменятся сделки?

В новом году эксперты ожидают роста популярности сделок с обменом. Популярность такого формата уже повышалась на вторичном рынке в 2014–2015 годах, и в 2024 году этот тренд может вновь активизироваться, говорит Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости».

Есть и еще один вариант развития событий. Недоступность ипотеки по новым ставкам приведет к тому, что многие потенциальные покупатели вторичного жилья переключатся на поиск квартир от застройщиков, прежде всего вариантов в готовых, но также и в строящихся домах.

Ипотеку будут использовать очень ограниченно, на небольшие суммы в рамках альтернативных сделок. Предложение ликвидных квартир на вторичном рынке будет сокращаться — их начнут снимать с продажи или предлагать в аренду, прогнозирует Владимир Щекин из RDD.

На этом фоне будет расти интерес к новостройкам, где пока действуют льготные ставки.

Есть тут оптимисты?

Озвученные выше перспективы трудно назвать радужными. Но есть и оптимистичный сценарий, причем от эксперта в самом главном на сегодня, ипотечном сегменте. Вот что предвидит Юлия Ибрагимова, директор ипотечного центра ГК «Миэль»:

- К концу первого квартала 2024 года ожидается начало периода снижения ключевой ставки. В течение года она поэтапно снизится до 12%.

- Рефинансирование ипотеки на вторичном рынке снова станет актуальным.

- Увеличится спрос на ипотеку для ИЖС. 2023 год — период тестирования таких программ банками, чтобы решить, нужны ли они клиентам. В 2024 году уже можно ждать упрощенного оформления ипотеки на ИЖС в банках и пика активности по субсидированным ставкам.

- На фоне значительного увеличения ипотечных ставок снижение спроса, увы, может достичь 20%, но продлится это недолго. По крайне мере, хотелось бы на это надеяться.

А каким будущее вторичного рынка видите вы?