Куда качнется маятник рынка недвижимости? - «Аналитика рынка»

Ситуация на рынке недвижимости сложилась нынешней осенью довольно неопределенная. Одни аналитики говорят, что стоимость квадратного метра растет, другие отрицают это. А третьи вообще считают, что рынок ни растет, ни падает, он просто стоит на месте. Кому из них должны верить те, кто хочет продать или купить квартиру? Этот вопрос я задаю генеральному директору агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» Вячеславу Шеянову:

— Трудно сказать. Ситуация действительно неоднозначная. Но вверх рынок точно не двигается.

— Но рынок хоть активен?

— Был активен в сентябре – октябре. Люди стараются реализовать одобренные кредиты.

У нас уже месяц нет ни одного клиента — покупателя, а вот продавцы приходят активно.

— И куда делись покупатели?

— Львиная доля покупок была с ипотекой. Но поднятие ставки ЦБ до 15% довольно сильно осложнило ипотечный рынок. Основная масса сегодняшних покупателей, это люди, имеющие право на льготную ипотеку, субсидируемую государством, например : семей-ная ипотека, ипотека для IT специалистов и т.д. Брать кредит под 17 % (а сейчас уже доходит до этого) желающих мало. А если люди не берут ипотеку, то…нет и того количества сделок, которое было раньше.

— Кроме того, еще и цены растут. А почему?

— Льготная ипотека их разогнала. И сейчас трудно остановить локомотив несущийся вперед. Цены поднимать легко, а вот опускать – это проблема. Хозяева квартир стараются держаться до последнего.

— А осенняя активность есть или снижается?

— Как я говорил выше, что в сентябре — октябре она была, а в ноябре снижается. Не остановилась конечно, но по договорам и сделкам снизилась.

— Хотя при нынешней нестабильной ситуации надо бы наоборот вкладываться в недвижимость. Кстати, некоторые считают, что сегодня вложение в недвижимость не очень хорошая инвестиция. А как вы считаете?

— Это замечательная инвестиция.

— Обоснуйте.

— Надо всегда понимать, инвестируются средства для чего? К примеру, недвижимость — это самое надежное средство для сохранения денег. Как бы цены не менялись, а недвижимость всегда будет в цене. Вопрос: вверх или вниз идет рынок недвижимости в данном случае не так существенен. Недвижимость впрямую привязана к общему рынку страны. Если все дорожает, то и жилье поднимается в цене. И наоборот.

Кроме того, здесь надо еще смотреть, какие инвестиции вы делаете. Если вам хочется получить доход быстро, то вложения в недвижимость в данном случае не подходит.

— Это долгая инвестиция?

— Да. И на длительный срок это очень даже надежная инвестиция.

— Как ПИФы. Там тоже на длительный срок.

— Там выше процент, но выше и риски. А купленная недвижимость стоит себе и стоит. И она ликвидна всегда. Но если человек хочет быстро заработать, то не стоит вкладываться в недвижимость. А на длительный срок очень даже здорово. И выгодно. В конце концов, квартиру можно сдавать, и у вас всегда будет стабильный доход.

— Я где-то прочитал, что в Москве на портале «Мос.ру» появился сервис (правда, я его не нашел), который позволяет проверить юридическую чистоту покупаемой квартиры. Вы не слышали о таком?

— Нет, про такой не слышал. Но ничего удивительного в этом нет. В Москве постоянно появляются электронные версии разных компаний о проверке квартир. Но всегда они сводятся к тому, возможно ли провести сделку с этой квартирой. Вопрос же безопасности сделки заключается в другом. Не в возможности провести сделку, а возможности провести ее так, чтоб в будущем не иметь неприятных последствий. И здесь никакой электронный сервис не поможет. Потому что основа проверки – это всегда анализ, полученный из разных источников

— Надо походить и «живьем» поспрашивать…

— Да, посещение соседей обязательно, надо послушать все сплетни и т.д…

— Мне тоже показалось это странным. Потому что сейчас даже при заказе выписки из ЕГРН хозяина квартиры узнать нельзя.

— Вот именно. Если мы считаем, что покупка квартиры — это ответственный шаг, то работа начинается с предварительной проработки сделки. И на уровне аванса проговариваем, что перед сделкой хозяин квартиры должен предоставить свежую выписку из ЕГРН. Если же он не соглашается, то здесь стоит задуматься – почему?

— Вячеслав Анатольевич, у нас часто хозяева квартир сами делают оценку ее стоимости. Они опираются на рекламу, на то, за сколько продал сосед и прочие косвенные признаки. А к чему может привести неправильная оценка квартиры?

— Вопрос довольно странный. Понять, правильная оценка или нет, для профессионального риэлтора довольно просто. Если звонков много, то квартира недооценена. Если никто не звонит, переоценена. Одним словом, рынок все выровняет и все исправит. Он же и даст продавцу правильную стоимость его квартиры.

— А как риэлторы оценивают? У них тоже бывают большие погрешности?

— Нет. У них точность оценки, кто, конечно, профессионал, колеблется в пределах 200-300 тысяч. Сами же хозяева, как правило, переоценивают свою любимую квартиру. Мол, я ремонт делал, столько вложил и т.д.

— Год близится к концу. Многие уже заглядывают за горизонт, прикидывают, а что будет с рынком весной. И перспективы рынка радуют не всех. Аналитики (и таковых немало) предрекают падение цен. Особо на новостройки. Их, мол, много, а денег у людей становится меньше. Опять же, ипотека кусается. А как вы думаете, что нас ждет в будущем году?

— Для того, чтобы снизились цены, надо чтоб наша экономика работала очень эффективно. Поднятие ставки отражается и на застройщиках, материалы дорожают, кредиты тоже дороже. Откуда же в такой ситуации дешеветь квадратному метру?

— Но падения цен вы не прогнозируете?

— Нет. Цены могут притормозиться, но падения не будет. Понижение цен будет видно в сделках, а не в рекламе. Торг же всегда уместен. Кроме того, что застройщики, что хозяева квартир могут безболезненно снизить цену за квартиру. Дело в том, что за последние годы стоимость квадратного метра слишком высоко поднялась.